對于閑置房產(chǎn)經(jīng)營管理的探討

韋汝國

國際慣例上認(rèn)為，房屋空置率處于5～10%是合理狀態(tài)。而處于10～20%范圍內(nèi)，則處在空置危險(xiǎn)區(qū)。目前，國內(nèi)外對于房屋空置率統(tǒng)計(jì)，尚未形成統(tǒng)一的指標(biāo)以及標(biāo)準(zhǔn)，不過作為能夠反映住房供需矛盾的主要指標(biāo)，房屋空置問題成為我國學(xué)者研究的重點(diǎn)內(nèi)容。據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，在2015年我國主要城市的住房空置率處于22～26%范圍內(nèi)，普遍高于合理水平。

1 做好閑置房產(chǎn)管理工作的策略

從閑置房產(chǎn)經(jīng)營管理工作實(shí)際來說，除了做好經(jīng)營外，還需要注重管理，保護(hù)閑置房產(chǎn)。以公有房屋修繕管理問題，由于房屋租金不斷調(diào)整，部分管理部門忽略房屋修繕服務(wù)管理，使得部分房屋和設(shè)備等存在著失修失養(yǎng)問題，降低了房屋完好率。對于房屋管理所來說，要明確目前房屋管理所存在的問題，比如房屋租金利用不合理等，完善管理工作。具體措施如下：①提高認(rèn)識程度，重視房屋修繕管理。因?yàn)榉课菪蘅樂?wù)工作量較大，涉及到的利益主體較多。此項(xiàng)服務(wù)管理工作的質(zhì)量，影響著國有資產(chǎn)的保值和增值，影響著社會穩(wěn)定。基于此，需要提高認(rèn)識，嚴(yán)格履行自身的工作職責(zé)，做好房屋修繕管理工作。②合理利用房屋租金。對于收取的公有房屋租金，要合理應(yīng)用到房屋修繕方面。一般來說，收入的60%以上租金收入，都要用于房屋修繕。通過梳理房屋實(shí)際情況，優(yōu)先安排危房搶險(xiǎn)工作，合理配置資金。依托閑置房產(chǎn)經(jīng)營的各類收入，按照規(guī)定提留一定資金，留作后期房屋修繕。結(jié)合資金和房屋完損情況，制定大修計(jì)劃、中小修計(jì)劃，維持和保護(hù)房屋及其配套設(shè)施的完整率。用于房屋修繕的資金，必須做到?？顚Ｓ?，禁止挪用。這需要加大資金管理力度，保證資金合理用利用。③完善管理制度，提升修繕服務(wù)質(zhì)量水平。通過構(gòu)建房屋報(bào)修制度、值班制度、修繕責(zé)任制度、質(zhì)量保證制度、考核和獎懲制度等，從房屋保修和修繕等全過程入手，采取有力的手段，保證此項(xiàng)工作能夠順利開展。④加大業(yè)務(wù)考核力度。按照相關(guān)規(guī)定，合理使用修繕資金，結(jié)合房屋實(shí)際情況，制定修繕計(jì)劃。結(jié)合修繕工作實(shí)際需求，配置充足的工作資源，落實(shí)此項(xiàng)工作。通過健全工程質(zhì)量管理制度和業(yè)務(wù)考核制度，做好此項(xiàng)工作的監(jiān)督檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)修繕質(zhì)量低下問題或者隨意收取修繕費(fèi)用行為等。

2 合理調(diào)劑閑置辦公用房

為提升閑置房產(chǎn)資源利用率，要合理調(diào)劑閑置辦公用房。在實(shí)際工作中，要做好以下工作：①清理超標(biāo)的辦公用房。在進(jìn)行超標(biāo)準(zhǔn)辦公用房的清理時(shí)，盡量集中辦公人員，保證閑置用房能夠處于同個(gè)樓層或者一棟樓內(nèi)，便于閑置房產(chǎn)再分配。②騰空閑置辦公用房。完成閑置用房清理后，要督促相關(guān)部門盡快清理，解除房屋占用。③開展閑置資源調(diào)查。結(jié)合房屋建筑實(shí)際，開展面積測算。④再分配用房。結(jié)合用房需求，考慮房屋結(jié)構(gòu)和整體布局情況，看其和房屋使用單位業(yè)務(wù)之間的關(guān)聯(lián)度，合理配置限制用房。通過對閑置房屋的調(diào)劑以及再分配，能夠促使資產(chǎn)利用率得以提高，合理配置資產(chǎn)，以免造成資產(chǎn)浪費(fèi)。除此之外，還能夠強(qiáng)化黨風(fēng)廉政建設(shè)，推動反腐倡廉[1]。

3 規(guī)范經(jīng)營性房產(chǎn)出租，強(qiáng)化公開招租

為避免出現(xiàn)租金確定無依據(jù)、不合理、出租程序不規(guī)范等問題，要規(guī)范經(jīng)營性房產(chǎn)出租，強(qiáng)化公開招租。具體實(shí)踐的過程中，要從以下房門加以強(qiáng)化：

3.1 嚴(yán)格審批制度

閑置房產(chǎn)經(jīng)營的開展，尤其是行政事業(yè)單位閑置房產(chǎn)，要嚴(yán)格審批制度。出租國有資產(chǎn)，需要通過同級財(cái)政部門審批。按照《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》相關(guān)規(guī)定，事業(yè)單位出租資產(chǎn)，需要經(jīng)過主管部門的審批，并且報(bào)同級財(cái)政部門審批。在具體實(shí)踐的過程中，出租此類房產(chǎn)，要經(jīng)過相關(guān)部門批準(zhǔn)，否則不可以出租。

3.2 合理制定出租價(jià)格

對此類房產(chǎn)開展相關(guān)的經(jīng)營業(yè)務(wù)，以出租為主，為保證閑置資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)保值、增值，要采取有效的經(jīng)營手段。比如，出租行政事業(yè)單位資產(chǎn)，必須經(jīng)過評估機(jī)構(gòu)，做好資產(chǎn)評估，并且向財(cái)政部門備案。經(jīng)過備案的評估值，用作資產(chǎn)出租價(jià)格制定的標(biāo)準(zhǔn)。強(qiáng)化出租價(jià)格合理性的把控，保證交易的規(guī)范性，保證主體的合法權(quán)益[2]。

3.3 強(qiáng)化進(jìn)場交易

閑置房產(chǎn)經(jīng)營的規(guī)范性把控，要注重強(qiáng)化進(jìn)場交易。在具體操作中，要始終堅(jiān)持公平、公正以及公開的原則，采取公開競價(jià)的形式，比如拍賣和電子競價(jià)等，不可以讓房產(chǎn)占用單位自主出租，控制暗箱操作行為。

3.4 強(qiáng)化租金收入管理

閑置房產(chǎn)經(jīng)營管理工作的有效開展，要注重強(qiáng)化租金收入管理。在實(shí)際工作中，要明確閑置房產(chǎn)出租收入的利用要求，比如修繕等，合理配置資金，保證相關(guān)業(yè)務(wù)能夠順利開展。嚴(yán)格落實(shí)租金管理制度，做好資金使用監(jiān)督工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)不合理利用的情況，采取有效的措施，提高資金利用率[3]。

4 合理處置非轉(zhuǎn)經(jīng)房產(chǎn)

閑置房產(chǎn)經(jīng)營管理，會涉及到不同類型的房產(chǎn)，為避免引發(fā)糾紛或者其他問題，需要合理處置各類房產(chǎn)。對于非轉(zhuǎn)經(jīng)房產(chǎn)，要做好以下要點(diǎn)的把控：

4.1 嚴(yán)格執(zhí)行審批程序

通常來說事業(yè)單位房產(chǎn)價(jià)值額度較大，依據(jù)其資產(chǎn)管理具體規(guī)定以及工作管理，出售此類資產(chǎn)，除了要經(jīng)過財(cái)政部門審批，還需要經(jīng)同級人民政府審批。在開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)，要嚴(yán)格執(zhí)行各類審批程序。作為業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人，要明確此類房產(chǎn)經(jīng)營的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，走正規(guī)程序，保證整個(gè)經(jīng)營過程的規(guī)范化。

4.2 落實(shí)非轉(zhuǎn)經(jīng)

閑置房產(chǎn)出售，涉及到土地資源，通常來說行政事業(yè)單位房產(chǎn)建設(shè)用地，其通常劃撥黨政機(jī)關(guān)用地，依據(jù)國有資產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定，此類房產(chǎn)不可以對外出售。為達(dá)到出售的標(biāo)準(zhǔn)，則需進(jìn)行非轉(zhuǎn)經(jīng)。在具體執(zhí)行的過程中，要到規(guī)劃部門提交申請調(diào)整規(guī)劃。經(jīng)過規(guī)劃部門的審批后，認(rèn)為房產(chǎn)調(diào)整負(fù)荷規(guī)劃條件，并且同意調(diào)整，再執(zhí)行下一程序。通過規(guī)劃部門審批后，還需要國土部門的審批，同意變更土地性質(zhì)以及用途，將土地性質(zhì)，從劃撥用地類型，轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎層玫?；將土地用途從黨政機(jī)關(guān)用地調(diào)整為其他用途用地[4]。

4.3 規(guī)范交易過程

以行政事業(yè)單位房產(chǎn)處理為例，其為國有資產(chǎn)，在處置的過程中，需要進(jìn)入產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開掛牌。不過房產(chǎn)非轉(zhuǎn)經(jīng)經(jīng)產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開出售后，還面臨著土地過戶手續(xù)辦理問題，主要是因?yàn)榉慨a(chǎn)出售時(shí)地隨房產(chǎn)走，由于土地未在在國土部門的土地招拍掛系統(tǒng)掛牌，國土部門認(rèn)為不符合土地非轉(zhuǎn)經(jīng)必須經(jīng)過招拍掛的有關(guān)規(guī)定，導(dǎo)致土地過戶困難。對于此類情況，需要交易機(jī)構(gòu)互認(rèn)交易結(jié)果，進(jìn)而盤活閑置房產(chǎn)。

4.4 強(qiáng)化資產(chǎn)處置收益管理

無論是出租或者出售閑置資產(chǎn)，都必須依據(jù)相關(guān)規(guī)定，做好資產(chǎn)處置收益管理。在經(jīng)營管理過程中，做好資產(chǎn)收入利用合理安排，將收入合理利用于閑置資產(chǎn)管理，保證其保值增值目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。對于資產(chǎn)收益管理存在的問題，要從制度和監(jiān)督管控方面入手，采取有效的措施，保證閑置資產(chǎn)的價(jià)值[5]。

5 結(jié)束語

綜上所述，閑置房產(chǎn)經(jīng)營管理工作水平的提升，要從當(dāng)前經(jīng)營管理實(shí)際存在的問題出發(fā)，采取相應(yīng)的措施。結(jié)合閑置房產(chǎn)經(jīng)營管理實(shí)際，提出要做好閑置房產(chǎn)管理工作，合理調(diào)劑閑置辦公用房，規(guī)范經(jīng)營性房產(chǎn)出租，強(qiáng)化公開招租，合理處置非轉(zhuǎn)經(jīng)房產(chǎn)。

[1]李海燕.如何避免房地產(chǎn)業(yè)土地閑置探討[J].科技與企業(yè)，2016（1）：41～42.

[2]翟東，嚴(yán)偉，王媛.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)與土地閑置問題研究——基于 34 個(gè)大中城市面板數(shù)據(jù)的檢驗(yàn)[J].中國土地科學(xué)，2015，29（4）：41～48.

[3]顧偉媛.城市房地產(chǎn)開發(fā)中土地閑置問題法律規(guī)制研究[J].法制博覽，2018（1）.

[4]張秀麗.公允價(jià)值計(jì)量屬性——基于投資性房地產(chǎn)應(yīng)用研究[J].經(jīng)營管理者，2015（4）：41～42.

[5]嚴(yán)玫玫，夏鑫，許麗靈，等.四川省農(nóng)村房產(chǎn)資源閑置規(guī)律研究——基于 5 縣 18村調(diào)研[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2016（21）.