房地產(chǎn)交易中風險及規(guī)避問題研究

文/丁培忠 山東省壽光市房產(chǎn)服務中心 山東壽光 262500

時代在發(fā)展，社會在進步，社會整體的發(fā)展逐漸邁入一個又一個的新時期，新時期下各行各業(yè)的發(fā)展有著新的特征和新的追求目標。房地產(chǎn)在不斷的發(fā)展和前進中也越來越迎合大眾的需求和期待，希望通過更好更安全的交易為大家?guī)砀玫捏w驗。而也正是伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，越來越多的人投身于房地產(chǎn)事業(yè)，成為房地產(chǎn)交易中的一份子，這也成為近幾年房價跌落的主要原因所在。因此在房地產(chǎn)交易中，若交易出現(xiàn)了一定的問題，不僅會使房地產(chǎn)購買方產(chǎn)生顯影的經(jīng)濟損失，對房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展也帶來很大的負面作用。

1、房地產(chǎn)交易中存在的風險分析

1.1 房地產(chǎn)交易中地產(chǎn)開發(fā)商存在一定的不良行為

房地產(chǎn)交易中，地產(chǎn)開發(fā)商作為交易中的主要提供方，其在交易中的行為對整個的交易過程帶來非常關鍵的影響。而通過對實際生活中的房地產(chǎn)交易進行觀察和分析可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)交易，開發(fā)商存在一定程度的欺詐行為。比如，一些房地產(chǎn)開發(fā)商在地產(chǎn)開發(fā)過程中考慮更多的是自身經(jīng)濟效益，因此會通過一些不正當?shù)氖侄螌Τ鞘械囊?guī)劃按照自己的意愿進行一定的改變，后果是給城市的整體建設規(guī)劃帶來很大的負面影響；我們知道地產(chǎn)開發(fā)商進行地產(chǎn)開發(fā)和房屋建設中會簽訂一定的合同，而實際中有些地產(chǎn)開發(fā)商在實施過程中為了節(jié)約成本，對原本要使用的原材料進行替換或者使使用一部分原材料，違反合同規(guī)定，導致人們在日后居住中經(jīng)常出現(xiàn)設施故障等；此類問題還會出現(xiàn)在房地產(chǎn)的銷售環(huán)節(jié)，由于購房者專業(yè)領域有限不了解房地產(chǎn)的具體開發(fā)過程，因此在銷售中部分地產(chǎn)開發(fā)商存在虛假欺騙行為，主要表現(xiàn)在制作虛假廣告來招攬顧客，殊不知顧客在賣方之后房產(chǎn)證何時拿到還是一個問題。

1.2 房地產(chǎn)交易中地產(chǎn)中介存在一定程度欺詐行為

眾所周知，地產(chǎn)開發(fā)商銷售房屋、購房者購買住房，不是由兩方直接面對面交易，過程中房地產(chǎn)中介起著非常關鍵的作用，其通過自身所掌握的購房和售房政策進行房屋的代銷，是兩方的中間者，也是對地產(chǎn)開發(fā)商和購房者在購房和售房過程中的調節(jié)者，因此地產(chǎn)中介的行為在整個的交易過程至關重要。而也正是因為如此，很多的房屋中介為了更多的獲取自身利益，通過自身掌握的大量房屋政策，在銷售者缺乏相關政策知識的基礎上，利用兩者之間差距在消費者簽訂相關房產(chǎn)合同時會要求加入一些其他的不符合政策要求和條件和要求，消費者在此過程中屬于弱者，這種行為的后果一般是會給購房者造成一定程度的經(jīng)濟損失，不利于地產(chǎn)交易的穩(wěn)定健康發(fā)展。

2、探析房地產(chǎn)交易中應該注意和規(guī)避的問題

房地產(chǎn)交易過程中地產(chǎn)開發(fā)商和房屋中介的不良行為對整個的地產(chǎn)交易帶來非常負面的影響，為使房地產(chǎn)交易獲得長久穩(wěn)定、良好的發(fā)展，交易中應該注意和規(guī)避相關的問題。

2.1 改進和完善房地產(chǎn)法制建設

我們知道我們國家非常注重法制建設，依法治國是我們國家治國的根本理念和基本原則，不僅如此國家規(guī)定社會發(fā)展的各領域各階層，其建設都必須依照法律，在法律規(guī)定范圍內進行相關的生產(chǎn)經(jīng)營活動，房地產(chǎn)交易也是如此。雖然在近幾年我們國家的房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展較快，但一定意義上還缺乏成熟，很多這方面的制度和規(guī)定還存在一定欠缺。因此對于房地產(chǎn)交易，政府應該發(fā)揮其宏觀控制和引導的功能，切實履行自身職責，通過對現(xiàn)有的房地產(chǎn)交易過程進行細致的了解和分析，在此基礎上結合當前相關法律制度，對其進行改進和完善，進一步健全房地產(chǎn)交易過程的法治建設。規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，為整個交易提供法律保障，尤其是對出現(xiàn)違規(guī)、違法的行為，要有相關的法律規(guī)定對其進行懲罰和制裁，從而維持整個交易的良好運行和發(fā)展。

2.2 房地產(chǎn)交易中增強對誠信理念的宣傳

誠信，是立足之本，國家和行業(yè)以及社會個人的發(fā)展離不開誠信二字，而究其房地產(chǎn)交易中所存在的各項風險和問題，最根本的原因還是其內部的思想意識存在錯誤，只考慮到自身的經(jīng)濟利益，沒有意識到誠信在地產(chǎn)交易中的重要作用。因此，政府相關部門要加強對行業(yè)和社會民眾的誠信教育，通過廣播、電視等媒體設備擴大宣傳范圍和宣傳力度。具體實施過程中可以組織相關的宣傳部門深入房地產(chǎn)開發(fā)和房屋中介等機構進行相關的誠信教育，加強意識教育，提高工作人員的積極性和信心，進而推動和促進房產(chǎn)交易中的和諧環(huán)境和健康的風氣。

2.3 建設房地產(chǎn)信息管理體系

伴隨著時代的進步和科技的發(fā)展，我們進入信息化時代，信息和電子科技技術的迅猛發(fā)展是21世紀最顯著的特征，也是各行各業(yè)飛速前進的主要助推者，任何一家企業(yè)在進行生產(chǎn)經(jīng)營活動中都通過信息技術進行資料的保存，同時也通過信息技術觀測行業(yè)發(fā)展。而在地產(chǎn)交易中，政府的相關部門也要充分利用當前的信息技術，建立房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，提高對房地產(chǎn)交易的監(jiān)督和控制，通過對其動態(tài)信息的檢測實時發(fā)現(xiàn)在地產(chǎn)交易過程中存在的不良行為，并及時的制定措施對不規(guī)范的行為進行調整，建立信息資源共享平臺，鼓勵社會群眾參與進行，對發(fā)現(xiàn)的地產(chǎn)交易中的問題進行反饋，提高房地產(chǎn)交易過程的公開和公正，進一步推動房地產(chǎn)交易的穩(wěn)定發(fā)展。

結論：

總的來說，伴隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和科學技術的進步，未來房地產(chǎn)事業(yè)也會得到更高、更好的發(fā)展，因此房地產(chǎn)交易也會越來越多，因此及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)交易中存在的風險和問題并及時的進行改進，有助于房地產(chǎn)健康、有序的發(fā)展，對房地產(chǎn)的行業(yè)發(fā)展也有重大的意義。

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