房屋測(cè)繪在房屋登記工作中的作用

文/肖玉瑾 沭陽(yáng)縣房地產(chǎn)管理處 江蘇宿遷 223600

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷放開，房地產(chǎn)交易也迎來了巨大的機(jī)會(huì)。房屋測(cè)繪在房權(quán)屬登記中的使用范圍和廣度不斷擴(kuò)大，其重要性顯而易見。房屋測(cè)繪不僅能為房產(chǎn)信息登記提供具有很大公信力的法律效益的報(bào)告書，為全國(guó)房產(chǎn)登記平臺(tái)的統(tǒng)一搭建提供詳實(shí)的基礎(chǔ)資料，還在管理、決策、信息統(tǒng)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防等多個(gè)方面發(fā)揮了重大作用。

1、房屋測(cè)量及房地產(chǎn)登記的概述

房地產(chǎn)登記是指經(jīng)申請(qǐng)人申請(qǐng)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)人的房地產(chǎn)權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房地產(chǎn)登記簿予以記載的行為，是將房地產(chǎn)權(quán)利現(xiàn)狀、權(quán)利變動(dòng)情況以及其他相關(guān)事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記簿上予以公示的行為，是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式。

房產(chǎn)登記測(cè)量主要包括房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)面積測(cè)算、變更測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制以及測(cè)量成果檢查驗(yàn)收等。房產(chǎn)登記測(cè)量的主要目的就是要對(duì)房屋用地的相關(guān)信息進(jìn)行采集和表述，在房產(chǎn)交易、房地產(chǎn)開發(fā)和利用以及產(chǎn)籍管理中提供依據(jù)，對(duì)城市建設(shè)規(guī)劃也能提供數(shù)據(jù)資料。

2、房屋測(cè)量對(duì)房地產(chǎn)登記管理工作中的作用

2.1 有效維護(hù)房屋建筑所有人的合法權(quán)益

在市場(chǎng)機(jī)制下進(jìn)行的商品交易，商品的數(shù)量多寡直接決定了總價(jià)的高低。尤其是對(duì)于房屋建筑這種“大宗商品”而言，房屋建筑的實(shí)際建筑面積（即商品數(shù)量）直接影響到購(gòu)買該房屋建筑的總價(jià)。房屋測(cè)繪技術(shù)能夠非常準(zhǔn)確地測(cè)量出房屋建筑的準(zhǔn)確面積，因此，將房屋測(cè)繪結(jié)果應(yīng)用于房屋權(quán)屬登記中，能夠有效提高房屋權(quán)屬登記工作的準(zhǔn)確性。

2.2 編碼作用

我國(guó)各個(gè)地區(qū)的權(quán)屬登記部門所存儲(chǔ)的權(quán)屬資料和信息量十分的龐大，又比較復(fù)雜，在對(duì)這些信息和資料進(jìn)行管理的過程中，其實(shí)是一件很困難的事情。因此，為了有效的解決上述的這些問題，提供一個(gè)有效的辦法就是在房屋正式的坐落之前，對(duì)房屋進(jìn)行“地理編碼”精確到室號(hào)。通過這種編碼的方式，可以實(shí)現(xiàn)房屋的精準(zhǔn)識(shí)別。這種地理編碼在實(shí)行的過程中，一般都是以房產(chǎn)的平面圖為基礎(chǔ)和前提來進(jìn)行，有效的建立起實(shí)際房屋與房產(chǎn)信息之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

在一個(gè)城市中精準(zhǔn)的、完整的建立一種地理編碼體系，需要完善的房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)作支撐，主要有以下三個(gè)方面：測(cè)繪先行，覆蓋城市中的各個(gè)區(qū)域，不管房屋是否已經(jīng)進(jìn)行了登記，在各個(gè)權(quán)屬單元中都會(huì)有固定的地理編碼，有效的避免了房屋坐落變動(dòng)帶來的影響。統(tǒng)一性，有效避免了疏漏、重疊以及規(guī)則不統(tǒng)一現(xiàn)象的出現(xiàn)，一旦編碼出現(xiàn)了錯(cuò)亂，就會(huì)使系統(tǒng)出現(xiàn)不穩(wěn)定的現(xiàn)象。需要完全按照編碼原則來進(jìn)行，在個(gè)別的局部位置進(jìn)行編碼的刪除或增加，也一定要符合相應(yīng)的權(quán)屬登記規(guī)定。

2.3 是城市規(guī)劃和舊城改造的重要參考依據(jù)

政府管理一個(gè)城市必須對(duì)房屋總體情況做適時(shí)的統(tǒng)計(jì)，反映城市房屋分布情況及各種產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、用途的房屋數(shù)量，為城市規(guī)劃、舊城改造等提供決策依據(jù)，此項(xiàng)“房屋基本狀況統(tǒng)計(jì)”工作是房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)的職責(zé)。該項(xiàng)工作量大面廣、動(dòng)態(tài)性強(qiáng)，必須從科學(xué)方法和現(xiàn)代技術(shù)來保證。該項(xiàng)工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是利用房產(chǎn)平面圖作載體，將調(diào)查結(jié)果附著在每一幢房屋上，再匯集成城市房屋數(shù)據(jù)庫(kù)，根據(jù)需要進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與分析。

2.4 經(jīng)濟(jì)方面的作用

房產(chǎn)測(cè)量提供了大量準(zhǔn)確的圖紙資料，為正確掌握城鎮(zhèn)房屋和土地的利用現(xiàn)狀以及變化、清理公私各占有的房產(chǎn)數(shù)量和面積，建立產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍和產(chǎn)業(yè)管理的圖形檔案，統(tǒng)計(jì)各類房屋的數(shù)量和比重等提供了可靠的數(shù)據(jù)，亦為開展房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論研究提供了重要數(shù)據(jù)。房產(chǎn)測(cè)量還為城鎮(zhèn)財(cái)政、稅收等部門研究確定土地分類等級(jí)、制定稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供了基礎(chǔ)依據(jù)，確保各項(xiàng)稅費(fèi)的及時(shí)征收。從當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)來說，房屋測(cè)繪在提高土地利用率、推進(jìn)住房體制改革方面有著重要的意義。對(duì)于進(jìn)入到房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的房屋而言，一項(xiàng)重要的工作就是對(duì)其價(jià)格進(jìn)行準(zhǔn)確和科學(xué)的定位，這就需要依靠房屋測(cè)繪的成果，對(duì)房屋面積進(jìn)行準(zhǔn)確的計(jì)算和審計(jì)，這也是房地產(chǎn)業(yè)管理中不可缺少的環(huán)節(jié)之一。

2.5 統(tǒng)計(jì)作用

政府想要對(duì)一個(gè)城市的房屋進(jìn)行有效的管理，需要對(duì)房屋的總體情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，包括房屋的分布情況、數(shù)量、用途以及結(jié)構(gòu)等等，通過這些統(tǒng)計(jì)可以為今后的城市改造和城市規(guī)劃提供很好的依據(jù)和參考。而這些工作往往動(dòng)態(tài)性比較強(qiáng)，工作量也比較大，一定要用一種科學(xué)的方式來進(jìn)行。其關(guān)鍵的環(huán)節(jié)在于利用房產(chǎn)平面作載體，把實(shí)際的調(diào)查結(jié)果疊加在房屋上，最后在輸入房屋的城市數(shù)據(jù)庫(kù)，結(jié)合實(shí)際的需求進(jìn)行分析和統(tǒng)計(jì)。

3、房屋測(cè)繪在房屋登記的其它方面發(fā)揮的重要作用

房屋測(cè)繪還在房屋登記信息的數(shù)據(jù)管理、查詢檢索、統(tǒng)計(jì)分析、圖件輸出、不動(dòng)產(chǎn)變更、分級(jí)管理及共享等方面發(fā)揮著重要的作用。房屋測(cè)繪得到的報(bào)告書能提供各類空間圖形數(shù)據(jù)、屬性數(shù)據(jù)、各類圖層、數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)、數(shù)據(jù)字典和元數(shù)據(jù)，有助于房屋登記平臺(tái)對(duì)登記信息的管理、維護(hù)、備份、恢復(fù)、出錯(cuò)處理和保存。能提供多種查詢檢索，例如各類圖斑、圖形查屬性，屬性查圖形、不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢等。房屋統(tǒng)一登記管理需要報(bào)表統(tǒng)計(jì)分析，主要包括房屋分類面積統(tǒng)計(jì)表、房屋信息統(tǒng)計(jì)表等統(tǒng)計(jì)匯總，房屋測(cè)繪報(bào)告中包含對(duì)一定區(qū)域內(nèi)按房屋屬性分類統(tǒng)計(jì)的各種不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬、面積等的統(tǒng)計(jì)，方便我們根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果生成統(tǒng)計(jì)圖表。房屋測(cè)繪報(bào)告中包含土地、房屋、林地、草地等地類圖、宗地圖。我們利用它們將其制成不同專題圖方便信息的輸出。

另外，房屋測(cè)繪報(bào)告還詳細(xì)地記錄了變更歷史關(guān)系，包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀況及各類屬性信息變更等，針對(duì)房屋登記信息中數(shù)據(jù)的更新起到重要作用。應(yīng)對(duì)國(guó)家、省、市、縣（區(qū)）四級(jí)相關(guān)部門按職能等級(jí)，設(shè)置不同的數(shù)據(jù)管理和共享權(quán)限，方便各級(jí)部門對(duì)數(shù)據(jù)的管理、檢查、應(yīng)用、共享。

結(jié)語(yǔ)：

城市建設(shè)規(guī)模不斷的擴(kuò)大以及快速推進(jìn)，使得房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中取得了前所未有的成績(jī)，房產(chǎn)交易數(shù)量也在不斷增加。在房產(chǎn)交易中，建筑面積、分?jǐn)偯娣e和共用面積是很多房產(chǎn)購(gòu)買者參考的重要因素，利用房產(chǎn)登記測(cè)量技術(shù)能夠?qū)Ψ慨a(chǎn)進(jìn)行調(diào)查，繪制房產(chǎn)圖，對(duì)房產(chǎn)面積進(jìn)行測(cè)算，為房產(chǎn)購(gòu)買者提供參考依據(jù)。在房屋買賣和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人辦理房產(chǎn)業(yè)務(wù)時(shí)，房產(chǎn)登記測(cè)量是基礎(chǔ)，這樣對(duì)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益能夠進(jìn)行保障，同時(shí)，對(duì)建筑單位的建設(shè)水平提高也有很大的促進(jìn)作用。