基于城市發(fā)展理念的城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系探討

謝廣平

1 前言

在當(dāng)前城市發(fā)展不斷進步的今天，如何正確處理城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系備受關(guān)注，二者關(guān)系的良性構(gòu)建有助于更好地提升城市發(fā)展水平，并為城市房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)提供堅強的后盾與保障。本文就此展開了研究，提出了具體方法與措施。

2 基于城市發(fā)展理念的城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系概述

結(jié)合以往實踐經(jīng)驗整理判定，城市規(guī)劃工作可說是貫徹社會主義事業(yè)可持續(xù)發(fā)展指標(biāo)的必要適應(yīng)途徑，并且全程需要借助房地產(chǎn)開發(fā)活動加以支撐指引。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)和城市規(guī)劃之間存在交互式服從關(guān)聯(lián)，只有在社會經(jīng)濟多元化發(fā)展進程控制范圍內(nèi)，城市建設(shè)全局利益才能得到有機回應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)期間應(yīng)得的經(jīng)濟、環(huán)境、社會效益才能高度統(tǒng)一?，F(xiàn)實中，我國城市化進程盡管得到快速推進，卻始終和房地產(chǎn)開發(fā)工作基礎(chǔ)性理論產(chǎn)生偏差，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)期間的生態(tài)環(huán)境破壞跡象之上；再就是城市規(guī)劃本身已經(jīng)無法跟進房地產(chǎn)開發(fā)步伐，至此過后，政府在城市發(fā)展方面的宏觀管理力度也將面臨潰敗危機。

3 房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃之內(nèi)涵

房地產(chǎn)開發(fā)指的是房地產(chǎn)企業(yè)為了實現(xiàn)城市規(guī)劃建設(shè)而進行的土地開發(fā)與房屋建設(shè)等經(jīng)濟行為的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)是一種重要的基本經(jīng)濟行為，是房地產(chǎn)實現(xiàn)生產(chǎn)、流通、消費等諸多環(huán)節(jié)中的重要一環(huán)也是首要環(huán)節(jié)。

而城市規(guī)劃建設(shè)包含兩層含義，也就是城市規(guī)劃與城市建設(shè)。城市規(guī)劃是指通過對城市現(xiàn)有地理、人文、經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r等條件進行調(diào)查研究，分析制定出最適合城市發(fā)展的規(guī)劃，進而協(xié)調(diào)城市各項資源配置，推動城市更快更好的發(fā)展，是一項非常具有戰(zhàn)略性以及綜合性的基礎(chǔ)工作。而城市建設(shè)是指以地方政府為主體，相關(guān)部門單位依據(jù)事先已經(jīng)規(guī)劃好的內(nèi)容，按照計劃對城市進行能源、交通、通訊以及園林等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是將城市規(guī)劃投入實際，變?yōu)楝F(xiàn)實的重要過程，任何一個成功的城市建設(shè)都要求在城市建設(shè)過程中實現(xiàn)城市整體經(jīng)濟、社會、環(huán)境三方面共贏。

4 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題

4.1 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃中存在的問題

①在城市規(guī)劃中，公眾的知識相對較少，城市規(guī)劃缺乏透明度，存在一些不確定因素，一些大型的基礎(chǔ)建設(shè)缺乏遠景的規(guī)劃。②城市規(guī)劃中存在項目開發(fā)滯后的現(xiàn)象。在沒有進行詳細規(guī)劃的前提下就將土地讓出給開發(fā)商，讓其進行開發(fā)。③人口居住的結(jié)構(gòu)不均衡，人口素質(zhì)不高。這一系列的問題都是影響城市建設(shè)的一些問題。

4.2 房地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題

4.2.1 城市景觀特色不明顯

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城市景觀特色逐漸消失。這主要體現(xiàn)在：房地產(chǎn)的開發(fā)沒有和當(dāng)?shù)氐奈奈锛皻v史有效的結(jié)合起來，綠色空間被逐漸的侵蝕掉，這些歷史建筑和環(huán)境都受到了侵害。導(dǎo)致一些古老的建筑和周圍的環(huán)境格格不入，難以相互協(xié)調(diào)。在城市的不斷建設(shè)中出現(xiàn)了很多像傳統(tǒng)街區(qū)消失、文物建筑被拆除、生態(tài)環(huán)境失調(diào)、文物建筑孤立存在的現(xiàn)象。

4.2.2 規(guī)模過大，房屋空置

目前空置房的面積都屬于比較大的，商品房的面積過大，導(dǎo)致供大于求，出現(xiàn)了商品房滯銷的現(xiàn)象。例如說：在我國的西安空置房的比率逐年上升，西安商品房的空置已經(jīng)達到了5%左右。這一比率已經(jīng)達到了我國公認(rèn)的警戒線。同時當(dāng)?shù)氐纳唐贩康膬r格不斷地上漲，人們的消費水平已經(jīng)難以達到價格水平。商品房的價格和居民家庭收入的比例應(yīng)該是1：3～1：6之間，而西安的商品房價格和居民家庭收入的比例已經(jīng)達到了1：15。

4.2.3 房地產(chǎn)過高的追求利潤

房地產(chǎn)開發(fā)商片面的追求利潤和容積率，開發(fā)商通過各種渠道想進各種辦法把房屋的容積率提高。為了獲得高額的利潤，開發(fā)商將開發(fā)的強度不斷地提高。近年來，人們開始注重環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)商開始從環(huán)境下手，為了取得高額的利潤，開發(fā)商開始營造高水平的居住環(huán)境。但是由于開發(fā)商過度的追求高大上的風(fēng)格，而忽視了整體的建筑風(fēng)格。沒有和當(dāng)?shù)氐某鞘刑攸c有效的結(jié)合起來。

5 優(yōu)化城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)二者關(guān)系的有效措施探討

5.1 運用科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)雙邊協(xié)調(diào)

科學(xué)發(fā)展觀的核心是以人為本、全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，這是建設(shè)強大的經(jīng)濟實力和構(gòu)建社會主義和諧社會的基本方針。協(xié)調(diào)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)發(fā)展間的矛盾，也是建立兩者間有效協(xié)調(diào)機制的基礎(chǔ)和前提。一方面，要堅持政府組織、專家引導(dǎo)、部門協(xié)作、公眾參與、科學(xué)決策的原則，搞好城市規(guī)劃，正確引導(dǎo)和推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；根據(jù)城市規(guī)劃的要求合理開發(fā)和科學(xué)開發(fā)。前者應(yīng)考慮后者，后者應(yīng)服從前者。過分強調(diào)長遠利益，失去經(jīng)濟發(fā)展機會，過分強調(diào)短期利益，損害城市公共利益，影響城市未來發(fā)展。注重經(jīng)濟效益，強調(diào)專家論證的科學(xué)性和獨立性的意見和建議，重視房地產(chǎn)開發(fā)，實現(xiàn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)良性互動、協(xié)調(diào)發(fā)展。

5.2 運用政策和法律手段加強雙邊制控

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)政策和法律條文不少，但執(zhí)行不力。因此，應(yīng)建立和完善監(jiān)督機制，建設(shè)一支政治、業(yè)務(wù)、作風(fēng)強的執(zhí)法監(jiān)督隊伍，結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)新形勢、新問題，加強執(zhí)法監(jiān)督。在城市規(guī)劃方面，主要是依法規(guī)劃和落實規(guī)劃。建立和完善管理制度、控制制度、專家評價制度、聯(lián)席會議制度、公眾參與制度、在線監(jiān)督制度等，促進決策的民主化、公開化、法制化，消除暗箱操作，維護黑箱的嚴(yán)肅性。積極保衛(wèi)城市規(guī)劃的權(quán)威，在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，必須加強市場監(jiān)管，嚴(yán)肅查處各種違法違規(guī)行為。合理利用經(jīng)濟杠桿控制房地產(chǎn)市場和整個經(jīng)濟運行。調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，控制建設(shè)規(guī)模和土地利用規(guī)模，遏制不合理需求，彌補市場失靈和缺陷。

5.3 運用相互反饋、上下結(jié)合的方法促進雙邊回應(yīng)

一方面，要完善規(guī)劃理論體系，完善規(guī)劃技術(shù)和方法，提高城市規(guī)劃的適用性，打破過去、終極、理想和剛性，積極探索城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的新形式，調(diào)整、補充。完善城市規(guī)劃，靈活應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)。在發(fā)展新形勢、新問題的過程中，加強城市規(guī)劃的靈活性和應(yīng)變能力，尋求城市規(guī)劃中城市規(guī)劃要素的綜合平衡；另一方面，建立健全城市規(guī)劃的預(yù)警監(jiān)測體系。房地產(chǎn)市場要加強對建設(shè)用地供應(yīng)和土地價格變化的監(jiān)測與分析，并對城市進行規(guī)劃。提供及時、全面、準(zhǔn)確、透明的市場信息，提高城市規(guī)劃的質(zhì)量和水平。盡快取消土地市場雙軌制，實現(xiàn)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場化，發(fā)揮土地價格對房地產(chǎn)開發(fā)的積極作用，提高綜合協(xié)調(diào)的整體效率。積極開展規(guī)劃建設(shè)后效評價，通過及時反饋，有效調(diào)整規(guī)劃和決策，以更加理智、更加審慎的態(tài)度，盡量減少規(guī)劃與建設(shè)的失誤。此外，要改革城市管理體制，創(chuàng)新城市運行機制，促進城市規(guī)劃在建設(shè)和管理中發(fā)揮更大的作用。

6 結(jié)語

總之，協(xié)調(diào)處理好城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系，對于城市發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)均具有重要意義。有關(guān)人員應(yīng)該立足城市發(fā)展的客觀實際和需求，利用自身既有優(yōu)勢條件與資源，謀劃房地產(chǎn)開發(fā)工作的長久發(fā)展之策。

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