對鹽城地區(qū)房價持續(xù)上漲現(xiàn)狀的分析

喬韜

(江蘇師范大學(xué)科文學(xué)院，江蘇 徐州 221000)

1 地區(qū)概況

鹽城，隸屬于江蘇省，地處中國東部沿海中部，江蘇省中部，位于長江三角洲城市群北翼。東臨黃海，南與南通接壤，西南與揚(yáng)州、泰州為鄰，西北與淮安相連，北隔灌河和連云港市相望。全市地勢平坦，河渠縱橫，物產(chǎn)富饒，素有“魚米之鄉(xiāng)”的美稱。鹽城地區(qū)擁有者豐富的自然礦產(chǎn)資源，鹽城天然氣田為我國東部沿海地區(qū)最大的天然氣田，同時其品質(zhì)也位數(shù)全國前列。擁有豐富礦產(chǎn)資源的同時，鹽城地區(qū)也有著地區(qū)獨(dú)特的動物資源，作為聯(lián)合國人與自然生物圈成員，鹽城有著全國著名的麋鹿自然保護(hù)區(qū)以及丹頂鶴自然保護(hù)區(qū)。

2 房價現(xiàn)狀

2018年3月，鹽城地區(qū)新房均價約為8500元/平方，價格最高的錢江方洲商品房價格為34000元/平方。

3 現(xiàn)狀分析

自2008年起至2018年，全國房價持續(xù)上漲，對比北京2008年與2018年的房價，相差幅度高達(dá)四倍，從此可以看出全國房價上漲幅度確實驚人。在全國房價持續(xù)上漲的過程中，鹽城地區(qū)的房價同樣在持續(xù)上漲，作為一個土生土長的鹽城人，我親身經(jīng)歷了鹽城房價大幅度上漲的那段時間，同時，對此有一些自己的想法。

中國房價上升的因素包含但不僅限于以下幾點：(1)商品房開發(fā)成本的提高導(dǎo)致了額外成本轉(zhuǎn)嫁到了消費(fèi)者的頭上。(2)對商品房需求的旺盛。(3)對住房的投機(jī)炒作行為。(4)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

房價持續(xù)上升的因素并不僅僅是這三點，但是對于鹽城地區(qū)來說，這四點我認(rèn)為是最為重要的以及最有推動力的影響因素。

3.1 商品房開發(fā)成本的提高

經(jīng)過查閱資料，發(fā)現(xiàn)10年來，全國各地的開發(fā)項目的前期工程費(fèi)用普遍上升了3倍，而僅僅是在施工前所需要交納的費(fèi)用就多達(dá)30余項。而且，隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，工人工資也在不斷的提高，所以，人工費(fèi)用的上漲也是對房價上漲的推動力之一。同時，拆遷費(fèi)用的上漲也是導(dǎo)致開發(fā)成本提高的因素，隨著教育的普及，人民群眾對于自身利益的重視和保護(hù)也有了很大的提高，老百姓們對于拆遷的補(bǔ)償也不再僅僅是對于房產(chǎn)和資金，對于補(bǔ)償?shù)男枨箜椖恳查_始有了更多的需求，工作、戶口、子女教育問題等等，這些都被包含到了拆遷項目的成本之中，然而這些大幅度增長的成本開發(fā)商并不會獨(dú)自承受，在保留原利益的情況下，額外成本就只能轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，而頗具有諷刺意味的是，這些額外成本被轉(zhuǎn)嫁者中，拆遷戶占有很大的一部分比例，由于中國所具有安家樂業(yè)、購買土地的傳統(tǒng)，在擁有了大量的資金之后，中國人最多的選擇就是購買房產(chǎn)作為安家立命的本錢，而就是這幾年房價的高額度上升，又刺激了這種投資，所以，開發(fā)商根本不需要擔(dān)心房價的上升及轉(zhuǎn)嫁成本這些行為會導(dǎo)致住房銷售問題。

3.2 對住房需求的旺盛

由于城市化的提高，對于房產(chǎn)的需求也不斷提高，2018年鹽城地區(qū)常住人口為722.85萬人，城市化率為60.1%，較去年提升了1.6個百分點，城市化的提升在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，也促進(jìn)了房價的提升。并且，由于獨(dú)特的地理位置以及便利的交通，鹽城地區(qū)有著數(shù)目龐大的在外務(wù)工人員，鹽城地區(qū)近年來流傳著一句話“鹽城消費(fèi)向南京靠齊，收入向不發(fā)達(dá)地區(qū)靠齊”，由于鹽城地區(qū)工資難以和靠近的南京等地區(qū)相媲美，所以很多高學(xué)歷高素質(zhì)的人才都選擇了去南京等地區(qū)發(fā)展，在取得了較高的工資報酬的同時，因為各種因素仍然需要返回鹽城，而無論是給父母養(yǎng)老還是為了子女教育的便利，他們往往都會選擇購買精裝房和學(xué)區(qū)房，這又促進(jìn)了房價的提升。

而同時，鹽城作為一個新興的工商業(yè)城市以及一個旅游城市，其獨(dú)特的旅游景點例如：荷蘭花海，大豐麋鹿自然保護(hù)區(qū)，丹頂鶴保護(hù)區(qū)等等，這些獨(dú)特的景點具有的非凡的吸引力，在吸引了大批游客的同時，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也變相提升了房價。

并且我們所不能忽略的是，由于自古以來學(xué)習(xí)科舉氣氛的影響，現(xiàn)今鹽城或者說江蘇地區(qū)教育業(yè)都十分發(fā)達(dá)，在鹽城，無論是江蘇省鹽城中學(xué)還是鹽城市第一中學(xué)，都吸引了很多的外地的學(xué)生，而無論是租房還是買房，外地學(xué)子的到來也促進(jìn)了鹽城房價的增長。就以我曾經(jīng)就讀的鹽城市第一中學(xué)為例，一個班級59人中就有20多人來自全國不同地區(qū)，而他們的父母也基本上都選擇了租房來進(jìn)行陪讀，學(xué)校周圍學(xué)區(qū)房的房價在我就讀的三年里上升了20%多。

3.3 對商品房的投機(jī)炒作行為

自古以來，中國人對于土地就有一種獨(dú)特的感情，很多人在發(fā)達(dá)了以后，做出的做多的選擇就是購買土地，所謂的安家立命，對于土地的依戀造成了在中國，房子是和一個人的身份地位息息相關(guān)的，很多人哪怕是背上十幾二十年的債務(wù)，也會選擇給自己以及子女購買一處房產(chǎn)，而這種行為，也導(dǎo)致了商品房炒作行為的盛行。鹽城地區(qū)這幾年無論是修建高架橋還是修建高速鐵路，都伴隨著大規(guī)模的拆遷行動，這樣，也就創(chuàng)造了大批的擁有大量閑散資金的拆遷戶，而就如第一點中所提到的那樣，在擁有了大批的閑散資金之后，很多人選擇去購買房產(chǎn)來作為一種對未來的投資，在這樣的大環(huán)境下，投機(jī)者就出現(xiàn)了，投機(jī)者的出現(xiàn)導(dǎo)致了住房的稀缺，在消費(fèi)需求不變的情況下，住房的稀缺導(dǎo)致了更高的房價，而愈高的房價卻讓投機(jī)者有了更多的獲利，在追求更高利益的驅(qū)動下，投機(jī)行為就愈演愈烈了，而房價也一升再升。

3.4 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的快速發(fā)展

鹽城地處中國東部沿海中部，江蘇省中部，位于長江三角洲城市群北翼，沿海灘涂總面積高達(dá)4550平方公里，被稱之為“黃金海岸”，是江蘇最大、最具潛力的土地后備資源。優(yōu)異的地理位置以及氣候條件不僅僅讓鹽城自古即是魚米之鄉(xiāng)，在如今跟是對鹽城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了巨大的推動力。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展帶來的不僅是人民群眾生活水平的提升，對于當(dāng)?shù)氐奈飪r水平以及商品房房價的持續(xù)升高也有非常明顯的推進(jìn)作用。2008年，鹽城地區(qū)房產(chǎn)均價約為4000元/平方，如今，鹽城地區(qū)房價提升到約為8500元/平方，在十年的時間里房價增幅接近100%，雖然較北上廣地區(qū)仍有不如，但提升速率也十分驚人的，而這與鹽城當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的快速發(fā)展是不可分割的。

4 總結(jié)

如今，鹽城地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展腳步在持續(xù)邁出，無論是修建高速鐵路還是對鹽城地區(qū)特有資源的開發(fā)利用，都對鹽城經(jīng)濟(jì)發(fā)展有巨大的推動，那么可以預(yù)見的是，在鹽城地區(qū)獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢的影響下，鹽城地區(qū)的房價應(yīng)當(dāng)是有著高昂的上漲勁頭。