淺談房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制及優(yōu)化策略

郭嫣

（蘇州吳中國太發(fā)展有限公司 江蘇蘇州 215104）

近些年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有目共睹，現(xiàn)已取得了許多不錯(cuò)的業(yè)績，不過由于這一行業(yè)極易受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，如今國際經(jīng)濟(jì)形勢并不樂觀，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)也多少受到了影響。除此以外，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時(shí)間尚短，尚未形成一套健全的運(yùn)行體系，使得該行業(yè)在面對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)的抵抗力并不太理想。為此，我國房地產(chǎn)企業(yè)必須學(xué)習(xí)國內(nèi)外其他企業(yè)的優(yōu)秀管理經(jīng)驗(yàn)，盡快加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)管理水平，制定一套合理的財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1 我國房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制中的不足

1.1 財(cái)務(wù)管理的主動(dòng)性較弱

就目前情況來說，大部分房地產(chǎn)企業(yè)使用的財(cái)務(wù)管理方式依然較為傳統(tǒng)、落后，基礎(chǔ)會(huì)計(jì)核算認(rèn)為財(cái)務(wù)管理的主要內(nèi)容，無法對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行精準(zhǔn)預(yù)測與有效控制。財(cái)務(wù)管理體系的功能主要是對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)加以核算、分析、預(yù)測以及控制，降低企業(yè)所面對(duì)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。不過，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)出擊的意識(shí)并不高，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理體系的預(yù)測與控制功能沒有得到有效發(fā)揮。在如今這個(gè)時(shí)代，必須主動(dòng)、及時(shí)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)中的問題，這樣才能有效化解潛在的財(cái)務(wù)危機(jī)，保障企業(yè)的正常運(yùn)營。

1.2 缺乏合理的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制

我國許多大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn)，不過不少企業(yè)都是二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司。很多母公司都缺乏統(tǒng)一的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)制度，部分母公司盡管設(shè)置了財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)制度，不過制度僅僅流于形式，并未有效執(zhí)行。在此背景之下，二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司基本上都是各行其是，所使用的財(cái)務(wù)管理體系也是千差萬別。對(duì)于母公司來說，它們對(duì)二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司的實(shí)際財(cái)務(wù)狀況無法精準(zhǔn)掌握，也難以對(duì)二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司進(jìn)行有效的管理，這對(duì)公司的發(fā)展而言形成了一定的制約。

1.3 財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的整體性不高

隨著市場競爭的日益加劇，財(cái)務(wù)管理能力已經(jīng)成為企業(yè)競爭的法寶之一，可推動(dòng)企業(yè)綜合競爭水平的提升，也為企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略制定提供了有力的數(shù)據(jù)支撐。整體而言，財(cái)務(wù)管理工作所涉及的內(nèi)容眾多，且具有很強(qiáng)的系統(tǒng)性。不過，目前房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的整體性較為薄弱，不少部門之間的協(xié)調(diào)經(jīng)常出現(xiàn)問題，從而使得財(cái)務(wù)管理數(shù)據(jù)缺乏準(zhǔn)確性。比方說，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目公司與項(xiàng)目部未采用統(tǒng)一的核算體系，核算標(biāo)準(zhǔn)也各不相同，從而使得財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性存在問題，這對(duì)企業(yè)管理層的決策會(huì)造成一定影響。

2 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制優(yōu)化策略

上述財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制中存在的問題，已經(jīng)嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展，必須盡快予以解決，具體可采取下述幾項(xiàng)優(yōu)化策略：

2.1 樹立主動(dòng)的財(cái)務(wù)管理觀念

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，一定要充分了解本行業(yè)的特征，并結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，來設(shè)置企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。一個(gè)合理的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，有助于企業(yè)構(gòu)建統(tǒng)一的展現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)上下聯(lián)動(dòng)。企業(yè)應(yīng)該大力宣傳現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)管理理念，讓每一位財(cái)務(wù)工作人員均樹立主動(dòng)的財(cái)務(wù)管理觀念，在并在工作中充分體現(xiàn)出這一管理觀念，將財(cái)務(wù)管理的核算、分析、預(yù)測以及控制職能最大程度發(fā)揮出來。除此以外，房地產(chǎn)企業(yè)還要對(duì)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制中的不足之處加以深入剖析，進(jìn)一步完善相關(guān)制度，從而讓管理體系能夠更加健全。

2.2 構(gòu)建統(tǒng)一的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)必須注重加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的統(tǒng)一性，不斷提升企業(yè)總體財(cái)務(wù)管理水平，保障企業(yè)管理決策的順利實(shí)施。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該將自身的財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)加以理順，確保每一項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作均服務(wù)于財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。此外，與財(cái)務(wù)管理相關(guān)的每個(gè)部門應(yīng)該及時(shí)共享信息，以提高財(cái)務(wù)信息的使用效率。除此以外，房地產(chǎn)需盡快構(gòu)建一個(gè)統(tǒng)一的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制，確保母公司與二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司使用相同的核算體系與核算標(biāo)準(zhǔn)，從而防止財(cái)務(wù)信息失真的情況發(fā)生。當(dāng)統(tǒng)一的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)制度制定好之后，一定要注意將其認(rèn)真執(zhí)行，母公司與二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司的財(cái)務(wù)管理體系保持協(xié)調(diào)性與同步性，以便母公司可對(duì)二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行全面掌握，從而更好地管理二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司的財(cái)務(wù)行為，從整體上提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。

2.3 執(zhí)行全面預(yù)算管理

為了充分體現(xiàn)出企業(yè)主動(dòng)的財(cái)務(wù)管理意識(shí)，企業(yè)必須要做好預(yù)算管理工作?，F(xiàn)如今，不少房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理都流于形式，做好全面預(yù)算管理迫在眉睫。要想實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理，應(yīng)從下述幾點(diǎn)著手：①根據(jù)企業(yè)實(shí)際的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，對(duì)預(yù)算管理目標(biāo)進(jìn)行編制，確保預(yù)算管理目標(biāo)與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略相匹配；②根據(jù)企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)，對(duì)預(yù)算管理進(jìn)行計(jì)劃，同時(shí)結(jié)合企業(yè)的發(fā)展計(jì)劃，對(duì)預(yù)算管理的范圍加以確定，并在此基礎(chǔ)制定長期的發(fā)展規(guī)劃；③對(duì)企業(yè)內(nèi)部資源加以整合，對(duì)現(xiàn)有的資源進(jìn)行合理配置，確保預(yù)算管理計(jì)劃能夠順利執(zhí)行；④制定一個(gè)完善的預(yù)算管理的組織結(jié)構(gòu)，執(zhí)行分層次管理，從上至下構(gòu)建一個(gè)互動(dòng)的組織模式，各個(gè)層級(jí)之間可順暢交流與溝通，從而提升財(cái)務(wù)信息的有效性；⑤進(jìn)一步發(fā)揮出預(yù)算管理的作用，因全面展開預(yù)算管理工作之后，各個(gè)部門之間的溝通與合作將會(huì)更加頻繁，因此必須提高各部門的合作意識(shí)，讓各部門之間形成良好的合作關(guān)系；⑥開展全面實(shí)施預(yù)算管理之后，要將責(zé)任落實(shí)到各個(gè)部門與個(gè)人，將員工與部門的工作成果與業(yè)績聯(lián)系起來，從而形成相應(yīng)的約束力。

2.4 進(jìn)一步健全資金管理制度

就本質(zhì)而言，所謂財(cái)務(wù)管理，其實(shí)是一個(gè)企業(yè)優(yōu)化資金配置的過程，財(cái)務(wù)部門對(duì)整個(gè)公司的資金具有掌控權(quán)，本身肩負(fù)了推動(dòng)企業(yè)健康發(fā)展的重要使命。不論是企業(yè)資金的建設(shè)、經(jīng)營、籌資還是投資過程，都應(yīng)該注意做好財(cái)務(wù)管理工作，進(jìn)一步健全資金管理制度，也確保財(cái)務(wù)管理的項(xiàng)目均可以順利開展。除此以外，房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)投資大戶，它們所面對(duì)的籌資風(fēng)險(xiǎn)較高，財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)該要盡可能降低可能發(fā)生的籌資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)的負(fù)債情況進(jìn)行合理調(diào)整，一旦發(fā)現(xiàn)任何異常，要及時(shí)通知領(lǐng)導(dǎo)層，以便在第一時(shí)間內(nèi)調(diào)整企業(yè)財(cái)務(wù)策略，確保企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益不受損，將籌資風(fēng)險(xiǎn)控制在最低范圍之內(nèi)。

3 結(jié)束語

現(xiàn)如今，國家層面出來了不少針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策，房地產(chǎn)行業(yè)的市場結(jié)構(gòu)較以往以更加完善，在一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。不過，只依靠政府的宏觀調(diào)控，并不能完全改善該行業(yè)所表現(xiàn)出來的不良態(tài)勢。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，一定要對(duì)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制中存在的問題進(jìn)行深度分析，并結(jié)合市場的最新發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制進(jìn)行進(jìn)一步的優(yōu)化與調(diào)整，從整體上提升企業(yè)對(duì)抗財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的水平，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供助力。