房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中經(jīng)營(yíng)管理的作用分析

吳和平

（宜昌市金峽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 湖北宜昌 443000）

1 引言

現(xiàn)代化的住房需求，愈加激烈的企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不僅要求房地產(chǎn)開發(fā)商要保證住房的建設(shè)完善，還要要求滿足顧客內(nèi)在需求。因此，正確適用的經(jīng)營(yíng)管理模式可以保證房地產(chǎn)企業(yè)更高效更有序的運(yùn)轉(zhuǎn)的同時(shí)也成為其眾多房地產(chǎn)企業(yè)中脫穎而出的重要因素。如何選擇正確的經(jīng)營(yíng)管理模式，如何實(shí)施適用的經(jīng)營(yíng)管理措施，正確認(rèn)識(shí)經(jīng)營(yíng)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用，保證企業(yè)優(yōu)勢(shì)已是至關(guān)重要。

2 經(jīng)營(yíng)管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)意義

經(jīng)營(yíng)管理的概念大中小企業(yè)已經(jīng)相當(dāng)普及，但在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)該尤為重視，與施工工程相比，如何使公司高效有序的運(yùn)轉(zhuǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)最為重要的工作之一。經(jīng)營(yíng)管理，在房地產(chǎn)企業(yè)中具有幅度廣，內(nèi)容多，層次高，難度大等方面的特點(diǎn)，開發(fā)商不要將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重點(diǎn)混淆，施工工程只是開發(fā)項(xiàng)目中的一個(gè)階段，而經(jīng)營(yíng)管理則是保證公司高效運(yùn)轉(zhuǎn)的前提之一。

經(jīng)營(yíng)管理常與設(shè)計(jì)方，參與方等進(jìn)行密切溝通，隨時(shí)掌握資金流動(dòng)情況，供應(yīng)，需求和回款，保證資金鏈的動(dòng)態(tài)平衡，房地產(chǎn)企業(yè)本身的資金有限，需要通過(guò)正確的經(jīng)營(yíng)管理模式降低投資風(fēng)險(xiǎn)以求獲取最大利潤(rùn)。項(xiàng)目開發(fā)的前期策劃是樓盤成敗的關(guān)鍵，首先要抓好市場(chǎng)調(diào)查分析、項(xiàng)目可行性研究，解決該樓盤要瞄準(zhǔn)的客戶群體即市場(chǎng)定位問(wèn)題。

3 經(jīng)營(yíng)管理有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力

在一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中，項(xiàng)目參與各方對(duì)此項(xiàng)目的期望值不同，因此，想要達(dá)到各方均滿意的程度，適當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)管理模式是保證各方和諧合作的重要前提，房地產(chǎn)開發(fā)涉及到投資方，監(jiān)理方，勘察方，規(guī)劃，設(shè)計(jì)，施工，建材，設(shè)備，市政，交通運(yùn)輸，供電方，電訊，消防，教育，文化，商業(yè)，服務(wù)等幾十個(gè)部門，近百個(gè)單位，各單位部門相互制衡，相互影響，因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜且變化性較大的一項(xiàng)工程，如此規(guī)模龐大的開發(fā)項(xiàng)目，必須有一套規(guī)范，完整，合理，科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理模式系統(tǒng)，來(lái)協(xié)調(diào)統(tǒng)籌開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，并保證總體目標(biāo)的完整實(shí)現(xiàn)。

4 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理，就是以高效率實(shí)現(xiàn)最終項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)該項(xiàng)目為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)理論和方法，在開發(fā)建設(shè)的全過(guò)程中按照其內(nèi)在規(guī)律進(jìn)行有效的組織，協(xié)調(diào)，計(jì)劃，監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)，其成果性目標(biāo)包括投資回報(bào)率，銷售利稅率，自由基金利潤(rùn)率以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求，約束性目標(biāo)包括建設(shè)工期，投資限額，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等一些規(guī)范性問(wèn)題，房地產(chǎn)的開發(fā)涉及到多方面的約束和協(xié)調(diào)，規(guī)范合理地經(jīng)營(yíng)管理模式，是企業(yè)的重中之重。

5 對(duì)經(jīng)營(yíng)管理模式進(jìn)行可行性研究

所謂可行性研究就是通過(guò)有關(guān)部門和相關(guān)人員制定房地產(chǎn)管理措施之前進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和評(píng)估，對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)行全面的評(píng)估和測(cè)定，以更好地實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的評(píng)估，在此過(guò)程中，要充分考慮當(dāng)今市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)需求和顧客的內(nèi)在需求，不僅要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目和市場(chǎng)的全面覆蓋評(píng)估，還要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和實(shí)用性的分析。

6 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的經(jīng)營(yíng)管理和過(guò)程控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理設(shè)計(jì)建立了相應(yīng)項(xiàng)目實(shí)行的理論平臺(tái)，奠定了項(xiàng)目實(shí)行的質(zhì)量基礎(chǔ)和開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程控制的基礎(chǔ)。在開發(fā)某項(xiàng)目前期做好充分的了解和準(zhǔn)備，為項(xiàng)目的實(shí)施建立詳細(xì)可靠易調(diào)整的可行性計(jì)劃，從而保證項(xiàng)目的質(zhì)量。制定具體而可調(diào)整的項(xiàng)目計(jì)劃使開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的公司有一個(gè)衡量的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督，同時(shí)也能在項(xiàng)目的管理實(shí)施過(guò)程中實(shí)現(xiàn)對(duì)相應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和過(guò)程控制。項(xiàng)目開發(fā)的前期策劃是樓盤成功與否的關(guān)鍵，首先要抓好市場(chǎng)調(diào)查分析、項(xiàng)目可行性研究，顧客的內(nèi)在需求，解決該樓盤要瞄準(zhǔn)的客戶群體即市場(chǎng)定位問(wèn)題。房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)實(shí)現(xiàn)最佳的開發(fā)和管理模式，從而為房地產(chǎn)的建設(shè)實(shí)施提供良好的設(shè)計(jì)前提，從居住建筑的設(shè)計(jì)出發(fā)保證建筑的設(shè)計(jì)和建筑的質(zhì)量，建立運(yùn)行良好的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能不斷提高房地產(chǎn)商的建筑質(zhì)量從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住需求，同樣加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)管理也能實(shí)現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作模式。房地產(chǎn)的開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，在開發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮各方面的綜合因素，以科學(xué)的開發(fā)為建筑的實(shí)施和質(zhì)量奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

7 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理中的信息交流和管理機(jī)制

房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)到實(shí)行涉及到許多方面的因素，因此，建立相對(duì)完善的交流溝通機(jī)制是很有必要，同時(shí)也能保證工程項(xiàng)目的管理和實(shí)施。提升管理效率。在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立有效的信息交流機(jī)制，形成協(xié)調(diào)而統(tǒng)一的項(xiàng)目設(shè)計(jì)開發(fā)管理模式，在運(yùn)轉(zhuǎn)高效的管理模式中不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理；除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)方面還應(yīng)完善參與方和設(shè)計(jì)方的溝通交流機(jī)制，實(shí)現(xiàn)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制。

8 房地產(chǎn)企業(yè)中的物業(yè)管理

為使建成后的工程設(shè)施能夠正常運(yùn)行，并實(shí)現(xiàn)保值、增值，同時(shí)為用戶提供必要的安全、保潔、維修等服務(wù)，高質(zhì)量的物業(yè)管理是重要條件之一。在許多西方發(fā)達(dá)國(guó)家，物業(yè)管理都是由專業(yè)化公司承擔(dān)，而我國(guó)是在20世紀(jì)90年代初才開始從香港引入物業(yè)管理（facility management）的概念。用了十年左右的時(shí)間全國(guó)各地都成立了不少的物業(yè)管理公司，但是大多數(shù)的物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量與其國(guó)際化物業(yè)管理公司的衡量標(biāo)準(zhǔn)存在著較大的差距。房地產(chǎn)開發(fā)商在自己的物業(yè)管理公司是住宅小區(qū)或商務(wù)樓房物業(yè)管理的主要經(jīng)營(yíng)者。近年來(lái)，物業(yè)與住房房客的矛盾愈發(fā)激烈，沒有能提供更加完善符合顧客內(nèi)在需求的服務(wù)，是公司與顧客的主要矛盾沖突點(diǎn)之一。在這樣的境況下，對(duì)于那些有志于塑立品牌、開拓市場(chǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，不僅是前所未有的機(jī)遇，同時(shí)也要面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。一流的物業(yè)管理服務(wù)是房地產(chǎn)商爭(zhēng)取開發(fā)項(xiàng)目的又一張極有說(shuō)服力的一張王牌，這就需要企業(yè)以顧客滿意作為經(jīng)營(yíng)管理中的行為準(zhǔn)則和衡量標(biāo)準(zhǔn)。即要以高素質(zhì)的人才構(gòu)筑企業(yè)的核心，建立規(guī)范化的物業(yè)管理流程和制度，制定公開合理的物業(yè)管理費(fèi)用、并實(shí)行財(cái)務(wù)公開，創(chuàng)造人性化的生活空間等。物業(yè)管理是房地產(chǎn)商開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的一項(xiàng)基本的重要工作，是為客戶提供的長(zhǎng)期服務(wù)，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝的前提條件。服務(wù)的質(zhì)量同產(chǎn)品的質(zhì)量一樣具有決定性的意義。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)不可避免地需要法律、會(huì)計(jì)、建筑規(guī)劃、投資咨詢、物業(yè)管理等專業(yè)意見的支持。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)代企業(yè)制度下一定要建立與相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)合作的團(tuán)隊(duì)，由專業(yè)人士對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)階段提供專業(yè)意見，供董事會(huì)及經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)決策時(shí)參考。所以，在前期策劃時(shí)，進(jìn)行充分市場(chǎng)調(diào)查及對(duì)調(diào)查資料進(jìn)行準(zhǔn)確分析，以確定正確的發(fā)展路向，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，是項(xiàng)目開發(fā)成功的最為關(guān)鍵的一步。

9 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理堅(jiān)持的原則

①堅(jiān)持以動(dòng)態(tài)管理和優(yōu)化組合為基本特征的項(xiàng)目管理模式，堅(jiān)持企業(yè)高層制定的科學(xué)定位計(jì)劃；②堅(jiān)持項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制和項(xiàng)目成本核算制；③堅(jiān)持市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)項(xiàng)目，施工風(fēng)險(xiǎn)分離制；④建立良好的有償服務(wù)制度，五是必須檢查項(xiàng)目管理制度，促進(jìn)開發(fā)項(xiàng)目有章可循，有法可依，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理規(guī)章制度，完善企業(yè)高層內(nèi)部管理制度，完善項(xiàng)目部層面的制度建設(shè)等一系列原則。要加強(qiáng)并完善項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的建設(shè)，建立總經(jīng)理向董事會(huì)負(fù)責(zé)、董事會(huì)向股東負(fù)責(zé)、總經(jīng)理在董事會(huì)授權(quán)范圍內(nèi)的自主決策，并接受監(jiān)事會(huì)監(jiān)督的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制，確保項(xiàng)目公司靈活運(yùn)作、規(guī)范經(jīng)營(yíng)。

10 結(jié)束語(yǔ)

企業(yè)以獲取持續(xù)利潤(rùn)最大化為目標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。而這就需要房產(chǎn)商大力挖掘優(yōu)秀的人力資源、不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)，建立專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)模式，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程中實(shí)施以顧客滿意為最高準(zhǔn)則的服務(wù)態(tài)度為主，研究出最合理最精確的服務(wù)模式和經(jīng)營(yíng)管理制度，一個(gè)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，除去自身的優(yōu)勢(shì)外，外界衡量企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)是使該企業(yè)立于不敗之地的重要前提，在前期策劃時(shí)，一定要進(jìn)行充足的市場(chǎng)調(diào)查及對(duì)調(diào)查資料進(jìn)行準(zhǔn)確分析，以確定正確的發(fā)展路向，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，確定顧客內(nèi)心真正的需求，是項(xiàng)目開發(fā)成功的最為關(guān)鍵的一步。