新時(shí)代下的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理創(chuàng)新

文/張建華　香港保利達(dá)集團(tuán)沈陽(yáng)公司總經(jīng)理、沈陽(yáng)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)　遼寧沈陽(yáng)　110000

我國(guó)的房地產(chǎn)的發(fā)展時(shí)間比較短，從上世紀(jì)八十年代到如今也就只有短短三十多年的歷史，但是在這短短三十多年發(fā)展中我國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)由傳統(tǒng)的單一經(jīng)營(yíng)的模式發(fā)展成為規(guī)?；?zhàn)略化、民營(yíng)化、品牌化、差別化、網(wǎng)絡(luò)化以及上市化的綜合性發(fā)展模式。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)人口在短時(shí)間內(nèi)呈現(xiàn)出幾何式的增長(zhǎng)，在社會(huì)發(fā)展的初級(jí)階段，人口紅利的確幫助我們的國(guó)家走出了當(dāng)時(shí)的發(fā)展困境，為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入了新鮮的血液，在資本主義大肆橫行的局面下，保護(hù)了社會(huì)主義的勝利果實(shí)，但是隨著時(shí)代的發(fā)展，人口紅利的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始的展現(xiàn)出頹勢(shì)，在我國(guó)現(xiàn)階段發(fā)展中，人口已經(jīng)成為制約社會(huì)進(jìn)一步發(fā)展的重要因素[2]。在我國(guó)社會(huì)發(fā)展的初級(jí)階段，為了保證當(dāng)時(shí)的社會(huì)穩(wěn)定，采用了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式，在國(guó)家層面上通過(guò)政策調(diào)控，保證了社會(huì)分配的公平性，也從一定程度上阻礙了房地產(chǎn)的正常發(fā)展速度，強(qiáng)行通過(guò)政策的控制，保證了人民生活的穩(wěn)定，這是在特定環(huán)境下的特殊政策保護(hù)。作為一個(gè)高速發(fā)展的國(guó)家，房地產(chǎn)行業(yè)的畸形發(fā)展對(duì)于社會(huì)的穩(wěn)定是一個(gè)非常大的隱患，探索新型的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理勢(shì)在必行！

1、企業(yè)轉(zhuǎn)型與多元化策略

1.1　企業(yè)的轉(zhuǎn)型

當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展到這樣的境地，這讓我們的人民都意識(shí)到了投資房地產(chǎn)是一個(gè)暴利行業(yè)，由于國(guó)家在當(dāng)時(shí)情況下沒(méi)有能夠及時(shí)遏制住這種發(fā)展勢(shì)頭，導(dǎo)致了我們房地產(chǎn)行業(yè)的惡性循環(huán)，企業(yè)的轉(zhuǎn)型需要幫助我們的從業(yè)人員和投資者們樹(shù)立一種正確的觀念——房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的，即通過(guò)宏觀調(diào)控的方式來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，另一方面我們的民眾也應(yīng)該樹(shù)立正確的投資觀念，理性進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。我們的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從當(dāng)下的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型成為服務(wù)密集型產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)變?nèi)藗儗?duì)房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)識(shí)，遏制“房地產(chǎn)巨鱷”的產(chǎn)生，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)。

1.2　企業(yè)的多角化發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展離不開(kāi)行業(yè)中各個(gè)參與者之間的共同協(xié)作，在當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中我們看到了“地王”的不斷涌現(xiàn)，資本市場(chǎng)的不斷涌入催化了房地產(chǎn)行業(yè)矛盾的升級(jí)，進(jìn)而導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的惡性競(jìng)爭(zhēng)。企業(yè)的多角化的發(fā)展有利于企業(yè)從房地產(chǎn)行業(yè)的單一發(fā)展到商業(yè)航母的構(gòu)建，幫助企業(yè)尋找更多的利益增長(zhǎng)點(diǎn)，這也幫助社會(huì)增加更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。通過(guò)對(duì)企業(yè)自身實(shí)力的綜合理性的認(rèn)識(shí)，可以幫助我們的企業(yè)更好的維護(hù)行業(yè)的共同利益，為行業(yè)的發(fā)展增加新的活力，同時(shí)也可以打破這樣的惡性循環(huán)，有利于資本市場(chǎng)涌入，提高行業(yè)的熔斷能力。

1.3　實(shí)行專(zhuān)家集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)

專(zhuān)家集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)可以幫助我們的企業(yè)更好的規(guī)劃自己的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，讓企業(yè)的每一個(gè)人能夠明確自己在企業(yè)中的定位。專(zhuān)家集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)有利于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略制定的科學(xué)性，集思廣益可以最大限度發(fā)揮企業(yè)的發(fā)展?jié)摿ΓＷC了企業(yè)資源的最大化利用，像現(xiàn)在的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)SOHO中國(guó)、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、京東金融等，相關(guān)企業(yè)都采用的是專(zhuān)家集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)，這些企業(yè)能夠做大做強(qiáng)離不開(kāi)好的戰(zhàn)略指導(dǎo)，這個(gè)新興模式是經(jīng)過(guò)實(shí)踐的檢驗(yàn)的，符合當(dāng)前的時(shí)代發(fā)展趨勢(shì)。

2、實(shí)行以目標(biāo)管理為核心的考核體系

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，很多時(shí)候受到地域限制，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣一個(gè)問(wèn)題——大型企業(yè)是由若干個(gè)子公司組成的，大公司對(duì)于子公司的管理的科學(xué)性一定程度的決定著大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，采用目標(biāo)管理的考核體系可以更快速的幫助我們的子公司能夠認(rèn)真貫徹落實(shí)大企業(yè)對(duì)子公司的要求，另一方面可以幫助我們的子公司快速融入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，戰(zhàn)略的科學(xué)性就是這個(gè)目標(biāo)的保證[3]。

2.1　項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的考核內(nèi)容

經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的考核其實(shí)就是對(duì)項(xiàng)目過(guò)程的管理，我們稱(chēng)之為過(guò)程管理或者痕跡管理，最大限度的保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本能夠控制在一個(gè)較低的水平上，這對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)是非常有必要的。我們的政府要發(fā)揮好服務(wù)的角色作用，幫助我們的企業(yè)進(jìn)行相關(guān)行業(yè)的評(píng)價(jià)體系建立，可以通過(guò)調(diào)控原材料的價(jià)格來(lái)控制企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，并且要想盡辦法來(lái)杜絕相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)將政府帶給的壓力轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，企業(yè)通過(guò)與政府的合作可以最大限度的保證政府政策的精準(zhǔn)落實(shí)，同時(shí)也為我們企業(yè)管理子公司提供了理論依據(jù)。

2.2　年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)考核

年度經(jīng)營(yíng)考核是綜合過(guò)程管理和結(jié)果管理的綜合評(píng)價(jià)體系完成對(duì)子公司的年度報(bào)告的評(píng)價(jià)，真正做到公平、公正。完善的評(píng)價(jià)體系可以幫助我們子公司更好的完成企業(yè)的目標(biāo)和任務(wù)，同時(shí)也拓寬了子公司的上升渠道，為企業(yè)的每一位員工的發(fā)展都提供了很多的可能性，幫助我們的企業(yè)完成轉(zhuǎn)型。大家都知道房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始走下坡路，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走完了發(fā)展的黃金十年，我們應(yīng)該可以知道的是，想要再次幫助我們的房地產(chǎn)走向輝煌需要我們的共同努力，收益者也是每一位從業(yè)人員。年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)考核很大程度上避免了人為的主觀因素，幫助我們的子公司之間的良性競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)之間的良性競(jìng)爭(zhēng)不論是對(duì)于企業(yè)自身的發(fā)展還是對(duì)于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展都是很有意義的。

2.3　重視產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和維護(hù)

我們可以看到現(xiàn)在的城市已經(jīng)沒(méi)有了自己的特色了，都是在鋼筋混凝土包裹下的冰冷，這體現(xiàn)一種高度同質(zhì)化的趨勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員對(duì)此負(fù)有重大的社會(huì)責(zé)任，需要承擔(dān)保留社會(huì)文化記憶及城市文化符號(hào)的責(zé)任，改變目前千篇一律的城市天際線需要每一位從業(yè)者的共同努力。

小結(jié)：

當(dāng)前我國(guó)已經(jīng)形成了比較完備的房地產(chǎn)發(fā)展企業(yè)，但是這個(gè)構(gòu)成還是有很多的不合理的存在，需要所有從業(yè)人員的共同努力，優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展體系，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展添磚加瓦。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的今天，房地產(chǎn)行業(yè)想要有更大的發(fā)展，需要我們的不斷努力！

參考文獻(xiàn)：

[1]季朝文.《房地產(chǎn)項(xiàng)目管理》[C].北京理工大學(xué)出版社，2017.

[2]牛建宏.《中國(guó)房地產(chǎn)觀察》[C].人民日?qǐng)?bào)出版社，2017.

[3]孫國(guó)強(qiáng).《房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與管控研究》[M].經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，2017年8期.