保利中央公園7#樓工程造價控制研究

劉濤

（保利江蘇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，江蘇 南京210009）

1 工程造價現(xiàn)狀的研究

1.1 工程造價控制研究現(xiàn)狀

目前工程量清單計算方法是根據(jù)項目預算額度改變定價模型，適應項目招標和市場競爭形成項目成本的需要。它直接使用與工程量清單匹配的“企業(yè)列表配額”，減少了使用傳統(tǒng)配額的中間轉換鏈接，有效降低數(shù)量清單的難度和社會成本，在消費和人員價格方面與企業(yè)甚至目標項目的具體情況一致。因此，“企業(yè)名單配額”的三維動態(tài)特征能夠真實反映企業(yè)成本，這比使用反映社會平均成本的配額更為真實。

1.1.1 對成本控制存在錯誤的認識

目前，只有極少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)實行全因素和綜合成本控制全過程。一些房地產(chǎn)公司片面地關注設計階段，忽視其他因素對造價的影響，認為提供材料和設備是最重要的成本要素。

1.1.2 缺乏先進的成本控制方法

現(xiàn)行的地產(chǎn)企業(yè)資金控制措施，主要是參照財務人員的成本報告，但由于不能在時效性上做出保證，常常不能發(fā)揮預想的作用。因此需要更為先進的手段來保證對資金的控制。

1.1.3 工程造價管理各階段相互脫節(jié)

投資估算、設計估算、施工方案、預算合同價格、結算價格、最終結算價格，這六個階段的成本分別由施工單位及其施工單位設計單位管理。前者沒有建立控制后者的制度，后者影響前者的有效項目成本管理系統(tǒng)。只關注施工過程中的成本控制，忽視施工前的投資決策階段，組織形式的構成，管理模式的選擇，都對成本控制有重要影響。

2 工程造價的影響因素及體現(xiàn)

2.1 工程造價的影響因素

2.1.1 設計對工程造價的影響

項目確定后，設計是工程建設和控制成本的關鍵。設計質(zhì)量和深度是否符合國家標準，功能是否符合要求，不僅關系到建設項目的一次性投資，還影響交付后的經(jīng)濟效益。在正確決策的情況下，設計對工程整體投入的影響超過75%。在一些中小城市，地方設計能力有限，設計的質(zhì)量和深度難以滿足技術和功能要求，導致項目實施過度變化，招標時的工程量清單變得無法識別，項目成本難以控制。為避免這種情況，建議使用設計投標或設計方案活動。

2.1.2 土地和材料的影響

建設項目中標后土地成本無法改變，因此降低建筑材料成本是降低所有項目成本的有效途徑。材料的價格也會隨著市場的發(fā)展而變化，因此，物資購買者要掌握預算期與施工期之間的價格差異。此外，項目建設成本還包括所需的人工和設備成本，準備項目預算的工作人員需充分了解項目的全部成本，密切關注材料市場，以便為項目建設期間的成本獲得更好的預算。

2.1.3 招投標的影響

建設工程招標制度在工程造價控制中發(fā)揮重要作用。但是在實施上還存在一些非標準的做法。

（1）標底缺乏合理性。在項目建設中，許多業(yè)主沒有委托合格的咨詢單位，而是直接使用施工單位的施工圖預算和工程量清單進行招標。由于設計單位的預算編制能力相對較弱，預算編制者缺乏實際施工經(jīng)驗，導致施工單位在投標后提交的數(shù)量清單中缺少項目，原始投標將失去控制成本的意義。

（2）評標方法缺乏合理性。評標指標中的投標報價具有較大的權重，對投標綜合評分的影響也最大。投標單位報出的投標率是重要的投標評價指標。這種評標方法不能直接決定競爭中的項目價格，因此價格形成過程不夠透明。此外，投標單位報價的隨機性不能真實反映投標人在勞動力消費水平上的差異。

2.1.4 施工合同和施工對工程造價的影響

業(yè)主與施工各方簽訂的合同對工程造價有重要影響。在項目建設過程中，對于專業(yè)分支項目，業(yè)主經(jīng)常分離和找專業(yè)的施工單位，不同的施工單位經(jīng)常因相互干擾而引發(fā)經(jīng)濟糾紛。為避免這種情況，建議采用建筑總承包的方式。對于專業(yè)工作，業(yè)主可以指定分包，以便總承包商處理施工、安裝和施工偏差。

2.1.5 索賠對工程造價的影響

在項目建設中，索賠事件的發(fā)生越來越普遍。違約方可被要求補償損失資金或者延長工期。因此，投資監(jiān)管工程師應首先增強索賠的前瞻性，避免過度索賠的發(fā)生。當索賠事件發(fā)生時，監(jiān)理工程師可以根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)、合同等公平合理地處理，從而節(jié)約業(yè)主的投資，減少施工單位的損失。在處理索賠時，監(jiān)理工程師應掌握幾個原則：

（1）公正、合理、不偏袒任何一方。監(jiān)理工程師應熟悉雙方風險承擔的內(nèi)容和責任比例。

（2）證據(jù)真實、充分，及時辦理。索賠的證據(jù)必須在合同執(zhí)行期間發(fā)生。

（3）嚴格審查索賠計算，以確?？煽康臄?shù)據(jù)和準確的計算。建設單位經(jīng)常利用索賠的機會夸大成本，以贏得更多利潤。索賠費用應當是建筑單位因其自身原因造成的損失的補償，不應是因索賠而產(chǎn)生的額外收入。

2.1.6 政策法規(guī)性因素

為實現(xiàn)宏觀調(diào)控，國家和地方政府主管部門對基本建設項目的審批、審核、基礎設施程序和投資成本構成有嚴格規(guī)定，并建立了職能管理系統(tǒng)和機構。在基礎設施項目的具體實施中，預算編制必須按照國家和地方當局的有關政策、規(guī)定和制度進行。確定的項目價格和費用項目，估算的預算單價，勞動力、材料和機械轉移消耗都應符合相關規(guī)定，以便國家的固定投資得到良好控制。

3 工程造價控制方法

3.1 工程造價控制措施

3.1.1 在投資決策階段的控制

在工程項目的投資決策階段，項目成本控制對建設項目全過程起著重要作用。特別是施工標準水平的確定，施工現(xiàn)場的選擇，工藝、規(guī)模和設備的選擇與項目成本直接相關。在可行性研究階段，業(yè)主單位應編制可行性研究報告并做出投資估算，若業(yè)主不具備相應的能力，可委托工程咨詢單位或設計單位，投資估算是項目批準后的最大項目成本。

3.1.2 在設計階段的控制

（1）推廣采用標準設計。標準設計的使用可以節(jié)省設計成本，縮短設計周期，根據(jù)不同情況選擇適合項目和技術的發(fā)展水平，合理利用資源、能源、材料和設備。它是在設計階段有效控制和降低項目成本的方法之一。

（2）嚴格執(zhí)行工程設計招標和項目競賽。在選擇設計單元時，最好使用工程設計投標和程序競爭來篩選多個設計單元和選項。在篩選中，要考慮國家指導方針和政策，以及節(jié)約土地，實用，安全和適用以及新穎的設計。還需結合設計資質(zhì)等級、技術人員、技術水平和單元性能來全面評估設計方案和設計單元。

（3）采用有限的傾斜設計，以提高設計的經(jīng)濟性。設計和驗證的投資金額和工程量將分解為各種專業(yè)項目，然后分解為各單位項目和單位項目的分項目。在不影響項目設計目標之余，所有專業(yè)不能超過投資額度既定的權重考慮施工的環(huán)境限制與技術要求，避免由于變更產(chǎn)生額外支出，確?？偼顿Y在限度內(nèi)。

3.1.3 在招標施工階段的控制

（1）規(guī)范招標活動，加強合同管理。透明的投標活動，可減少不必要的開支，對促進競爭和市場定價以及控制項目成本具有積極的作用。因此，在實施階段對項目成本的控制應著重于規(guī)范項目招標活動和加強公司管理。

（2）施工組織設計方案的論證。為避免成本超支，施工各方在不影響項目可靠度的前提下，應組織專家與技術人員，選擇可行性且經(jīng)濟的方案，從而降低項目成本。

（3）控制工程變更。在設計階段應盡可能多地控制設計變更，因為變更越早，損失越小。在每次變更設計之前，必須進行工程量和成本增加和減少分析，以防止設計內(nèi)容通過設計變更而改變，從而提高項目成本。

3.1.4 在實施階段的控制

施工階段成本控制的目標是在合同價格或施工圖預算內(nèi)控制項目成本，并在規(guī)定時間內(nèi)生產(chǎn)出高質(zhì)量、低成本的建筑產(chǎn)品。

（1）充分理解業(yè)主提供的施工資料，并提出改進意見。

（2）優(yōu)化施工組織設計，保證具有高可行性且成本合理。

（3）施工現(xiàn)場質(zhì)量控制。

3.1.5 在竣工階段的控制

優(yōu)先使用成本咨詢單位，選擇具有良好社會信譽、強大綜合協(xié)調(diào)能力和高業(yè)務水平的成本工程師作為項目負責人，這是做好結算審核的前提，同時遵循審計工作的客觀性、公平性原則。

3.2 工程造價控制應該注意的問題

（1）相關負責人應加強材料管理，充分了解工程材料的市場狀況，制定合理的價格。

（2）在采購過程中，要充分考慮工程材料的價格和質(zhì)量，以便選擇合適的工程材料。

（3）要改進施工工藝。建筑公司需引進先進技術，減少材料損失，節(jié)約建筑工程成本。

（4）提高工程項目成本控制管理人員的素質(zhì)。成本控制管理者對項目成本控制有最直接的影響。

4 結語

項目成本管理十分復雜，包含了資金的運用方式、合理施工方案的選擇與項目管理。保利中央公園7#樓的成本管理和控制比較困難，存在很多問題。在項目的各個階段采取不同的管理措施和控制方法，可充分發(fā)揮成本管理和控制在整個過程中的作用。應建立由施工方牽頭，各方積極參與的全過程成本管理和控制新模式，達到控制工程造價的目的。