我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險成因及防范

李星

【摘 要】 房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟(jì)市場占據(jù)相當(dāng)?shù)牡匚?，其健康發(fā)展的情況直接會與我國國民經(jīng)濟(jì)掛鉤，并與經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展息息相關(guān)。而房地產(chǎn)金融風(fēng)險則對于房地產(chǎn)行業(yè)又至關(guān)重要，因此，簡介說來，我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險關(guān)聯(lián)著我國的整體經(jīng)濟(jì)市場，所以充分了解并且探求預(yù)測防范風(fēng)險的途徑是必要的。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 金融風(fēng)險 創(chuàng)新

引 言

要想真正尋找預(yù)測和防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，需要首先充分了解房地產(chǎn)金融風(fēng)險的來源，并從其成因入手進(jìn)行分析，這樣可以為對策、措施的制定規(guī)劃提供相對科學(xué)可靠的依據(jù)。本文中，筆者則循此思路進(jìn)行展開。

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險來源

房地產(chǎn)金融風(fēng)險即在房地產(chǎn)交易過程中的各種行為所可能伴隨帶來的風(fēng)險。這些行為包括房地產(chǎn)初始投資與開發(fā)行為、為客戶提供的金融服務(wù)等。在這其中占據(jù)較大比重的，也即相對狹義的房地產(chǎn)金融風(fēng)險的內(nèi)涵，則是房地產(chǎn)行業(yè)對于居民客戶提供的信貸服務(wù)的風(fēng)險。

1、1.房地產(chǎn)金融中涉及的信用風(fēng)險。一般情況下，信用風(fēng)險主要產(chǎn)生在貸款行為中。房地產(chǎn)交易市場中，房地產(chǎn)廠商往往為客戶提供貸款服務(wù)，而此時的信用風(fēng)險則來自于房地產(chǎn)客戶的信用評價不樂觀，無法或無法及時還貸。這些信用風(fēng)險可能是潛在的、原生的，即客戶本身就不具備相應(yīng)的貸款還款能力，而信用評價體系的不完善導(dǎo)致其成功貸款;也可能是客戶在貸款初期具備資格，還貸過程中破產(chǎn)或者失去穩(wěn)定收入來源等。這些都是房地產(chǎn)金融中信用的一部分。

2、利率產(chǎn)生的風(fēng)險。在我國市場中，國家對于經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的主要手段即利率的調(diào)控，國家根據(jù)自身對于市場的基本認(rèn)知，以及國內(nèi)市場的需求，通過中國人民銀行確定利率，進(jìn)而調(diào)控國內(nèi)社會經(jīng)濟(jì)。于是在這種狀況下，利率的上調(diào)或下降都將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響。國內(nèi)貨幣利率是一個方面，同理，隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程不斷加快，我國居民與外國的經(jīng)濟(jì)互動愈加頻繁，房地產(chǎn)投資也是如此，那么國內(nèi)的利率問題在國際市場則對應(yīng)地轉(zhuǎn)化成為匯率問題，即匯率的浮動也為房地產(chǎn)金融帶來風(fēng)險。

3、資金的流動性需求與抵押行為無法滿足對應(yīng)流動性的矛盾帶來的風(fēng)險。國家資金的流動性，取決于信用體系的完善性和穩(wěn)定性。貸款人的還貸不能及時跟進(jìn)，那么通常狀況下采取的措施是通過抵押房地產(chǎn)來的變現(xiàn)與貸款人的欠貸相抵。然而現(xiàn)實狀況是，抵押房地產(chǎn)的處理需要一定的周期，這個周期就是資金流動性受到影響的問題所在。而金融機(jī)構(gòu)的正常運作和經(jīng)營卻對于資金的流動性要求較高，這樣一來，債務(wù)得不到盡快地清理，銀行也就難以滿足房地產(chǎn)金融的需求。

二、我國房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險成因分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，過度依賴銀行。就目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場來看，較為流行、多被采用的是間接融資，也即其資金渠道并非直接來自市場其他主體的投資行為，而是更多依賴于銀行貸款。直接融資所占比例不夠明顯，例如上市融資、通過發(fā)行債券的方式進(jìn)行融資等。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)的初始啟動資金中，超過三成的部分均來自于銀行的貸款，除此之外，承包建筑工程的對應(yīng)的建筑公司也會支付一部分價款，而建筑公司支付的資金部分也有很大比例來自銀行。從消費者的角度來看，購房行為所帶來的巨大開支也往往需要銀行貸款的支持。于是，不難理解，一旦房地產(chǎn)市場的危機(jī)爆發(fā)，銀行所面臨的風(fēng)險是巨大的。

（二）商業(yè)銀行自身管理缺陷埋下風(fēng)險隱患。放眼我國國內(nèi)市場，銀行往往傾向于放貸給房地產(chǎn)行業(yè)的各個環(huán)節(jié)，無論是房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)階段、還是建筑款的籌備、客戶買房貸款，出于盈利的快捷興趣，銀行往往“急功近利”，無形中傾向于降低對其審核標(biāo)準(zhǔn)與門檻，將相關(guān)手續(xù)的審查程序簡化，對于貸款項目內(nèi)容的綜合評價和風(fēng)險管理弱化。與此同時，即便在多數(shù)情況下，標(biāo)準(zhǔn)既定，而由于銀行辦事人員的經(jīng)驗不足，或者素質(zhì)不達(dá)標(biāo)，對于許多措施和標(biāo)準(zhǔn)的理解不夠深刻和具體，在著手資料審核、業(yè)務(wù)辦理的過程中，難以真正落實，為后續(xù)的貸款服務(wù)埋下隱患。貸款方不能及時還貸的情況下，抵押物又成為還貸的第一選擇，而抵押物的相對不易流通性，導(dǎo)致資金鏈的斷裂，危機(jī)的爆發(fā)，最終影響到銀行的業(yè)務(wù)難以正常進(jìn)行，甚至影響到銀行自身的穩(wěn)定，進(jìn)而對整個經(jīng)濟(jì)市場造成影響。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)自身存在經(jīng)營風(fēng)險。我國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀較為明顯，即企業(yè)實力較為分散，換言之即市場中房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量很多，這與進(jìn)入房地產(chǎn)的要求、標(biāo)準(zhǔn)較低有關(guān)。在這種情況下，企業(yè)數(shù)量較多，而資源是一定的，那么就決定了每一個分散的房地產(chǎn)企業(yè)本身的資本力量不夠雄厚，于是導(dǎo)致抗壓防風(fēng)險能力差，易于受到房地產(chǎn)市場中諸多因素的影響。而且，越分散，競爭的質(zhì)量和劇烈程度越將處在一個不理想的狀態(tài)中循環(huán)。

（四）國家政策性風(fēng)險和法律法規(guī)風(fēng)險。就我國的市場特點和現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成為國民經(jīng)濟(jì)中舉足輕重的部分，因此國家理所應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，進(jìn)而從國家的角度盡可能保持市場在一個相對理想的狀態(tài)下運轉(zhuǎn)。而政府的宏觀調(diào)控往往是通過政策的頒布、修改而實現(xiàn)。比如房屋的售價、租金等，對土地使用權(quán)的控制等等都是政策影響房地產(chǎn)市場行為的落腳點，影響整個房地產(chǎn)市場中投資主體的投資行為特點，進(jìn)而影響全局。在當(dāng)下國內(nèi)房地產(chǎn)尚沒有形成一個相對穩(wěn)定、應(yīng)對風(fēng)險經(jīng)驗豐富的格局之時，政策調(diào)控帶來的影響舉足輕重。

三、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的幾點建議

（一）探尋多種融資方式，加快房地產(chǎn)證券化步伐。中國市場中的房地產(chǎn)金融業(yè)始終以商業(yè)銀行為主要載體，那么拓展多元的融資渠道，降低單一渠道所帶來的風(fēng)險成為發(fā)展的應(yīng)有之義。于是有一個思路值得我們借鑒，即將銀行的資金數(shù)量巨大和信托操作靈活的優(yōu)勢結(jié)合起來，形成一種全新的銀行-信托模式。

在這種模式下，可以將房地產(chǎn)證券化，包括房地產(chǎn)項目債券本身，同時也包括在此基礎(chǔ)上獲得的額外收入而衍生出的創(chuàng)新產(chǎn)品，這些對于銀行降低自身金融風(fēng)險，避免出現(xiàn)資金問題，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定都是有益的。同時，加快房地產(chǎn)證券化的進(jìn)程，對我國房地產(chǎn)金融業(yè)也是一種良好的推動。

（二）嚴(yán)格貸款審查制度，加快個人信用體系建設(shè)，完善風(fēng)險防范體系。我國商業(yè)銀行在具體實施貸款行為時，可以參考國外較為成熟和全面的經(jīng)驗。國外一些發(fā)達(dá)國家在實踐過程中形成了相對穩(wěn)定、全面的程序規(guī)范，比如在貸款前，銀行對于貸款企業(yè)的資質(zhì)審查;在對于個人提供購房貸款前進(jìn)行較為翔實客觀的信用評價。另外，除了貸前審查工作外，貸款后也應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的機(jī)制對應(yīng)配套。比如違約處理機(jī)制，在還貸人無法按議定周期還貸時有穩(wěn)定可行的敦促還貸措施，以期風(fēng)險不會進(jìn)一步擴(kuò)大影響更多方面。另外，根據(jù)國外經(jīng)驗，國內(nèi)銀行可以將更多精力放在事先預(yù)防，也就是在貸款前期對房地產(chǎn)市場進(jìn)行一個整體的調(diào)查，對具體項目的實施環(huán)節(jié)實時監(jiān)控，掌握其發(fā)展動態(tài)。這樣一來，就可以避免更多未知風(fēng)險的存在。同時完善房地產(chǎn)貸款的各項手續(xù)，加強(qiáng)對于抵押物的管理，也是保障銀行利益，降低自身風(fēng)險的重要舉措。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)自律，建立完善的財務(wù)管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)能否按照既定的標(biāo)準(zhǔn)與嚴(yán)格的要求規(guī)范自身的投資和經(jīng)營行為，這不僅僅關(guān)乎其自身，更是影響到整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康長遠(yuǎn)發(fā)展。如果不尊重市場規(guī)律，不注重保護(hù)消費者的權(quán)益，那么不僅是為自身企業(yè)的口碑抹黑，同時也損害整個房地產(chǎn)行業(yè)的共同利益，更嚴(yán)重的情況下會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來金融危機(jī)，所以，要想真正獲得持久的發(fā)展動力，就應(yīng)該從財務(wù)管理人事管理風(fēng)險控制信用體系評價等等，各個方面來預(yù)測和防范風(fēng)險。

（四）政府深層參與，健全法律體系，規(guī)避制度風(fēng)險。要想防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)從許多方面入手，不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)自身的各項制度的規(guī)范，銀行方面的風(fēng)險規(guī)避，政府的扶持也是一個重要的因素。從房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策，到房地產(chǎn)整個行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，都需要政府的參與和引導(dǎo)。國外經(jīng)驗告訴我們;在合理的法律規(guī)范框架下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更健康穩(wěn)定，所以我們可以嘗試通過完善我國相關(guān)法律為房地產(chǎn)市場的經(jīng)營提供良好的環(huán)境。然而，國家政府的政策支持也不應(yīng)當(dāng)盲目，應(yīng)當(dāng)給房地產(chǎn)市場留下充足的發(fā)展空間和自主的選擇權(quán)利，以保證充分尊重市場的自然調(diào)控規(guī)律。

（五）加強(qiáng)住房抵押貸款證券化。通常來說，貸款的風(fēng)險主要來自于貸款的數(shù)額和貸款抵押時間。對于銀行提供的住房抵押貸款來說，抵押時間長、數(shù)額龐大的住房抵押貸款風(fēng)險較大，有一個舉措可以較好地解決該問題，即貸款證券化。一方面，其能夠?qū)①J款的抵押有一個較為清晰直觀的呈現(xiàn)且易于流通，另一方面能夠改善我國證券市場的產(chǎn)品種類缺乏的現(xiàn)狀。

（六）繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新。房地產(chǎn)價格調(diào)整在我國始終是一個高度熱門的命題。但是這不意味著我們應(yīng)當(dāng)放棄房地產(chǎn)市場服務(wù)的創(chuàng)新，創(chuàng)新是大勢所趨我國的房地產(chǎn)金融業(yè)要想不斷發(fā)展，就應(yīng)當(dāng)具備這種意識和精神。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)金融風(fēng)險是一個復(fù)雜的問題，因此其防范還需要多方面的配合來進(jìn)行。而且只有對房地產(chǎn)金融風(fēng)險有一個全面的認(rèn)識，才能很好地防范金融風(fēng)險給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來的影響。希望本文分析可以為之提供有價值的參考。

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