不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記背景下農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記問題研究

周俊杰

（杭州浙地土地規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢有限公司，浙江 杭州 310000）

隨著我國城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展和進(jìn)步，國家對(duì)農(nóng)村發(fā)展越來越重視，不僅加大了對(duì)農(nóng)村宅基地應(yīng)用權(quán)限的保護(hù)力度，同時(shí)還加強(qiáng)了農(nóng)村宅基地管理機(jī)制的優(yōu)化，這對(duì)推動(dòng)我國城鄉(xiāng)發(fā)展、維護(hù)社會(huì)和諧具有尤為重要的意義。而要更好地促進(jìn)我國城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，就必須加強(qiáng)推動(dòng)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施。但就實(shí)際來看，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記的開展情況與城市不動(dòng)產(chǎn)登記開展情況存在較大的差異，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記受諸多因素的影響，其中還存在較多問題。因此，要促進(jìn)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作的全面落實(shí)，就必須對(duì)其中存在的問題進(jìn)行深入的分析，進(jìn)而根據(jù)不同的問題提出相應(yīng)的解決措施。

1 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記概述

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是國家整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的一項(xiàng)制度。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作主要是由自然資源部負(fù)責(zé)，指導(dǎo)全國土地、房屋、林地等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的開展。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作需要做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)、信息平臺(tái)的全面統(tǒng)一。2015年3月1日《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施，這意味著我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革邁出了重要的一步，是實(shí)質(zhì)性改革的重要體現(xiàn)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施對(duì)抑制腐敗行為、平抑房價(jià)、推進(jìn)財(cái)產(chǎn)稅的實(shí)施等都具有重要的作用。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度對(duì)于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)具有重要的作用，實(shí)施該制度能夠促進(jìn)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善。另外，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度也可以在很大程度上方便企業(yè)、方便群眾，同時(shí)有效提高政府治理效率及水平［1］。由此可見，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度對(duì)促進(jìn)我國社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

2 農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記的重要作用

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度自實(shí)施以來就受到了廣泛的關(guān)注和重視。農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)容包括集體土地所有權(quán)、房屋等建筑物所有權(quán)、森林和林木所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)及建設(shè)用地使用權(quán)等。開展農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)促進(jìn)農(nóng)村發(fā)展具有重要作用。首先，實(shí)施農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記制度，有利于樹立農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)公信力［2］。相對(duì)城市而言，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)具有一定的復(fù)雜性，很多不動(dòng)產(chǎn)由于所有權(quán)不明確容易發(fā)生各種糾紛及問題，而通過實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度，可以明確農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的內(nèi)容及歸屬，使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利更加明確。同時(shí)，在不動(dòng)產(chǎn)保護(hù)交易過程中，也可以有效提高交易效率，減少糾紛的發(fā)生。由此可見，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施可以實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的有效調(diào)控，進(jìn)而更好地保障村民的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。其次，實(shí)施農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記制度可以有效推動(dòng)農(nóng)村土地集約節(jié)約化發(fā)展。在農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施之前，浙江省農(nóng)村土地浪費(fèi)的情況普遍存在，而通過實(shí)施嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一口徑的登記制度后，土地浪費(fèi)的問題得到了有效解決，同時(shí)也避免了宅基地超標(biāo)、違法改變土地用途的情況發(fā)生。最后，實(shí)施農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記制度可以促進(jìn)小產(chǎn)權(quán)房清理。實(shí)施農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記制度，可保證村民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的完整，進(jìn)而有效保證農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易的正常開展，這樣一來就可以有效抑制小產(chǎn)權(quán)房的投入建設(shè)。

3 農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記中存在的問題

3.1 權(quán)屬信息不完善

農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)本身就具有一定的特殊性和復(fù)雜性。比如，各個(gè)房屋基地在獲取時(shí)間方面都存在較大的差異，審批部門以及審批形式有所不同，且由于時(shí)間跨度較大，部門存在變遷的現(xiàn)象，進(jìn)而產(chǎn)生部門數(shù)據(jù)不齊全的問題。就過去的房屋登記工作而言，政府對(duì)房屋登記資料并沒有高度重視，沒有妥善保管信息，同時(shí)也沒有設(shè)定電子文檔，這就給當(dāng)下的農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作帶來了較大的影響［3］。權(quán)屬信息不完善，使得農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記難以準(zhǔn)確、有效開展，增加了不動(dòng)產(chǎn)登記工作的難度。

3.2 缺乏法律政策支持

就我國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施現(xiàn)狀來看，浙江省城市不動(dòng)產(chǎn)登記制度逐漸完善，且相關(guān)的法律政策健全，不動(dòng)產(chǎn)登記工作開展順利。而我國目前并沒有針對(duì)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記制定相應(yīng)的法律法規(guī)，使得浙江省鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作難以有效開展。由于缺乏法律政策依據(jù)，使得不動(dòng)產(chǎn)登記方式及登記標(biāo)準(zhǔn)存在不統(tǒng)一的問題，進(jìn)而導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記工作出現(xiàn)錯(cuò)誤登記、重復(fù)登記、信息流失等問題。

3.3 缺乏健全統(tǒng)一的配套

農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作是一項(xiàng)較為復(fù)雜、系統(tǒng)的工作，要促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的順利開展，就必須具備健全統(tǒng)一的配套。但就目前來看，與城市不動(dòng)產(chǎn)登記工作開展?fàn)顩r相比，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作相應(yīng)的配套還不完善。比如，缺乏農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律法規(guī)，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記人員素質(zhì)欠佳等。而農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記缺乏完善配套，主要是與基層政府的不重視有關(guān)。就基層政府而言，其對(duì)農(nóng)村宅基地房屋確權(quán)登記的積極性和配合度并不高，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的認(rèn)識(shí)不夠，使得不動(dòng)產(chǎn)登記工作難以有效開展。

4 推動(dòng)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記順利開展的策略

農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記中存在的問題和不足，不僅會(huì)影響農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作的順利開展，同時(shí)也會(huì)影響城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的推進(jìn)［4］。因此，對(duì)于農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記中存在的問題必須進(jìn)行充分的了解和分析，進(jìn)而采取有效的策略，以此來推動(dòng)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記的順利有效實(shí)施。

4.1 完善農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記模式

農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記模式直接關(guān)系著登記工作的效率及質(zhì)量，因此，為了促進(jìn)登記工作的順利有效開展，就必須對(duì)登記模式進(jìn)行完善和優(yōu)化。農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作較為特殊和復(fù)雜，所以如果按照城市不動(dòng)產(chǎn)登記模式開展工作，則難以有效提高登記效率。因此，相關(guān)部門應(yīng)在現(xiàn)階段機(jī)制框架下，對(duì)農(nóng)村交易習(xí)俗及流程等進(jìn)行詳細(xì)的了解和分析，進(jìn)而根據(jù)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際情況開展登記工作。農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作開展過程中還存在諸多歷史遺留問題，對(duì)此需要結(jié)合農(nóng)村真實(shí)狀況，完善相關(guān)的法律機(jī)制，切實(shí)做好農(nóng)村房屋登記匯總，加強(qiáng)有關(guān)審批工作，進(jìn)而為農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作創(chuàng)造有利的條件。同時(shí)，相關(guān)部門要繼續(xù)按照《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于加快推進(jìn)全省農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作的意見》（浙政辦發(fā)［2014］73號(hào)）要求，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作進(jìn)行完善和優(yōu)化［5］。由于各個(gè)領(lǐng)域房屋不動(dòng)產(chǎn)登記之間有所差異，所以在登記工作開展過程中應(yīng)根據(jù)該領(lǐng)域的真實(shí)狀況開展工作，通過對(duì)農(nóng)村宅基地、房屋等審批條件進(jìn)行整理，構(gòu)建完善的審批標(biāo)準(zhǔn)及流程，規(guī)范農(nóng)村房屋管理。

4.2 統(tǒng)一法律依據(jù)及登記機(jī)關(guān)

要促進(jìn)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作順利有效開展，就必須加強(qiáng)完善相關(guān)法律政策，利用相關(guān)法律政策為農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作提供依據(jù)，在法律政策的指導(dǎo)下，有效提高不動(dòng)產(chǎn)登記工作的效率及質(zhì)量。政府部門應(yīng)該結(jié)合農(nóng)村實(shí)際情況制定與農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)的法律政策，將此作為登記工作開展的法律依據(jù)。農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記的法律政策應(yīng)與憲法、物權(quán)法等互相配合適應(yīng)。另外，要提高農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作的質(zhì)量及水平，需要統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，比如可以直接由國土部門負(fù)責(zé)的機(jī)構(gòu)統(tǒng)一負(fù)責(zé)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作，避免出現(xiàn)上下級(jí)部門存在對(duì)接管理口徑不一的問題，從而使登記依據(jù)、信息系統(tǒng)相互統(tǒng)一。同時(shí)，各浙江省鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處等也應(yīng)做好具體的實(shí)施工作。比如，要組織村級(jí)組織開展調(diào)查摸底、村民身份確認(rèn)等工作，協(xié)助登記機(jī)關(guān)完成不動(dòng)產(chǎn)登記工作。

4.3 完善農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作相關(guān)配套

農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)繁多，登記工作復(fù)雜、量大，因此，要想提高農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作的效率及質(zhì)量，應(yīng)加強(qiáng)建立登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。登記信息管理平臺(tái)可以實(shí)現(xiàn)對(duì)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行分類和管理，進(jìn)而有效提高登記效率；實(shí)現(xiàn)登記信息的及時(shí)更新和有效管理，進(jìn)而有效提高登記質(zhì)量。此外，利用登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)開展登記工作，還可以有效避免重復(fù)登記、登記錯(cuò)誤、信息丟失等問題的發(fā)生，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)范化、科學(xué)化、信息化發(fā)展。另外，相關(guān)部門還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)登記人員的培訓(xùn)和教育，切實(shí)提高登記人員的業(yè)務(wù)水平及綜合素質(zhì)，以此來促進(jìn)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作的順利開展。要提高浙江省農(nóng)村群眾進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的積極性和配合性，浙江省各地可以開通網(wǎng)上服務(wù)，如網(wǎng)絡(luò)查詢、網(wǎng)上支付、網(wǎng)上咨詢等，以此來促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記的有效改革。

5 結(jié)語

農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)施對(duì)促進(jìn)農(nóng)村穩(wěn)定發(fā)展，推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展具有重要的意義和作用。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)登記全面實(shí)施的背景下，浙江省農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記全面實(shí)施已是必然。因此，要促進(jìn)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作的順利開展，就必須結(jié)合農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的特殊性、復(fù)雜性，確立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建完善的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)制等，同時(shí)不斷完善農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容，以促進(jìn)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記各項(xiàng)工作步入正軌，進(jìn)而推動(dòng)我國城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。