房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程成本預(yù)算管控及決算管理

建立項(xiàng)目全過(guò)程預(yù)算動(dòng)態(tài)控制管理，強(qiáng)調(diào)計(jì)劃與控制，強(qiáng)化項(xiàng)目利潤(rùn)控制。在項(xiàng)目可研階段科學(xué)進(jìn)行利潤(rùn)測(cè)算，項(xiàng)目立項(xiàng)后總體預(yù)算中精準(zhǔn)確定利潤(rùn)目標(biāo)值，在工程實(shí)施過(guò)程中定期進(jìn)行利潤(rùn)估算值同利潤(rùn)目標(biāo)值的比較，及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差，采取有郊措施加以控制。項(xiàng)目竣工結(jié)算中，對(duì)利潤(rùn)控制進(jìn)行總結(jié)，形成后續(xù)開(kāi)發(fā)的參考。抓住房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程的利潤(rùn)控制管理這一條主線，才能真正搞好工程預(yù)算管控及決算管理。

1 如何進(jìn)一步完善全過(guò)程成本動(dòng)態(tài)管理。

一是抓好項(xiàng)目可研階段投資估算。主要測(cè)算項(xiàng)目預(yù)期收入、成本費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用，確定項(xiàng)目投資收益；分析投資回報(bào)率、評(píng)價(jià)存在風(fēng)險(xiǎn)，比較投資回報(bào)率是否高于社會(huì)平均水平，確認(rèn)項(xiàng)目可行性后再行立項(xiàng)。二是抓好全過(guò)程動(dòng)態(tài)預(yù)算編制。

1.1 投資估算編制

項(xiàng)目立項(xiàng)決策時(shí)，要求項(xiàng)目周期全過(guò)程各參建部門(mén)，按照地塊規(guī)劃指標(biāo)的要求，根據(jù)以往工程積累的經(jīng)驗(yàn)、工程所在地的工程造價(jià)指標(biāo)、當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)行情等預(yù)測(cè)全過(guò)程成本費(fèi)用、銷售收入等，充分考慮影響各類成本變動(dòng)的不可預(yù)見(jiàn)因素，確定風(fēng)險(xiǎn)范圍值（5%-10%），鎖定可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)指標(biāo)，項(xiàng)目立項(xiàng)。

成本費(fèi)用包括：土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用、稅金等。將預(yù)測(cè)成本費(fèi)用分?jǐn)偟揭?guī)劃預(yù)計(jì)可銷售面積中，測(cè)算出單平米銷售價(jià)格底限及預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)。作為下一步編制單項(xiàng)工程動(dòng)態(tài)預(yù)算的計(jì)劃目標(biāo)及決算管理的依據(jù)。

1.2 動(dòng)態(tài)預(yù)算編制

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間，按照開(kāi)發(fā)流程，將成本分類，各歸口管理部門(mén)按照全過(guò)程工程計(jì)劃進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，編制各自部門(mén)的資金使用計(jì)劃（考慮并體現(xiàn)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用額度），上報(bào)項(xiàng)目成本（預(yù)算）管理部門(mén)匯總，管理部門(mén)按資金投入時(shí)點(diǎn)，制成財(cái)務(wù)現(xiàn)金流出圖（或表，可以做為各層級(jí)資金審批的依據(jù)），測(cè)算至有銷售資金回流重要結(jié)點(diǎn)時(shí)的資金投入總量，反復(fù)調(diào)整各類成本指標(biāo)及銷售計(jì)劃，測(cè)算并確定總投資回收期及利潤(rùn)。使利潤(rùn)指標(biāo)符合立項(xiàng)時(shí)成本及利潤(rùn)目標(biāo)值。

預(yù)算按月及時(shí)更新調(diào)整，定期比較已經(jīng)發(fā)生的成本資金投入、預(yù)計(jì)發(fā)生的收入、成本情況。各類成本只可在立項(xiàng)估算額度（風(fēng)險(xiǎn)范圍）之內(nèi)進(jìn)行調(diào)整，并報(bào)主管部門(mén)審批；原則上總成本不得超過(guò)投資估算值，如果超出原批準(zhǔn)投資估算額度，需及時(shí)分析超額原因，及時(shí)調(diào)整壓縮成本，糾正偏差，及時(shí)調(diào)整利潤(rùn)指標(biāo)，分析風(fēng)險(xiǎn)可控程度等。

如遇不可抗力及政府性收費(fèi)等重大調(diào)整，及時(shí)報(bào)主管部門(mén)決策審批。不能按預(yù)計(jì)周期完成清盤(pán)的工程項(xiàng)目，由項(xiàng)目公司視具體情況，對(duì)未售完產(chǎn)品及期間將發(fā)生的各種費(fèi)用，制定處理方案上報(bào)主管部門(mén)備案。

2 成本管理重點(diǎn)控制要素

成本組成中需重點(diǎn)控制的主要有建安成本、資金成本、管理成本、銷售成本。

2.1 建安成本控制

（1）建安成本管理關(guān)鍵源頭是設(shè)計(jì)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)圖紙，必須要求設(shè)計(jì)單位各專業(yè)設(shè)計(jì)配合到位、保證各分部工程間的設(shè)計(jì)銜接流暢，不能有過(guò)多次的修改而使工程建設(shè)過(guò)程中變更過(guò)多（可以在設(shè)計(jì)方案比選或簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)，約束允許設(shè)計(jì)變更發(fā)生的金額）。產(chǎn)品設(shè)計(jì)，要在保證使用功能、結(jié)構(gòu)安全、預(yù)期外觀的前提下，充分考慮項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)成本，例如地源熱泵、新風(fēng)系統(tǒng)、中內(nèi)空調(diào)等。逐步、適時(shí)推行限額設(shè)計(jì)（如指定鋼筋、砼含量，設(shè)計(jì)變更限額指標(biāo)等），實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案招標(biāo)，設(shè)計(jì)多方案優(yōu)選等辦法。涉及到后期運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用的分部工程，需項(xiàng)目部組織專家論證，主管部門(mén)參與決策。

（2）對(duì)于專業(yè)分包工程（如防水工程、外檐保溫及涂料、門(mén)窗工程、土方工程、精裝工程、園林綠化等），要放到整體成本綜合體系中考慮。合同中明確分包配合費(fèi)等，分清總包與分包的責(zé)、權(quán)、利界限。

（3）如需甲供材料，要合理策劃甲供材料方式。對(duì)于造價(jià)高、技術(shù)復(fù)雜、容易計(jì)量的設(shè)備，如電梯、風(fēng)機(jī)、水泵、配電箱等宜采用甲供形式；對(duì)于造價(jià)較高、技術(shù)成熟、工程量大、損耗大、但不易計(jì)量的材料，如電線、電纜、管材、母線、噴淋頭、閥門(mén)等宜采用甲方指定品牌、廠家、單價(jià)，乙方采購(gòu)的形式；對(duì)于工程量小，價(jià)值較小、比較零碎的材料設(shè)備宜采用甲方限定價(jià)格、乙方自行采購(gòu)的方式。對(duì)于具壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目，如水、電、氣等要盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)。對(duì)甲供的材料、設(shè)備，在總包合同中約定好保管責(zé)任、保管費(fèi)用及清點(diǎn)交接的手續(xù)。

（4）建筑安裝工程使用專業(yè)的計(jì)量計(jì)價(jià)軟件，預(yù)算并摸清各單項(xiàng)工程、單位工程、分部、分項(xiàng)工程的實(shí)體工程量，以及相應(yīng)的措施費(fèi)、施工企業(yè)管理費(fèi)、施工企業(yè)利潤(rùn)等可競(jìng)爭(zhēng)性清單費(fèi)用。

（5）工程洽商變更的管理流程要按照管理部門(mén)下發(fā)的《工程管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》?，F(xiàn)場(chǎng)簽證及設(shè)計(jì)變更，需列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量。建安工程預(yù)算中分部工程的工程洽商、現(xiàn)場(chǎng)簽證的變更估算費(fèi)用總額在10萬(wàn)元（含）以上的，需經(jīng)項(xiàng)目部上報(bào)管理部門(mén)審核審批；分項(xiàng)工程工程洽商、現(xiàn)場(chǎng)簽證的變更估算費(fèi)用總額在5萬(wàn)元（含）以上的，需經(jīng)項(xiàng)目部上報(bào)管理部門(mén)審核審批；洽商變更費(fèi)用當(dāng)月核算結(jié)清，須與工程進(jìn)度款同期支付，及時(shí)預(yù)測(cè)變更對(duì)總成本的收益影響范圍。

2.2 資金成本控制

以目前項(xiàng)目的運(yùn)行模式而言，影響資金成本的主要因素有：資金投入的時(shí)間、投融資方式等。比較多種籌資方式，選擇資金來(lái)源，進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)決策。合理確定內(nèi)部收益率指標(biāo)、折現(xiàn)率、分析比較投入資金的最佳時(shí)點(diǎn)，做好財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)工作。

2.3 管理成本控制

強(qiáng)化全員成本意識(shí)，控制不合理開(kāi)支，合理配備項(xiàng)目管理人員，培養(yǎng)具備一定“綜合能力”的管理人員，逐步實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成員直接管理工程項(xiàng)目。

2.4 銷售成本控制

目前營(yíng)銷費(fèi)用在各項(xiàng)目成本中都占有相當(dāng)?shù)谋壤?，深入探討?xiàng)目的銷售模式，控制與營(yíng)銷活動(dòng)有關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)用支出非常重要。

3 工程竣工結(jié)算及決算管理

重大合同結(jié)算要引入第三方結(jié)算審核機(jī)構(gòu)。重大合同結(jié)算結(jié)果，要上報(bào)主管部門(mén)審核。在工程結(jié)算階段，各項(xiàng)目要嚴(yán)格審核單項(xiàng)工程所有合同、文件、工程量簽單等，準(zhǔn)確界定總價(jià)款、應(yīng)扣款、進(jìn)度款、索賠款等內(nèi)容。項(xiàng)目達(dá)到清盤(pán)條件后，要及時(shí)啟動(dòng)“財(cái)務(wù)決算”工作，限時(shí)完成對(duì)投資收益進(jìn)行核定，根據(jù)核定結(jié)果對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)班子進(jìn)行考核。

工程項(xiàng)目決算綜合反映項(xiàng)目從開(kāi)始籌建到項(xiàng)目完成所使用的全部建設(shè)費(fèi)用及投資效果。經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)對(duì)項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)總結(jié)，對(duì)項(xiàng)目決策、工程管理、投資效果、財(cái)務(wù)核算、稅務(wù)策劃、成本控制等都積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，為后續(xù)同類工程項(xiàng)目管理積累數(shù)據(jù)，可以實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目之間、外部項(xiàng)目與本部項(xiàng)目之間各類成本投入、資金使用、投資效果的縱、橫向?qū)Ρ龋瑸楹笃陧?xiàng)目投資估算奠定良好基礎(chǔ)。

［1］周道勝.“三全”成本管理基礎(chǔ)篇［J］.中國(guó)印刷，2002（01）.

［2］陳建國(guó).工程計(jì)量與造價(jià)管理［M］.同濟(jì)大學(xué)出版社，2000.