新常態(tài)背景下房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制研究

文/胡珀　上海浦東開發(fā)（集團）有限公司　上?！?01204

隨著國家“穩(wěn)增長、調(diào)結構”經(jīng)濟政策的推行，我國經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)。作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的重要力量，房地產(chǎn)也進入了行業(yè)發(fā)展的新常態(tài)。在市場政策的調(diào)整下，房地產(chǎn)業(yè)迎來了新常態(tài)下的發(fā)展機遇，也面臨著諸多挑戰(zhàn)。要想在新常態(tài)下的激烈競爭中保持自身的優(yōu)勢，實現(xiàn)企業(yè)利潤的增長，必須對房地產(chǎn)開發(fā)成本進行合理的控制。

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要構成

1.1　土地成本

土地是房地產(chǎn)企業(yè)得以生存和發(fā)展的基礎，擁有充足的土地儲備資源才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。土地屬于不可復制的稀缺資源，我國對土地實行用途管理制度，嚴格控制建設用地總量，限制農(nóng)用地轉為建設用地，堅守18億畝耕地紅線。近年來，隨著各個城市建設用地總量的減少，信貸政策的調(diào)整，及國家對樓市政策的調(diào)控等因素，使得土地價格逐年增長，多個城市土地競拍中出現(xiàn)所謂的“天價土地”。土地成本的不斷上漲給依靠土地生存發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的挑戰(zhàn)。

1.2　工程費用

工程費用包括前期工程費、建安工程費。前期工程費主要包括項目規(guī)劃、設計、可行性研究階段產(chǎn)生的費用及“三通一平”的費用；建安工程費包括建筑工程費、設備及安裝工程費及裝修工程費。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構成中，工程費用約占整個成本的比例較高，因此需要重點控制。工程階段的成本管理包括4個階段，即決策階段、設計階段、發(fā)承包階段及施工階段，其中發(fā)承包階段是建安工程成本控制的核心。對于此階段的成本，應該通過各種有效措施進行控制，如合理的招標策劃，重視招標文件的編制、嚴格審核清單和標底價格、合同簽訂階段嚴格把控等。

1.3　市政基礎設施費及公共配套設施費

市政基礎設施工程費包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊等費用。公共配套設施費指的是項目建成后產(chǎn)權和收益不歸房地產(chǎn)開發(fā)商所有的公共配套設施，如公共廁所、居委會、垃圾處理站等設施所產(chǎn)生的費用。這部分費用可以采用單位指標估算法進行計算。

1.4　稅費及不可預見費

稅費包括與房地產(chǎn)開發(fā)建設有關的稅收費用，如營業(yè)稅、城市維護建設稅、土地增值稅、契稅、印花稅等，及由地方政府及各級行政主管部們收取的行政性費用，如城市建設配套費，房地產(chǎn)綜合開發(fā)費，房地產(chǎn)開發(fā)管理費等。

不可預見費根據(jù)項目的復雜程度和各項費用估算的準確程度不同，一般以建安費為基數(shù)取3%～5%。

1.5　間接費用

管理費用、財務費用和銷售費用構成間接費用。管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，包括管理人員工資、辦公費、保險費等。房地產(chǎn)因開發(fā)周期長、投資數(shù)額大，一般情況下都會借助貸款來解決資金需求，因此支付給金融機構的利息也是開發(fā)成本的重要組成部分。房地產(chǎn)銷售費用包括廣告費、銷售傭金、推廣費等。

2、當前房地產(chǎn)開發(fā)成本控制存在的問題

2.1　成本控制理念不成熟

成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營目標的重要保證，房地產(chǎn)企業(yè)對成本的控制能力直接形成企業(yè)的核心競爭力，因此，成本的管控非常重要。但是要實現(xiàn)對成本的有效控制，必須有成熟的成本控制理念，由此才會做出正確的決策和行動。

房地產(chǎn)成本控制的理念應該從項目決策階段開始，并貫穿整個項目始終。當前高售價、高利潤的房地產(chǎn)市場，使很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有對成本控制產(chǎn)生足夠的重視。因為項目策劃期的成本開支少，許多房地產(chǎn)開發(fā)商形成了注重事后核算，輕視事前策劃的誤區(qū)，成本控制理念不夠成熟，沒有建立完善的相關成本控制方案，最終導致了項目的成本失控。

些年低成本、高售價的房地產(chǎn)時代，在很大程度上削弱了房地產(chǎn)企業(yè)對成本的重視，形成了成本管理一些誤區(qū)。一是重事后算賬、輕事前策劃。單純的成本核算作為成本管理的重要內(nèi)容，使成本管理無法產(chǎn)生應有的作用，最終結果是帶來成本失控。二是房企不應該把“成本”只局限于建安范疇，而應擴展到整個項目的全局。三是很多管理者在與施工單位和供應商談合約時，本著花費的資金是越少越好的原則，一味地擠壓對方的利潤空間，不給對方預留合理的利潤，迫使對方偷工減料、以次充優(yōu)，造成的后續(xù)工程返工成本和維修成本加大。從全過程成本來看是得不償失，另外還付出了不必要的時間成本和人工成本。四是忽視了其他部門的配合，財務部門只是成本監(jiān)控環(huán)節(jié)的重要一環(huán)，如果沒有其他部門的相互配合，難以將成本管理真正落到實處。

2.2　成本控制機制不健全

目前，中小型規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)眾多，這類企業(yè)大多區(qū)域性比較強，企業(yè)本身管理水平不高，并沒有建立健全的建設成本控制體系。很多房地產(chǎn)企業(yè)在招投標階段本著中標價越低越好的原則，一味地擠壓施工方的利潤空間，間接導致了施工方偷工減料、以次充好，造成了后續(xù)工程的返工成本和維修成本加大，從全過程成本來看是得不償失的。還有許多企業(yè)由于自身制度的不完善，導致成本控制執(zhí)行力不高，成本管理不規(guī)范，對成本控制的監(jiān)督流于形式化，沒有合理的成本控制機制予以制約。

2.3　成本控制方向不全面

成本控制不應只局限于房地產(chǎn)項目的建設階段，在獲取土地階段和營銷策劃階段同樣需要提高成本控制意識。由于土地資源的稀缺，許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲取土地時不惜代價，花費巨額產(chǎn)生“地王”。但是獲取土地的成本過高，導致很多企業(yè)出現(xiàn)資金鏈的問題，后期項目建設沒有足夠的資金支撐。還有房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售環(huán)節(jié)的投入巨大，產(chǎn)品營銷沒有事前充分的策劃與準備，也沒有對此階段的成本控制形成足夠的重視。此外，項目的建設環(huán)節(jié)和營銷策劃之間的聯(lián)系不強，這也在一定程度上增加了營銷成本。

3、新常態(tài)背景下房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的有效措施

3.1　項目決策環(huán)節(jié)重視成本控制

在房地產(chǎn)項目決策環(huán)節(jié)要提高成本控制的意識，建立成本控制目標體系，從項目方案的設計規(guī)劃與項目的可行性研究兩方面入手，強化決策環(huán)節(jié)的成本控制。第一，要提高方案階段的前瞻性和科學性，通過多方案比選等措施，為決策提供依據(jù)，同時，注重工程項目的經(jīng)濟評價。第二，要強化對項目的運營成本的控制，建立完善的項目可行性評價體系，重視項目風險的預測和防控等。第三，樹立項目成本控制理念，并將成本控制理念貫穿全程。建立成本控制目標體系，在項目初步設計、技術設計、施工圖設計等環(huán)節(jié)堅持明確的控制成本目標，做好投資估算、設計概算與施工圖預算。

3.2　規(guī)范建設環(huán)節(jié)的成本控制

規(guī)范建設環(huán)節(jié)的成本控制。注重招投標環(huán)節(jié)的成本管理，通過選擇符合項目情況的招標方式，加強對投標單位的資格審查，編制完善的招標文件，制定合理的標底價格，慎重對待合同的簽訂等措施，對成本進行管控。在施工階段，加強設計變更與現(xiàn)場簽證管理，做好索賠管理，建立投資監(jiān)理制度，通過第三方力量強化對項目的投資控制。對于竣工決算與結算，要執(zhí)行嚴格的審核制度，既要進行房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審查，同時聘請有經(jīng)驗的審價單位進行外部審核，多方把控，從而控制項目成本。

3.3　注重取得土地環(huán)節(jié)及營銷環(huán)節(jié)的成本控制

在目前土地價格高企的時期，土地成本占到整個房地產(chǎn)開發(fā)成本的65%～70%左右，有的項目土地成本占比更高。房地產(chǎn)企業(yè)要想控制土地成本，以合理的價格獲取土地，就必須時刻關注市場的動態(tài)，了解競拍地塊所在區(qū)域的規(guī)劃情況；同時，在競買土地前需做好充分的經(jīng)濟測算工作及貸款融資方案，制定合理的心理價位，并做好多方案預案。在營銷策劃階段強化成本控制也非常關鍵。當前很多房地產(chǎn)企業(yè)采取“全程營銷”的方法，在營銷階段不惜成本，雖然對項目樓盤產(chǎn)生了較好的宣傳效果，但是導致項目成本大幅上漲。因此要通過制定合理的營銷方案，做好項目的營銷策劃，從而提高房地產(chǎn)項目營銷成本控制的水平。

結語：

綜上所述，新常態(tài)背景下的房地產(chǎn)行業(yè)不僅迎來了蓬勃的發(fā)展機遇，同樣也面臨了激烈的競爭與調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，必須重視開發(fā)成本控制，無論是在項目決策環(huán)節(jié)、建設環(huán)節(jié)還是營銷環(huán)節(jié)，都要建立明確的成本控制目標，完善成本控制體系，只有這樣才能實現(xiàn)收益最大化。

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