住房規(guī)?；赓U商業(yè)模式的測算

文/劉濤　中國石油化工股份有限公司勝利油田分公司地面工程建設(shè)監(jiān)督中心　山東東營　257000

散戶式租賃是指房東與求租者一對一的進(jìn)行租賃交易，我國目前的房屋租賃就是以這種方式為主，但是隨著人們工作生活方式的大變，人們對于房屋租賃的市場需求也在日益增加，我國的房地產(chǎn)市場急需改變房屋租賃的主要方式，改變房屋租賃的市場，由此住房規(guī)模化租賃方式應(yīng)運(yùn)而生。

1、規(guī)?；赓U

規(guī)模化租賃是一種新型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，主要以規(guī)模化的租賃型住宅為主，在建筑形式和程序與以往的商品住宅保持相同的基礎(chǔ)上，開發(fā)不同特點(diǎn)的租賃性住宅。它的主要特點(diǎn)有：

（1）戰(zhàn)略目標(biāo)，規(guī)?；赓U住宅項(xiàng)目的戰(zhàn)略目標(biāo)不同于普通的商品住宅開發(fā)項(xiàng)目以出售商品房為主要目的，它最主要的戰(zhàn)略目標(biāo)是在項(xiàng)目建成之后，以住宅的租賃為盈利途徑，所以規(guī)?；赓U住宅項(xiàng)目在實(shí)施之前一定要對城市的流動人口以及租賃市場進(jìn)行詳細(xì)的研究調(diào)查；

（2）項(xiàng)目運(yùn)作，首先規(guī)?；赓U性住宅項(xiàng)目的運(yùn)作開發(fā)需要大量的資金投入，因?yàn)檫@種項(xiàng)目要想在短時(shí)間之內(nèi)將投入的資金回籠是一件十分困難的時(shí)候，所以項(xiàng)目開發(fā)的企業(yè)必須擁有雄厚的資金實(shí)力，這樣才能夠保證項(xiàng)目的順利開發(fā)，除此之外，還有另一種項(xiàng)目運(yùn)作的方式，企業(yè)或者個人可以先購買一定規(guī)模的商品房，要求商品房是現(xiàn)成的，然后在獲得商品房的產(chǎn)權(quán)之后，再借助某些組織機(jī)構(gòu)或者企業(yè)進(jìn)行規(guī)模化住宅的租賃項(xiàng)目運(yùn)作，但是這種項(xiàng)目在一定程度上其實(shí)屬于公益的一部分，因此最好能夠獲得政府在資金和政策方面的支持和幫助，最后為了讓租賃項(xiàng)目可以更快、更順利地進(jìn)行，吸引更多的客戶，所以在項(xiàng)目的宣傳方面，還是需要采取與一般性商品住宅的應(yīng)小宣傳手段；

（3）物業(yè)管理模式，規(guī)?；赓U性住宅還存在一個重大的隱患，因?yàn)樽赓U型住宅小區(qū)的居民擁有特殊性，所以物業(yè)公司不能像針對一般性的商品房住宅的居民一樣限定明確的權(quán)利和責(zé)任，因此居民對物業(yè)不存在產(chǎn)權(quán)，因此物業(yè)公司必須要重新制訂與客戶之間的租賃合同和權(quán)利、責(zé)任說明，將整個小區(qū)的物業(yè)當(dāng)作自己公司的財(cái)產(chǎn)來看待，盡職盡責(zé)，為了保證小區(qū)的安全，它還同時(shí)兼任派出所的功能，掌握小區(qū)租賃居民的完整的詳細(xì)的信息，保證規(guī)?；赓U性住宅項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

2、規(guī)模化租賃性住宅的商業(yè)模式

隨著規(guī)?；赓U性住宅項(xiàng)目的開展，我國近年來已經(jīng)開始出現(xiàn)了一批相較而言比較專業(yè)化和規(guī)?；姆课葑赓U企業(yè)，這些企業(yè)的商業(yè)模式統(tǒng)一來說有兩種，一種是房地產(chǎn)開發(fā)商開展的房屋租賃業(yè)務(wù)，其中最為典型的是萬科的泊寓品牌，萬科的商業(yè)模式主要是，物業(yè)歸萬科所有，在開展長租公寓業(yè)務(wù)使萬科拿地的手段更加多元化的同時(shí)還可以通過長租業(yè)務(wù)為地產(chǎn)業(yè)務(wù)輸送潛在用戶，這也算是對于其品牌內(nèi)的原有業(yè)務(wù)的一種協(xié)同發(fā)展；而另一種商業(yè)模式是房屋租賃的企業(yè)首先會對原有的民房進(jìn)行不同幅度的整改，然后對整改后的房屋進(jìn)行出租，其中最主要的典型案例運(yùn)用是鏈家自如和魔方等，魔方主要是為租戶提供一站式的平臺使服務(wù)更加便利。這種商業(yè)模式最大的特點(diǎn)是為企業(yè)提供一種線下的流量入口，這種線下的流量入口不僅可以為企業(yè)提供更多的租賃房源，還可以為企業(yè)帶來企業(yè)更多的附加增值服務(wù)。但是由于我國目前的房屋租賃市場發(fā)展并不成熟，尤其是長租公寓業(yè)務(wù)更加是房屋租賃市場上的新型業(yè)務(wù)之一，目前還處于初步發(fā)展階段，所以它的發(fā)展過程中還存在很多的問題。第一種商業(yè)模式所需的資金投入過大，而且資金回籠所需期限也過長，因此對于中小企業(yè)來說很難進(jìn)行效仿；而第二種商業(yè)模式的難點(diǎn)主要是房屋的整改問題，現(xiàn)今物業(yè)并沒有對房屋的整改進(jìn)行十分明確的規(guī)定，而且消防驗(yàn)收、報(bào)審用途等問題的解決都是十分困難的，所以租賃市場還存在很多的阻礙。

3、盈利途徑及方法

盡管租賃性住宅市場的潛力十分巨大，但是截止到目前為止無論是大型的租賃企業(yè)還是中小型品牌，在住宅持有租賃上仍未確定明確的盈利模式，據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，商品住宅的租金收益率只有2%-3%，所以僅靠商品房出租是絕對不可能建立完整的盈利模式的，因此只有使租賃性住宅市場規(guī)?；?、專業(yè)化，才能夠建立明確的房屋租賃盈利模式。規(guī)模化租賃性住宅項(xiàng)目可以從三個方面克服租賃的盈利難題，首先租賃性住宅規(guī)模化可以大幅度地降低稅收，包括房產(chǎn)稅、增值稅以及企業(yè)所得稅等多方面的稅收，這樣就保證企業(yè)繳納賦稅后的利潤收入，保持房屋租賃企業(yè)的盈利空間；其次是降低高地價(jià)對成本的負(fù)擔(dān)，地價(jià)在一定程度上增加了住房租賃產(chǎn)品的成本，而規(guī)?；赓U性住宅項(xiàng)目可以降低高地價(jià)的影響，提高租金回報(bào)率，使得開發(fā)商能夠正常運(yùn)營，正常盈利，保證房屋租賃市場的順利發(fā)展；最后是減少房價(jià)過快上漲所帶來的影響，目前房屋租賃市場已經(jīng)有了更多的房源，政府對規(guī)模化租賃性住宅項(xiàng)目的資金和政策的支持和幫助，保證了各方的權(quán)益和盈利收入。

結(jié)論：

規(guī)?；赓U性住宅項(xiàng)目不僅可以解決以往房屋租賃市場過于分散化所帶來的弊端，還可以推動房屋租賃市場的迅猛發(fā)展，甚至進(jìn)一步影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。除此之外，政府應(yīng)當(dāng)加大對規(guī)模化租賃性住宅項(xiàng)目的資金等多方面投入力度，加強(qiáng)政策扶持，吸引更多的企業(yè)或者個人投入該項(xiàng)目的開發(fā)之中。住房規(guī)模化租賃市場的發(fā)展還不太完善，因此無論是其租賃的商業(yè)模式還是其投資盈利模式都需要進(jìn)一步的開發(fā)和完善，加強(qiáng)規(guī)?；赓U性住宅項(xiàng)目的盈利能力才能吸引更多有興趣的人，吸引更多的投資。無論是政府補(bǔ)貼還是吸收外界投資對于該項(xiàng)目盈利模式的構(gòu)建都是有益的補(bǔ)充。

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