房產(chǎn)測量中面積測算問題的幾點體會

文/王萍 沈陽市房產(chǎn)測繪中心 遼寧沈陽 110000

1、房屋建筑面積的實測方式

房產(chǎn)測量工作往往在一定的條件下由觀測人員通過工具進行測量，目前比較常見的測量工具包括了測距儀、全站儀等測繪儀器，必須要嚴(yán)格的按照相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)進行測繪，同時應(yīng)該由經(jīng)驗豐富的觀測者通過精密的儀器進行多次的觀測。測量房屋尺寸的時候，其中誤差不僅包括儀器誤差，同時也會因為人為因素而出現(xiàn)誤差。房屋施工過程中本身就屬于粗線條，所以誤差是不可避免的，墻面的平整度以及垂直度等都會因為粗線條而產(chǎn)生相應(yīng)的誤差。圖紙設(shè)計完全平行的兩面墻也會在實際測量的時候產(chǎn)生一定的誤差。在進行相對應(yīng)邊長實際校核的時候，一定限差的差值往往會根據(jù)圖紙尺寸計算，測繪實施的過程并不是十分的復(fù)雜，必須要結(jié)合實際測量尺寸來計算，實施過程會比較復(fù)雜。目前我國大部分測繪單位都是這樣進行實測工作的，其主要目的是保證現(xiàn)場實際測量的結(jié)果符合竣工圖紙，保持房產(chǎn)圖形的一致性。

2、外墻面積的計算

《沈陽市房屋面積測量與計算細(xì)則》規(guī)定：外墻(包括山墻) 水平投影面積扣除套內(nèi)墻體以外的剩余墻體的建筑面積作為共用面積進行分?jǐn)?。?dāng)外墻設(shè)外保溫層時，按保溫層外表面計算。同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻，以主墻為準(zhǔn)計算建筑面積，各樓層墻體厚度不相同時，分層分別計算。

3、陽臺面積的計算

陽臺是供人們活動、休憩及晾曬衣物或其他用途的房屋附屬設(shè)施，是戶內(nèi)與戶外的過渡空問?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定：封閉陽臺按其外圍水平投影計算面積，不封閉的陽臺按其外圍水平投影的一半計算建筑面積。封閉與不封閉以設(shè)計圖紙或其他批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。所謂封閉陽臺，系指陽臺采用實體板作圍護，欄板以上用玻璃等物全部圍閉的陽臺。上述陽臺的概念是標(biāo)準(zhǔn)陽臺的概念，近幾年在實際測量中發(fā)現(xiàn)有陽臺的頂蓋與陽臺底板、圍護結(jié)構(gòu)的投影不完全一致的現(xiàn)象。陽臺的頂蓋形式多種多樣，當(dāng)陽臺的頂蓋與圍護結(jié)構(gòu)不完全覆蓋時，例如：隔層有頂蓋、與陽臺底板和圍護結(jié)構(gòu)不在一個豎直面上、隔二層以上的有頂蓋、利用其它構(gòu)件作為頂蓋的。這些特殊情況下的陽臺如何計算建筑面積，下面將分別舉例論述。

3.1 部分覆蓋的頂蓋

（1）不封閉陽臺上蓋投影面積（上蓋水平投影面積指上蓋在該陽臺上的水平投影面積）大于或等于陽臺圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積時,按陽臺圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計算建筑面積。（2）具有消防功能的兩戶相連且有固定分隔界標(biāo)的陽臺，計入該兩戶各自的套內(nèi)建筑面積，如明確劃分出消防連廊和陽臺界標(biāo)，則消防連廊部分不計入陽臺建筑面積。（3）陽臺圍護結(jié)構(gòu)向外傾斜的，按陽臺圍護結(jié)構(gòu)底板水平投影計算建筑面積。

3.2 隔層的頂蓋

隔層頂蓋的陽臺視為無頂蓋，不計算面積，理由有兩個：（1）隔一層情況下，頂蓋的作用不明顯，起不到保護的作用。（2）如果隔一層算有頂蓋而計算面積，那么隔2、3、4……層計算不計算，標(biāo)準(zhǔn)難掌握，因此就統(tǒng)一為隔層不認(rèn)為是頂蓋。是否為隔層是依據(jù)所依附的主體結(jié)構(gòu)的結(jié)構(gòu)層為準(zhǔn)。

4、伸縮縫面積的計算

《房產(chǎn)測量規(guī)定》規(guī)定：有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相同的伸縮縫計算建筑面積。不論伸縮縫的寬度，只考慮是否與室內(nèi)相通，能否利用，作為伸縮縫是否計算建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)。因此伸縮縫、沉降縫等變形縫，不論其寬度，只要其與兩邊房屋中任一邊相通，具有房屋的一般條件，又能正常利用的，則可以計算房屋的建筑面積。一般的伸縮縫面積相對本棟樓來說并不大，若單獨計算其通行的部分也只是門口那一小部分。一種觀點認(rèn)為：只要是通行的伸縮縫，均應(yīng)全部計算建筑面積，雖然沒有通行的部分沒有使用到，然而作為伸縮縫具有的功能，此部分空間全樓均得到受益；另一種觀點認(rèn)為：這種算法是不合理的，作為三縫（伸縮縫、沉降縫、變形縫）是結(jié)構(gòu)上的要求。作為用戶沒有利用上是不應(yīng)計算面積的，如果用戶利用上了是可以計算面積的，且利用多少計算多少，還是比較合理的。

5、提高房產(chǎn)面積測量準(zhǔn)確度的主要措施

5.1 利用計算機成圖和測算技術(shù)

隨著科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展，計算機技術(shù)和信息技術(shù)得到了進一步的發(fā)展和應(yīng)用，房屋面積測繪工作應(yīng)該積極的應(yīng)用計算機技術(shù)和信息技術(shù)，不僅能夠保障測繪工作的智能化，還能夠從根本上提高房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量。計算機技術(shù)對于數(shù)字化房產(chǎn)測繪起到了促進作用，其本身具有諸多優(yōu)點，比如成圖和測算質(zhì)量高、速度快以及勞動強度低等優(yōu)點，提高房屋測繪數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。另外，計算機智能化處理結(jié)合先進的測繪技術(shù)能夠?qū)崿F(xiàn)自動化操作，無論從測繪效率，還是精度來講都能夠得到較大的提高。

5.2 建立健全的房產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)范及法律法規(guī)

目前，我國對于房地產(chǎn)面積測繪計算相關(guān)的法律法規(guī)存在著一定的不足，各個城市的房地產(chǎn)面積測繪計算方式存在著一定的差異，有可能帶來更多的測繪面積糾紛，甚至還會影響到我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，我國必須要統(tǒng)一制定更加容易操作的測繪方法，從根本上保障廣大消費者的合法權(quán)益，最終才能夠促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

結(jié)語：

我國房產(chǎn)測繪工作的起步時間比較晚，發(fā)展時間比較短，應(yīng)該積極的借鑒國外發(fā)達國家的先進測繪技術(shù)和理念，不斷地完善和創(chuàng)新我國測繪技術(shù)，才能夠保障廣大消費者的利益，促進我國社會的可持續(xù)性發(fā)展。