曲沃縣農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款調(diào)查研究

魏 潔

（曲沃縣經(jīng)營管理站，山西 曲沃 043400）

開展土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點工作，既能充分盤活縣域農(nóng)民土地用益物權(quán)的財產(chǎn)屬性，有效盤活農(nóng)村存量要素資源，拓寬“三農(nóng)”融資抵質(zhì)押物范圍，緩解“三農(nóng)”融資難、融資貴問題，促進農(nóng)民財產(chǎn)性增收，更能進一步壯大縣域農(nóng)業(yè)經(jīng)營規(guī)模，深挖縣域農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群潛力［1］。

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導(dǎo)意見》（國發(fā)［2015］45號）和《山西省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)山西省農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點工作實施方案的通知》（晉政辦發(fā)［2016］159號）等文件，曲沃縣被列為農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點縣。作為基層農(nóng)經(jīng)人員，筆者就此項工作進行了認真調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查情況報告如下。

1 曲沃縣農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款工作基本情況

2015年，曲沃縣被農(nóng)業(yè)部確定為農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點縣。在臨汾市“兩權(quán)”抵押貸款試點工作小組的指導(dǎo)下，成立了曲沃縣農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點工作小組、曲沃縣產(chǎn)權(quán)交易中心和農(nóng)村土地物權(quán)管理服務(wù)中心，確定了曲沃縣農(nóng)村信用聯(lián)社、曲沃縣新田村鎮(zhèn)銀行股份有限公司、曲沃縣郵政儲蓄銀行、曲沃縣農(nóng)業(yè)銀行為此次農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點的主辦行，制定了《曲沃縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點工作實施意見》和《曲沃縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款管理辦法》，印制了“曲沃縣農(nóng)村土地使用權(quán)證書”和“他項權(quán)利證書”，作為農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點的合法依據(jù)。

截至目前，曲沃縣農(nóng)村土地確權(quán)抵押貸款工作穩(wěn)妥推進，其中產(chǎn)權(quán)交易市場日趨完善、配套政策基本健全、抵押風險合理可控、農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營勢頭良好。累計發(fā)放農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款55筆、11 065萬元。截至2018年8月底，試點抵押貸款余額為11 045.8萬元。分投放機構(gòu)來看，曲沃農(nóng)商銀行余額7 180.8萬元，占比65.01%；曲沃新田村鎮(zhèn)銀行余額3 850.0萬元，占比34.85%；曲沃郵儲銀行余額15.0萬元，占比0.14%。

2 曲沃縣農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款工作的具體做法

2.1 健全農(nóng)村承包地經(jīng)營權(quán)抵押相關(guān)機構(gòu)

曲沃縣成立了縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，辦理農(nóng)村產(chǎn)權(quán)及土地承包經(jīng)營權(quán)交易雙方的相關(guān)事項。為加強產(chǎn)權(quán)交易中心的監(jiān)督管理，促進農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易規(guī)范運行，成立了縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心監(jiān)督委員會，委員會主任由縣政府副縣長擔任，成員為縣農(nóng)林委、國土資源局、金融辦等9個部門的負責人。在完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺的基礎(chǔ)上，成立了縣農(nóng)村土地物權(quán)管理中心，內(nèi)設(shè)農(nóng)村權(quán)證管理中心、農(nóng)村物權(quán)評估中心、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收儲中心3個機構(gòu)，制定了相關(guān)配套服務(wù)制度，開展農(nóng)村承包地經(jīng)營權(quán)抵押的審核、登記、他項權(quán)證的辦理等相關(guān)事項。

2.2 規(guī)范流轉(zhuǎn)合同簽訂與鑒證

流轉(zhuǎn)合同的簽訂與鑒證是農(nóng)村承包地經(jīng)營權(quán)抵押的基礎(chǔ)性工作。為了扎實推進農(nóng)村承包地經(jīng)營權(quán)抵押工作，首先，曲沃縣成立了縣土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，縣財政將土地流轉(zhuǎn)工作經(jīng)費納入財政預(yù)算，建立了曲沃縣土地流轉(zhuǎn)服務(wù)大廳，配備了必要的辦公設(shè)施，開展土地流轉(zhuǎn)信息的發(fā)布、流轉(zhuǎn)合同簽訂指導(dǎo)服務(wù)等工作。

其次，7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)均建立了土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，配有電腦等工作設(shè)備，設(shè)立了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)登記簿，開展政策咨詢、信息發(fā)布、合同簽訂及鑒證的指導(dǎo)等工作。

最后，曲沃縣158個村均設(shè)立了土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站，由專人負責，收集本村流轉(zhuǎn)信息，定期上報。流轉(zhuǎn)合同的簽訂與鑒證在鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)中心辦理，合同一式4份，流轉(zhuǎn)雙方、發(fā)包方、鑒證單位各執(zhí)1份。凡是經(jīng)營權(quán)抵押貸款的土地流轉(zhuǎn)合同，必須經(jīng)發(fā)包方同意、鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)管站審核、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府同意后，辦理“曲沃縣農(nóng)村土地使用權(quán)證書”。

2.3 完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心以提供公益性服務(wù)為宗旨，不以盈利為目的，縣政府成立了縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心、監(jiān)督委員會，委員會主任由縣政府副縣長擔任，將農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺建設(shè)費用和日常工作經(jīng)費列入財政預(yù)算。通過政府采購公開招標，確定了太原市數(shù)維科貿(mào)有限公司完成農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺系統(tǒng)建設(shè)，縣鄉(xiāng)兩級均建立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺，并與市級“臨汾農(nóng)經(jīng)信息網(wǎng)”鏈接，于2016年4月19日對曲沃縣7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的經(jīng)管站全體人員和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)交易大廳操作員進行了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺業(yè)務(wù)培訓，達到預(yù)期目的。

同時，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易大廳制定了管理辦法，設(shè)計了交易規(guī)則，大廳設(shè)立了咨詢登記、交易鑒證、資產(chǎn)評估、抵押貸款4個窗口，辦理農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、審查登記、產(chǎn)權(quán)審核、開展交易、價值評估和抵押貸款等相關(guān)事項，實現(xiàn)公開、公正、規(guī)范運行。

2.4 組織價值評估

通過政府采購公開招標的形式，確定了山西正達信資產(chǎn)評估有限公司為評估機構(gòu)，評估費用由政府出資，貸款雙方均不負擔評估費用。評估公司根據(jù)曲沃縣主要農(nóng)作物的種植分布情況，綜合考慮農(nóng)用地等級及土地流轉(zhuǎn)費用、流轉(zhuǎn)期內(nèi)年平均預(yù)期收入、承包經(jīng)營權(quán)剩余年限及地上附著物價值等因素，對曲沃縣14種主要農(nóng)作物單位面積上的預(yù)期收益進行了評估，確定了基準價格。

2.5 建立抵押登記制度和抵押物處置機制

抵押登記在曲沃縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心辦理，中心制訂了農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款工作細則，采取鄉(xiāng)鎮(zhèn)審核、公開公示等方式，確保抵押物權(quán)屬清晰，無爭議。貸款方持經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)管站鑒證的流轉(zhuǎn)合同復(fù)印件和“曲沃縣農(nóng)村土地使用權(quán)證書”，到物權(quán)管理服務(wù)中心申請，對符合條件的，在規(guī)定時限內(nèi)發(fā)放“曲沃縣他項權(quán)利證書”，辦理抵押貸款相關(guān)事宜。

因借款人到期不能按時還款，或者銀行和貸款人約定的情形需要取得抵押權(quán)時，允許銀行在保證農(nóng)戶原承包權(quán)的前提下，依法采取經(jīng)營權(quán)協(xié)議轉(zhuǎn)包、出租等流轉(zhuǎn)方式處置抵押物。積極完善抵押物處置措施，確保貸款人在不能按時還款的時候，承貸銀行能妥善處置抵押物［2］。

3 曲沃縣農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款工作存在的問題

3.1 承辦銀行積極性不高

農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款是一種新的抵押方式，若借款人到期不能歸還貸款，其承包土地能不能收回、收回的承包土地經(jīng)營權(quán)怎樣再流轉(zhuǎn)、能否順利實現(xiàn)再流轉(zhuǎn)、再流轉(zhuǎn)費用如何界定以及到期能否收回貸款本息等問題的解決都未到位。再加上政府方面風險保證金難以足額到位，銀行心存顧慮，積極性不高。

3.2 農(nóng)業(yè)主體或家庭散戶經(jīng)營權(quán)抵押貸款難以實現(xiàn)

家庭農(nóng)場是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營主體，有的家庭農(nóng)場面積達到幾百畝甚至上千畝，生產(chǎn)過程中需要大量資金，農(nóng)場主若以經(jīng)營權(quán)到銀行抵押貸款很難辦成。家庭散戶若以經(jīng)營權(quán)到銀行抵押貸款，面積不大，手續(xù)煩瑣、額度太小，散戶嫌麻煩不愿意去辦理貸款。

3.3 部門協(xié)調(diào)不夠密切，業(yè)務(wù)手續(xù)不夠嚴謹

農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款前期的流轉(zhuǎn)合同簽訂鑒證、權(quán)屬審核、“農(nóng)村土地使用證書”的抵押、價值評估、“他項權(quán)利證書”的發(fā)放等工作在鄉(xiāng)鎮(zhèn)或曲沃縣產(chǎn)權(quán)交易中心進行，主要由農(nóng)業(yè)農(nóng)經(jīng)部門來完成，而誠信信用函、具體貸款事宜則在銀行部門辦理。兩個部門間配合不夠密切，能不能貸款、貸款金額的多少靠電話溝通，業(yè)務(wù)手續(xù)不夠嚴謹。

3.4 分散辦公，效率較低

曲沃縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)中心雖設(shè)有政策咨詢、交易鑒證、價值評估、抵押貸款等窗口，但是人員不能全員到位，不能合署辦公，有意向貸款者要從鄉(xiāng)鎮(zhèn)到縣、再到銀行去辦手續(xù)，效率較低。從已經(jīng)完成的幾筆貸款來看，每筆貸款辦好仍然需要1個月甚至更長時間。

4 曲沃縣農(nóng)村承包地經(jīng)營權(quán)抵押貸款工作建議

4.1 在運行機制上下功夫

今后需繼續(xù)修訂完善各項規(guī)章制度和操作規(guī)程。不斷完善農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押登記工作細則，采取審核、公示等方式，確認抵押物權(quán)屬有無爭議，并對符合條件的農(nóng)戶在規(guī)定時限內(nèi)頒發(fā)他項權(quán)利證書，出具評估報告，到銀行部門辦理貸款［3］。加強中心與銀行部門的配合，盡量簡化程序，解決小農(nóng)戶“怕麻煩，不愿貸款”的顧慮，促進“兩權(quán)”抵押貸款工作的開展。

4.2 不斷完善風險補償機制

在政府出資建立風險補償基金的同時，依托商業(yè)保險機構(gòu)，進一步減少承包土地經(jīng)營的風險。

4.3 強化農(nóng)村信用體系建設(shè)

完善信用戶、信用村的評定機制，為各類經(jīng)營主體開展土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款提供信用支撐。

4.4 成立保險自律小組

引導(dǎo)保險機構(gòu)推進農(nóng)業(yè)保險工作，著力提高政策性農(nóng)業(yè)保險保障水平，積極探索農(nóng)村承包地經(jīng)營權(quán)抵押貸款保證保險辦法，促進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款工作穩(wěn)步、有序開展。

5 結(jié)語

在政府的領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門的協(xié)調(diào)配合下，曲沃縣鼓勵和引導(dǎo)金融機構(gòu)積極參與試點，有效盤活農(nóng)村存量要素資源，拓寬“三農(nóng)”融資抵質(zhì)押物范圍，緩解“三農(nóng)”融資難、融資貴問題。經(jīng)過近3年的努力工作，曲沃縣農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點工作取得明顯成效。