不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)改革對(duì)房地產(chǎn)測繪的影響

文/王靜梅 山東省齊河縣國土資源局 山東德州 251100

不動(dòng)產(chǎn)登記主要有土地、房屋、森林、海洋、農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的登記，改革前各登記事項(xiàng)都有相應(yīng)的登記機(jī)構(gòu)及主管部門，改革后所有登記機(jī)構(gòu)整合為不動(dòng)產(chǎn)登記局（中心），國土資源部門作為主管單位。我國大部分地區(qū)二手房產(chǎn)交易與登記發(fā)證業(yè)務(wù)都整合歸入不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，部分地區(qū)將二手房產(chǎn)交易與不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證分開，設(shè)立房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)二個(gè)部門，相應(yīng)的房產(chǎn)交易也有兩道程序。文章只針對(duì)這部分地區(qū)在機(jī)構(gòu)改革后房產(chǎn)交易中產(chǎn)生的問題進(jìn)行分析與闡述。

1、相關(guān)理論分析

1.1 房地產(chǎn)測繪相關(guān)概念和特點(diǎn)

相關(guān)技術(shù)人員要針對(duì)目標(biāo)對(duì)象進(jìn)行集中處理，并且保證登記結(jié)構(gòu)對(duì)房屋形狀、位置以及方位層次相關(guān)信息進(jìn)行集中處理，確保圖表、數(shù)字模型等屬性符合實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)的科學(xué)技術(shù)分析機(jī)制。另外，在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理過程中，需要對(duì)稅收項(xiàng)目、開發(fā)項(xiàng)目以及城鎮(zhèn)規(guī)劃項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)化處理，以保證整體運(yùn)維結(jié)構(gòu)貼合實(shí)際。

1.2 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記概念和特征

不動(dòng)產(chǎn)測繪項(xiàng)目，要充分符合國家的相關(guān)規(guī)定，保證整體管控層級(jí)結(jié)構(gòu)貼合實(shí)際需求，構(gòu)建合法性的處理要求，滿足合法性。并且能在不動(dòng)產(chǎn)測繪過程中建構(gòu)嚴(yán)格且有效的政策方針，從而優(yōu)化政策標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系，確保不動(dòng)產(chǎn)測繪后得到的結(jié)果能在相關(guān)部門的核查結(jié)構(gòu)中取得成效。

2、機(jī)構(gòu)改革對(duì)房地產(chǎn)測繪的影響分析

2.1 機(jī)構(gòu)改革初期設(shè)計(jì)不科學(xué)

我國部分地區(qū)根據(jù)國家要求在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將原來所有不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合而為一成立不動(dòng)產(chǎn)登記局（中心），原登記機(jī)構(gòu)所有人、財(cái)、物、業(yè)務(wù)的整合相對(duì)順利。改革后由于分管部門不同，部分地區(qū)將原房產(chǎn)交易與登記發(fā)證這一道程序拆分設(shè)立房產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證兩道程序。機(jī)構(gòu)改革方案就設(shè)定由兩個(gè)機(jī)構(gòu)分別負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的交易與發(fā)證，因此機(jī)構(gòu)運(yùn)行后出現(xiàn)國土和住建兩部門都基于自身職能和工作性質(zhì)進(jìn)行設(shè)計(jì)，所依規(guī)章制度以及政策文件不同，部門間難以統(tǒng)一的研究、統(tǒng)籌，造成所出臺(tái)的部分規(guī)章制度只是保證了部門權(quán)益。這種部門之間的工作矛盾是由于機(jī)構(gòu)改革初期設(shè)計(jì)不科學(xué)造成的。

2.2 規(guī)劃審批差異的登記風(fēng)險(xiǎn)

在房屋測繪中，會(huì)出現(xiàn)房產(chǎn)證登記面積和實(shí)際面積嚴(yán)重不符的問題，究其原因主要是由于工程項(xiàng)目在建立過程中，存在房屋和規(guī)劃圖紙不一致的問題。針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的相關(guān)規(guī)定，考慮到房屋批準(zhǔn)文件在對(duì)房屋進(jìn)行登記的過程中，也是由國家統(tǒng)一測繪的。不僅要求建筑單位為其提供房屋現(xiàn)狀的變更圖紙，保證登記的合法性，也要對(duì)測繪現(xiàn)場實(shí)測項(xiàng)目的具體要求進(jìn)行標(biāo)定。事后補(bǔ)更圖紙的方式并不可取，甚至?xí)嬖诮ㄔO(shè)單位直接申請(qǐng)房產(chǎn)檢測，而群眾卻不能及時(shí)有效的得到房屋多有權(quán)證書。

2.3 多套管理系統(tǒng)信息不能共享

我國部分區(qū)域房產(chǎn)交易與不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作分開，信息系統(tǒng)沒有形成統(tǒng)一合力。就筆者了解，有的地方有3套的房產(chǎn)管理系統(tǒng)，存在明顯的分割性，另外，除了以往各個(gè)區(qū)域的房產(chǎn)信息系統(tǒng)無法形成合力實(shí)現(xiàn)共享之外，由于不同時(shí)期的房產(chǎn)系統(tǒng)也存在嚴(yán)重“代溝”。比如部分區(qū)域城市內(nèi)，群眾在辦理房產(chǎn)交易時(shí)，房地產(chǎn)登記公務(wù)人員往往要查詢以往不同房地產(chǎn)信息系統(tǒng)才能完整了解到交易房地產(chǎn)的信息。單從房產(chǎn)交易與登記發(fā)證機(jī)構(gòu)的信息化建設(shè)狀況來看，沒有完全整合以往的陳舊房地產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)，這無疑會(huì)增加房地產(chǎn)登記工作的復(fù)雜性以及難度，這也在一定程度上增大了登記工作的失誤概率，從而造成經(jīng)濟(jì)損失。

2.4 測繪面積計(jì)算依據(jù)差異的登記風(fēng)險(xiǎn)

在對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)際測繪的過程中，基礎(chǔ)面積的計(jì)算是核心數(shù)據(jù)，而這其中，主要分為兩類參數(shù)：①用于建設(shè)工程規(guī)劃許可審批以及建筑規(guī)劃驗(yàn)收的相關(guān)數(shù)據(jù)，要完全符合《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2013）；②不動(dòng)產(chǎn)登記、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易的房屋面積數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)主要是用于各種等級(jí)和記錄。數(shù)據(jù)要遵從《房產(chǎn)測量規(guī)范》（17986-2000）的相關(guān)規(guī)定。但在實(shí)際數(shù)據(jù)分析機(jī)制中，正是由于規(guī)范的差異及不同人員對(duì)技術(shù)條款理解的差異，會(huì)導(dǎo)致實(shí)際測量結(jié)構(gòu)和數(shù)據(jù)完整度實(shí)效性，也就造成規(guī)劃許可面積與房屋預(yù)測算面積之間的差異化、規(guī)劃驗(yàn)收面積與房屋登記測量面積之間的差異化。

3、改革后房產(chǎn)測繪工作的對(duì)策研究

3.1 政府協(xié)調(diào)，使用統(tǒng)一的交易登記系統(tǒng)，加快信息整合共享步伐

房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)主要業(yè)務(wù)是指房地產(chǎn)的登記、轉(zhuǎn)移、變更等工作，業(yè)務(wù)呈現(xiàn)出復(fù)雜性、多變性等特征。因此，政府部門要積極優(yōu)化內(nèi)部資源，整合房產(chǎn)交易與登記管理系統(tǒng)，形成合力。一方面，要積極整合以往陳舊的登記系統(tǒng)，通過相關(guān)技術(shù)手段，把其納入到當(dāng)今使用的房地產(chǎn)登記系統(tǒng)內(nèi)，完善當(dāng)今的房地產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)；另一方面，要消除各個(gè)部門之間的隔閡，規(guī)范登記系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)共享房地產(chǎn)登記信息，提高工作效率。

3.2 提高素質(zhì)

在實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)行過程中，相關(guān)管理人員要結(jié)合實(shí)際需求，建構(gòu)更加完整的系統(tǒng)管控訴求和管控模型，確保相關(guān)人員能認(rèn)真學(xué)習(xí)不動(dòng)產(chǎn)的測繪知識(shí)。只有提高整體登記信息的完整度，才能有效推動(dòng)房產(chǎn)交易管理以及不動(dòng)產(chǎn)登記項(xiàng)目的有序進(jìn)行，并且保證專業(yè)化分工合作的有效性。特別要注意的是，在對(duì)測繪數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)化分析的過程中，要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測量報(bào)告進(jìn)行有效處理，認(rèn)真學(xué)習(xí)和貫徹落實(shí)相關(guān)新概念的同時(shí)，提升整體項(xiàng)目的發(fā)展水平。

3.3 創(chuàng)新研究和運(yùn)用前沿的測繪技術(shù)

隨著不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)象的不斷擴(kuò)大,傳統(tǒng)的測繪儀器已經(jīng)不能滿足測繪的精度和廣度的要求。航空攝影、衛(wèi)星定位以及遙感等先進(jìn)技術(shù)代替了原有的地面測繪技術(shù),數(shù)字地圖以及GIS技術(shù)替代了原來的模擬線化地圖。所有這些技術(shù)的運(yùn)用及相關(guān)數(shù)據(jù)的獲取,需要城市政府的層面進(jìn)行總體的規(guī)劃和布局。有限化的測繪市場能夠保證獲得資源并合理的利用。統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu),使登記的內(nèi)容涉及到登記機(jī)構(gòu)管理的全域范圍、再加上數(shù)量極其龐大的不動(dòng)產(chǎn)管理需要必將采用GIS系統(tǒng),采用地理空間關(guān)系來管理不動(dòng)產(chǎn)的諸多屬性。這就要求測繪單位的數(shù)據(jù)格式與登記機(jī)構(gòu)的管理系統(tǒng)能對(duì)接;而且不動(dòng)產(chǎn)所需要的空間上的定位也依靠測繪單位的外業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場采樣和精確定位。

3.4 統(tǒng)一坐標(biāo)

技術(shù)人員要針對(duì)實(shí)際坐標(biāo)進(jìn)行系統(tǒng)化管理，要保證測繪數(shù)據(jù)和測繪流程的完整度，就要選取統(tǒng)一的坐標(biāo)體系，確?？刂茰y量以及測繪工作符合實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)，且不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的人力和物力浪費(fèi)，提升整體財(cái)務(wù)管控結(jié)構(gòu)的實(shí)效性，確保大地坐標(biāo)系切實(shí)有效。只有從根本上提高數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度和完整度，才能一定程度上提高在數(shù)據(jù)模型的實(shí)效性，并且便于房產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)之間建立有效的系統(tǒng)化關(guān)系。

3.5 將房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)歸入不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)成為地方政府直屬部門

房產(chǎn)交易程序嚴(yán)格講只是不動(dòng)產(chǎn)登記的一個(gè)程序?？v觀中國歷史，歷朝歷代，土地房產(chǎn)都由政府直接管理，簽章都是當(dāng)時(shí)政府的直接領(lǐng)導(dǎo)。就當(dāng)前房產(chǎn)交易中，在一個(gè)政府體制結(jié)構(gòu)下，應(yīng)該整合內(nèi)部資源，將房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)歸入不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，并脫離地方國土資源局與住建局管理，應(yīng)將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)直屬地方政府，避免出現(xiàn)多個(gè)婆婆管理，而最后有問題卻沒人負(fù)責(zé)的尷尬局面，也避免部門之間為了利益各自為政，增加或損害房產(chǎn)交易雙方的負(fù)擔(dān)與利益，體現(xiàn)政府對(duì)房地產(chǎn)這種特殊財(cái)產(chǎn)安全的重視和管理的權(quán)威性。

3.6 建立數(shù)據(jù)庫

在建構(gòu)完整數(shù)據(jù)分析機(jī)制后，要對(duì)數(shù)據(jù)和信息進(jìn)行集中處理和綜合管控，確保信息模型貼合實(shí)際需求。只有確保信息結(jié)構(gòu)能實(shí)現(xiàn)有效的共享，才能優(yōu)化自然資源結(jié)構(gòu)和空間地理信息之間的契合度，實(shí)現(xiàn)國土資源數(shù)據(jù)云平臺(tái)的建設(shè)目標(biāo)，并落實(shí)數(shù)據(jù)庫的發(fā)展理念和運(yùn)行目標(biāo)。浙江省在實(shí)際發(fā)展進(jìn)程中針對(duì)測繪地理信息工作進(jìn)行集中處理，建構(gòu)浙江獨(dú)立的測繪地理信息數(shù)據(jù)庫，能在有效優(yōu)化營運(yùn)管理平臺(tái)的基礎(chǔ)上，保證數(shù)據(jù)分析機(jī)制和共享模型切實(shí)有效。在有效優(yōu)化基礎(chǔ)數(shù)據(jù)利用模型的同時(shí)，建構(gòu)優(yōu)化處理框架，減少重復(fù)信息和數(shù)據(jù)。

結(jié)語：

總而言之，在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記進(jìn)行系統(tǒng)化分析的過程中，不僅要提升對(duì)整體管控結(jié)構(gòu)的把握程度，也要結(jié)合實(shí)際需求，架構(gòu)更加完整的系統(tǒng)化處理模型，并且提升房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)創(chuàng)新應(yīng)用測繪新技術(shù)的能力。各地區(qū)要結(jié)合自身實(shí)際情況，集中強(qiáng)化測繪人員的基本素質(zhì)。不僅要有相應(yīng)的專業(yè)測繪知識(shí)儲(chǔ)備能力，也要具備相應(yīng)的政策法律理念，推進(jìn)房產(chǎn)測繪公正、公平、公開的發(fā)展。