貴陽市城市綜合體布局與建設(shè)研究

謝志林

貴陽市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 貴州 貴陽 550001

前言

城市綜合體是城市聚集的產(chǎn)物，當(dāng)人口聚集、土地使用、發(fā)展要素、生活品質(zhì)達(dá)到一定程度的時候，在這個區(qū)域的核心部分就會出現(xiàn)綜合體。隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長促進(jìn)了商業(yè)的迅猛發(fā)展，城市綜合體由于其特有的優(yōu)勢已基本成為中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流模式，但由于缺乏完善的系統(tǒng)規(guī)劃、選址布局策略及標(biāo)準(zhǔn)約束，發(fā)展過程中出現(xiàn)了功能同質(zhì)化嚴(yán)重、布局不合理、缺乏活力等問題，造項(xiàng)目價值難以發(fā)揮，無法為區(qū)域及城市發(fā)展提供應(yīng)有效推動力。本文從貴陽市城市綜合體布局的現(xiàn)狀問題出發(fā)，對城市綜合體布局的方法、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行研究，為各地城市綜合體規(guī)劃布局與建設(shè)發(fā)展提供經(jīng)驗(yàn)借鑒。

1 城市綜合體的定義與特征

目前國際上對城市綜合體的認(rèn)識不盡相同，但一般認(rèn)為，城市綜合體是集居住、商務(wù)辦公、商業(yè)、文化、娛樂休閑、會展、交通物流等三種功能以上，功能間建立有相互依存、相互助益的能動關(guān)系而形成多功能、高效率的綜合復(fù)合空間，其具有要素多樣性、結(jié)構(gòu)有機(jī)性、立體整合性、城市開放性、形態(tài)整體性、高可達(dá)性和標(biāo)志性與可識別性等多種特征。

2 貴陽市城市綜合體現(xiàn)狀建設(shè)問題分析

貴陽市已建及在建城市綜合體有30余個，數(shù)量多且規(guī)模大，但因缺乏有效引導(dǎo)，出現(xiàn)了不少問題。首先，空間分布均衡性差，老城過于集中，而其他區(qū)域相對較少，城市綜合體對新城新區(qū)的開發(fā)建設(shè)帶動作用較小。其次，功能較為單一且內(nèi)部比例失衡。大多數(shù)為住宅、酒店、商業(yè)、辦公的簡單集合，且以住宅開發(fā)帶動為主，高端服務(wù)功能嚴(yán)重缺乏，綜合體服務(wù)輻射效應(yīng)得不到充分體現(xiàn)。最后，建筑設(shè)計(jì)缺乏地域文化特色，開敞空間與配套設(shè)施也相應(yīng)不足。

3 貴陽市城市綜合體布局體系研究

3.1 總體布局研究

結(jié)合貴陽城市發(fā)展特點(diǎn)，本文提出“雙核集聚、原點(diǎn)生長、沿線布局、網(wǎng)絡(luò)發(fā)展”的總體布局思路。以老城區(qū)和觀山湖區(qū)兩個城市核心區(qū)作為主要的城市綜合體布局區(qū)域，強(qiáng)化城市核心的集聚能力；以綜合體為城市增長原點(diǎn)，通過極核帶動效應(yīng)，形成功能較為完善、差異化發(fā)展的組團(tuán)單元；城市綜合體沿輕軌、BTR等主要交通樞紐站點(diǎn)布局，串點(diǎn)成線，形成空間帶狀集聚，輻射帶動周邊區(qū)域城市發(fā)展；通過綜合體的集聚輻射效應(yīng)，以點(diǎn)軸增長模式，帶動城市空間向網(wǎng)絡(luò)式布局發(fā)展。

3.2 層級規(guī)模

城市的發(fā)展模式和發(fā)展階段，對城市綜合體項(xiàng)目的規(guī)模確定有著重要的指導(dǎo)意義，目前業(yè)界通常以10萬m2以上建筑規(guī)模，三種以上高標(biāo)準(zhǔn)功能構(gòu)成的業(yè)態(tài)組合來界定城市綜合體。本文結(jié)合部分二、三線城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，對具有貴陽特色的城市綜合體規(guī)模進(jìn)行探索，建議現(xiàn)階段貴陽市城市綜合體項(xiàng)目規(guī)模設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展層級等級確定相應(yīng)的取值區(qū)間：第一層級規(guī)模控制在15萬平方米以上，第二層級控制在10萬平方米以上，第三層級控制在5-10萬平方米以內(nèi)，第四層級控制在5萬平方米以上。

3.3 類型布局

雖然城市綜合體具有功能的復(fù)合性，但由于城市經(jīng)濟(jì)、文化等因素的不同，其表現(xiàn)出來的職能特性也各不相同。本文從發(fā)展條件、驅(qū)動要素、城市性質(zhì)、城市定位以及人口規(guī)模等條件出發(fā)，將貴陽市城市綜合體劃分為商貿(mào)綜合型、文化旅游型、辦公會展型、產(chǎn)城聯(lián)動型、交通樞紐型5種類型。其中老城區(qū)、觀山湖區(qū)等城市核心區(qū)優(yōu)先發(fā)展商貿(mào)綜合型、辦公會展型、交通樞紐型綜合體；花溪區(qū)等以旅游為目標(biāo)的區(qū)域優(yōu)先發(fā)展文化旅游型綜合體；白云、高新、經(jīng)開等產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)區(qū)域則優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)城聯(lián)動型綜合體。

4 城市綜合建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)研究

結(jié)合貴陽市綜合體建設(shè)需求的和現(xiàn)階段城市發(fā)展方向，分別從以下六個方面對城市綜合體的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行研究。

①功能組成。需以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，由三種或三種以上城市功能集合形成，且居住功能的住宅類型是公寓式住宅。單項(xiàng)主導(dǎo)功能建筑面積不得超過總面積的40%，且不小于25%。②建設(shè)規(guī)模。項(xiàng)目總建筑面積不小于15萬平方米，且公寓建筑面積不超過總建筑面積的25%。容積率在保障環(huán)境質(zhì)量的前提下，按宜高則高原則控制，一環(huán)內(nèi)不宜小于5，一環(huán)外不宜小于3.5。③空間環(huán)境。城市綜合體的開發(fā)建設(shè)需確保不破壞原有山形地貌，結(jié)合山體營造出山城相融的空間格局。大型城市綜合體綠地率不宜小于30%，且提供4000平方米以上開敞空間；中型城市綜合體綠地率需不小于40%，且提供2000平方米以上公共開敞空間。④風(fēng)貌特色。城市綜合體應(yīng)充分融入地域文化元素，體現(xiàn)“時代特征、地域特色、山地特色”，至少應(yīng)用3個以上山地和民族文化元素符號。⑤交通組織。在公共交通設(shè)施配置上，宜考慮1個及以上公交樞紐站，并考慮出租車乘降點(diǎn)的設(shè)置，宜不少于2個。地塊出入口不應(yīng)設(shè)在城市主干道上，設(shè)置數(shù)量不應(yīng)少于3個。⑥綠色建筑。場地建設(shè)應(yīng)不破壞當(dāng)?shù)匚奈?、自然水系、森林和其他保護(hù)區(qū)。綠化物種選擇適宜當(dāng)?shù)貧夂蚝屯寥罈l件的鄉(xiāng)土植物，綠地率不小于20%，室外透水地面率不小于40%。

5 貴陽市城市綜合體布局及建設(shè)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

①采用分區(qū)、分類布局的方法，城市核心區(qū)以優(yōu)化提升為主，外圍則通過集聚效應(yīng)以城市綜合體建設(shè)帶動新城發(fā)展。②更加注重城市綜合體建設(shè)的功能類型與特色，強(qiáng)調(diào)類型多樣、功能互補(bǔ)、特色鮮明、強(qiáng)化主題。③提高標(biāo)準(zhǔn)、追求質(zhì)量，形成統(tǒng)一的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格實(shí)施，避免城市綜合體泛濫。④在項(xiàng)目建設(shè)上通過空中花園、共享花園等方式提供大量開敞空間，塑造公園式體驗(yàn)場所，提高空間環(huán)境質(zhì)量。⑤充分研究貴陽當(dāng)?shù)匚幕卣?，在建設(shè)過程中灌注文化與藝術(shù)元素，通過文化的激發(fā)效應(yīng)促進(jìn)“城市再生”。⑥將城市綜合體選址與舊城改造相融合，以綜合體項(xiàng)目推動舊城更新，重?zé)ǔ鞘谢盍?。⑦充分結(jié)合軌道交通布局城市綜合體，并形成立體式開發(fā)。⑧開發(fā)利用地下空間，塑造多功能、有特色的地下商城。