房屋征收項(xiàng)目管理的實(shí)施及相關(guān)問(wèn)題研究

文/王學(xué)智 萊陽(yáng)市房屋征收管理辦公室 山東萊陽(yáng) 265200

房屋征收項(xiàng)目管理是復(fù)雜且繁瑣的過(guò)程，如何避免雙方?jīng)_突，解決釘子戶等問(wèn)題，必須明確活動(dòng)步驟，確保結(jié)局公正。同時(shí)處理好房屋征收補(bǔ)償協(xié)議異議等問(wèn)題，確保征地補(bǔ)償過(guò)程、補(bǔ)償結(jié)果的時(shí)效性。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程監(jiān)督、管理，切實(shí)改善市容市貌，促進(jìn)城市化建設(shè)。

1、房屋征收項(xiàng)目管理的意義

城市化建設(shè)對(duì)土地資源利用率有著極高的標(biāo)準(zhǔn)，基于城市土地問(wèn)題逐年增加，致使城市化建設(shè)向房屋征收、拆遷等趨勢(shì)發(fā)展。隨著房屋征收項(xiàng)目開(kāi)展規(guī)模的擴(kuò)大，自身的弊端不斷暴露，尤其是居民用補(bǔ)償、企業(yè)征地等方面的問(wèn)題，直接增加社會(huì)不穩(wěn)定因素。發(fā)生問(wèn)題的原因，與參與方利益無(wú)法統(tǒng)一等有關(guān)。為減少資金矛盾，確保房屋征收項(xiàng)目有序進(jìn)行，必須加強(qiáng)管理，監(jiān)管建設(shè)機(jī)構(gòu)必須借助政府職能，優(yōu)化房屋項(xiàng)目征收管理模式[1]。

2、房屋征收項(xiàng)目管理原則

2.1 民主決策原則

房屋征收管理項(xiàng)目展開(kāi)，必須充分聽(tīng)取人民建議，通過(guò)民主決策構(gòu)建房屋征收管理協(xié)議。積極圍繞《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，房屋征收前，必須做好社會(huì)不良影響評(píng)估工作。尤其是大規(guī)模的房屋征收，必須經(jīng)過(guò)政府常委會(huì)討論決策。同時(shí)做好社會(huì)公告活動(dòng)，廣泛獲取民主、專家建議，加強(qiáng)對(duì)古文化遺產(chǎn)的保護(hù)，做到合理征收。

2.2 程序正當(dāng)原則

任何行政行為必須正當(dāng)合理，對(duì)任何行政行為、行政處罰證明活動(dòng)的展開(kāi)，必須有明確理論依據(jù)。告知當(dāng)事人的同時(shí)，充分聽(tīng)取當(dāng)事人反饋意見(jiàn)，涉及到大規(guī)模房屋征收工程，必須展開(kāi)聽(tīng)證研討程序。根據(jù)國(guó)務(wù)院明文規(guī)定，行政機(jī)關(guān)在展開(kāi)行政行為時(shí)，必須聽(tīng)取各參與方的具體意見(jiàn)，嚴(yán)格圍繞法律程序，保護(hù)各個(gè)參與方的法律權(quán)益。作為行政機(jī)關(guān)管理者，必須保證程序民主公正。按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，房屋征收項(xiàng)目展開(kāi)，必須有可行性依據(jù)。

房屋征收補(bǔ)償環(huán)節(jié)程序必須正規(guī)，明確制定房屋征收補(bǔ)償規(guī)劃，對(duì)涉及公眾利益、社會(huì)沖突的問(wèn)題，必須由政府明確審查后調(diào)整，與其他部門(mén)共同展開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

公布修改、評(píng)估后的征收補(bǔ)償方案，與其他部門(mén)密切配合落實(shí)方案，最大程度確保行政目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

實(shí)際工作中，房屋征收管理相關(guān)部門(mén)，必須合理評(píng)估被征收房屋財(cái)產(chǎn)，為規(guī)范征收房屋項(xiàng)目展開(kāi)奠定良好基礎(chǔ)。評(píng)估后與被征收者明確簽訂補(bǔ)償協(xié)議，并提供補(bǔ)償金。當(dāng)該期間因?yàn)檠a(bǔ)償資金出現(xiàn)矛盾沖突時(shí)，必須政府展開(kāi)仲裁調(diào)解，確保雙方在協(xié)議方面達(dá)成一致。對(duì)難以達(dá)到統(tǒng)一意見(jiàn)的，可以向法院提出仲裁申請(qǐng)。房屋征收環(huán)節(jié)出現(xiàn)的違法行為依法處理，針對(duì)于各種協(xié)商、仲裁問(wèn)題，必須積極處理，確保房屋征收企業(yè)、房屋產(chǎn)權(quán)使用者利益不被損害[2]。

2.3 結(jié)果公平公正原則

政府部門(mén)展開(kāi)行政行為時(shí)，必須本著公平公正原則，同時(shí)也是城市房屋征收工程展開(kāi)不可或缺的舉措，無(wú)論是拆遷方案，還是安置補(bǔ)償規(guī)劃等活動(dòng)的展開(kāi)，都要確保結(jié)果公正。與此同時(shí)，對(duì)暗箱操作等行為，房屋征收管理部門(mén)必須杜絕，最大程度獲取大眾的支持與關(guān)注、監(jiān)督。房屋征收項(xiàng)目管理結(jié)果的公正，必須有產(chǎn)權(quán)證明、價(jià)格評(píng)估證明等合理的征收依據(jù)。房屋征收過(guò)程需規(guī)范，積極調(diào)查房屋產(chǎn)權(quán)、居住者實(shí)際情況。準(zhǔn)確測(cè)量房屋面積，評(píng)估房屋價(jià)值，規(guī)范簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議。簽訂的合同內(nèi)容需全面、公正，增加提高結(jié)果公正性、民主性的項(xiàng)目條款。積極構(gòu)建房屋征收項(xiàng)目咨詢服務(wù)的信息化系統(tǒng)，及時(shí)公布房屋征收項(xiàng)目管理各項(xiàng)信息，確保房屋征收項(xiàng)目管理規(guī)范。借助大眾輿論，對(duì)釘子戶等問(wèn)題展開(kāi)監(jiān)督管理。

3、房屋征收項(xiàng)目管理常見(jiàn)模式

3.1 遵守原則理念

實(shí)現(xiàn)房屋征收項(xiàng)目管理的規(guī)范化，必須積極遵守原則理念，同時(shí)構(gòu)建科學(xué)的知識(shí)體系，確保市場(chǎng)主導(dǎo)地位。合理利用信息知識(shí)，圍繞城市化建設(shè)實(shí)際情況，本著民主、人性化的原則補(bǔ)償，并以其為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)完全補(bǔ)償?shù)倪^(guò)渡。

3.2 合理把握市場(chǎng)要素

任何房屋征收項(xiàng)目的展開(kāi)，必須提前做好價(jià)值評(píng)估工作。但實(shí)際上，價(jià)值評(píng)估工作相對(duì)繁瑣，涉及到各種市場(chǎng)要素，不僅要對(duì)房屋規(guī)模、構(gòu)造進(jìn)行評(píng)估，還要對(duì)房屋價(jià)值綜合分析。與此同時(shí)，還要做好周圍建筑的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，確保經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)轿弧?/p>

針對(duì)于棚戶區(qū)改造，不僅是國(guó)家大政方針，更是民生、城市發(fā)展所需。針對(duì)于棚戶區(qū)改造的重點(diǎn)、難點(diǎn)地區(qū)加強(qiáng)重視，把棚戶區(qū)作為發(fā)展的正能量，盤(pán)活資源的同時(shí)加以引導(dǎo)，切實(shí)改善民生，提升城市面貌。這就要求相關(guān)部門(mén)在改造中要未雨綢繆、通盤(pán)考慮，并積極包裝大項(xiàng)目，引進(jìn)強(qiáng)勢(shì)力大企業(yè)，推動(dòng)棚戶區(qū)改造有序進(jìn)行。

3.3 引入第三方監(jiān)理

為確保房屋評(píng)估結(jié)果理想性、公正性，必須在價(jià)值評(píng)估中，引入第三方監(jiān)理。與此同時(shí)，監(jiān)理單位受國(guó)家相關(guān)部門(mén)管控，可見(jiàn)房屋征收項(xiàng)目管理是多個(gè)相關(guān)部門(mén)共同作用的結(jié)果。任何新增設(shè)的條款，如管理部門(mén)制定的補(bǔ)償征收條款，必須在管理協(xié)議上明確規(guī)定。針對(duì)于房屋征收補(bǔ)償程序規(guī)劃，也必須圍繞公平民主原則展開(kāi)[3]。

總結(jié)：

房屋征收項(xiàng)目管理相對(duì)復(fù)雜，需要相關(guān)管理部門(mén)的全方位管控，確保房屋居住者、土地征收者的合法權(quán)益不受侵害。企業(yè)、政府必須積極依法展開(kāi)房屋征收工作。面對(duì)補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題，構(gòu)建完善的法律體系，鼓勵(lì)公眾、房屋產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)積極參與，利用輿論監(jiān)督作用推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

[1]馬增良,陶玉峰,劉光啟.房屋建筑工程項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題及對(duì)策研究[J].建材與裝飾,2016(41).

[2]薛超佳.房屋建筑工程項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題及對(duì)策研究[J].工業(yè),2016(8):00326-00326.

[3]蘇永芳.淺談房建工程項(xiàng)目管理的問(wèn)題與對(duì)策[J].城市建設(shè)理論研究:電子版,2016.