我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)探析

【摘 要】 常言道衣食住行，房地產(chǎn)這塊肥肉的錢景一直被看好，越來越多的投資者攜款熱情地進(jìn)入這行，甚至是一些并不與房地產(chǎn)掛鉤的財(cái)主看到巨大的利潤(rùn)后砸錢建房。房地產(chǎn)企業(yè)亂象叢生，屢次發(fā)生房企老板支不抵債卷款潛逃。因此，對(duì)于投入多、高風(fēng)險(xiǎn)、持續(xù)時(shí)間久的房企來說，在開發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)行之有效地防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，做好企業(yè)財(cái)管，是房企健康發(fā)展的現(xiàn)實(shí)要求。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 防范措施

房地產(chǎn)不同于一般的商品，這個(gè)行業(yè)資金投入的量大，項(xiàng)目的周期長(zhǎng)，上下產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，充滿風(fēng)險(xiǎn)。在我們國(guó)家，大量年輕房企一直都面臨著融資的場(chǎng)所不夠多、投資決定不恰當(dāng)、回收資金不易等現(xiàn)實(shí)，暗含多重的財(cái)務(wù)隱患。由于這一行業(yè)對(duì)別的產(chǎn)業(yè)具有很大的帶動(dòng)性，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響力不可小覷。因此，如何妥善應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)惡化以健康經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)，早解決早好。財(cái)務(wù)風(fēng)管：眾多現(xiàn)代化管理手段的一種，更早出現(xiàn)在西方地區(qū)。而國(guó)內(nèi)不是很重視一開始，因此，我國(guó)企業(yè)要快馬加鞭，加緊研宄，將成熟的國(guó)外理論研究、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與實(shí)際中國(guó)企業(yè)情況結(jié)合來看，創(chuàng)造出我國(guó)適用的企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)管方案。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概念

在企業(yè)活動(dòng)中，涉及財(cái)務(wù)往來的，由于意外使情況變得難以把控，財(cái)務(wù)狀況不明朗，進(jìn)而使得企業(yè)受損的概率。狹義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)單是企業(yè)不能到期歸還借款的可能性，也就是只要企業(yè)依靠自己的資金進(jìn)行發(fā)展就不會(huì)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀

（一）融資環(huán)節(jié)

1.銀行信貸是主要渠道。銀行貸款、自籌資金、其他資金來源占了全部來源的80%以上，其中，60%以上都是來自銀行，顯然，房地產(chǎn)已是銀行貸款的重度依賴患者，反過來說也揭露了現(xiàn)階段融資渠道的單一。這種局面碰上不健全的銀行體系和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式更容易出現(xiàn)問題。一，我國(guó)銀行存款很多是一年三年的比較短期，但是貸款，像住房貸款又是長(zhǎng)期的，用短期的存款來貸長(zhǎng)期的款項(xiàng)，充滿挑戰(zhàn)，極有可能崩潰;二，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式落伍，基本都是開發(fā)商一條龍，因此銀行無法分散大額資金風(fēng)險(xiǎn)，無法在每個(gè)階段結(jié)束時(shí)盡早收回貸款，將貸款風(fēng)險(xiǎn)都?jí)涸陂_發(fā)商一個(gè)人身上。這種經(jīng)營(yíng)模式導(dǎo)致一旦整個(gè)過程哪個(gè)環(huán)節(jié)一出現(xiàn)問題且不被解決，就會(huì)影響到還款，最終由銀行來承擔(dān)苦果。

2.股票、債券融資占比小。企業(yè)上市的重要原因就是要在市場(chǎng)上融資，可以化解風(fēng)險(xiǎn)，而且可以降低成本。但是，我國(guó)對(duì)房企上市有著嚴(yán)苛的環(huán)節(jié)，因此，這個(gè)想法對(duì)大多數(shù)一般房企來說，短時(shí)間還不是很現(xiàn)實(shí)。比一般債券收益高，比股票高安全性，流動(dòng)性好的房地產(chǎn)債券就是一個(gè)很好的選擇，但是在我國(guó)不被重視。

（二）投資環(huán)節(jié)

1.房企不合理的投資行為。近些年，房地產(chǎn)的市場(chǎng)火爆異常，投資開發(fā)不斷增長(zhǎng)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局：2008—2013年6年間，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的投資金額由 2008年 30881.20（億元）提升到2013年的74870.67（億元），2013年投資規(guī)模是2008年的 2.42倍。這之中住房的投資金額占有很大比，就 2013 年來看對(duì)住房的投資金額占所有的投資金額的79%;對(duì)住房投資中別墅、高檔公寓的投資被強(qiáng)調(diào)，對(duì)經(jīng)適房的投資鮮有。

（三）營(yíng)運(yùn)環(huán)節(jié)

1.降價(jià)促銷回籠資金。伴隨著樓市不穩(wěn)，觀望氣氛重，空置率高，不少開發(fā)企業(yè)受不了資金一直被壓著的壓力，降價(jià)促銷斷斷續(xù)續(xù)出現(xiàn)。

（四）收益分配環(huán)節(jié)

1.收益分配隨意。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)乘著國(guó)家的東風(fēng)盲目加入到房地產(chǎn)業(yè)。由于企業(yè)人才匱乏，且企業(yè)意識(shí)落后，更注重項(xiàng)目開發(fā)，對(duì)企業(yè)的未來走向規(guī)劃不抓緊。

2.利潤(rùn)分配程序不規(guī)范。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)故意為了減少公司的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，私下違反相關(guān)規(guī)定，將產(chǎn)品在開發(fā)的過程提前將未來的利潤(rùn)轉(zhuǎn)嫁出去，常見的是通過將部分利潤(rùn)轉(zhuǎn)接到各種成本費(fèi)用中去，通過這類方式使企業(yè)的賬面看起來是沒有盈利不能交稅或者微利交很少。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)防范對(duì)策

1.融資風(fēng)險(xiǎn)的防范。企業(yè)應(yīng)根據(jù)實(shí)際狀況，制定嚴(yán)格的籌資管理規(guī)則并嚴(yán)格遵守。多元化直接融資的途徑，培養(yǎng)發(fā)展房地產(chǎn)債券市場(chǎng)，放寬股票融資，甚至是培育房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，嘗試房地產(chǎn)抵押貸款證券化，健全多層次房地產(chǎn)融資體系，進(jìn)一步完善間接融資，多樣化間接融資，將組合式融資模式作為未來的重點(diǎn)研究，以降低融資的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

2.投資風(fēng)險(xiǎn)的防范。做好投資項(xiàng)目的可行性分析，好好利用投資組合理論。用利潤(rùn)、收入、費(fèi)用、現(xiàn)金流量、凈現(xiàn)值、內(nèi)含報(bào)酬率等指標(biāo)來對(duì)技術(shù)上投資項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析，以便比較得出最優(yōu)的項(xiàng)目。房地產(chǎn)投資可以搭配不同類型房產(chǎn)、不同區(qū)域的進(jìn)行組合投資，來達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)降解的目的。

3.資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的防范?，F(xiàn)金流最能反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，企業(yè)要想發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)要注意現(xiàn)金流量的結(jié)構(gòu)。精確的預(yù)算，可以作為企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)存在，一旦超過了某個(gè)安全值，預(yù)示著存在風(fēng)險(xiǎn)，使經(jīng)營(yíng)者能夠盡早采取一些防范風(fēng)險(xiǎn)的措施。要想編制好預(yù)算表，應(yīng)對(duì)現(xiàn)金流量控制和監(jiān)測(cè)。通過對(duì)該類指標(biāo)的分析判斷，能夠辨別出該企業(yè)的流量結(jié)構(gòu)是否合理。

4.收益分配風(fēng)險(xiǎn)的防范。企業(yè)應(yīng)做出遠(yuǎn)期的分配利潤(rùn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。目前，開發(fā)企業(yè)沒能好好把控融資的成本，壓縮了企業(yè)的利潤(rùn)。此外，利潤(rùn)分配具有隨意性，導(dǎo)致外債不能及時(shí)償還，深深影響企業(yè)再次的外部融資;利潤(rùn)的具體分配方面建議應(yīng)以轉(zhuǎn)而增加實(shí)收的資本為主。因此，企業(yè)應(yīng)充分發(fā)動(dòng)內(nèi)部融資，盡量的減少現(xiàn)金的分配，以轉(zhuǎn)增實(shí)收的資本為主體。

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作者簡(jiǎn)介：解婷婷（1994-），女，漢族，山西運(yùn)城人，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士研究生，研究方向：土地評(píng)估與房地產(chǎn)估價(jià)