房地產(chǎn)工程的開發(fā)管理及規(guī)劃研究

文/袁國琛 廊坊市巨源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 河北廊坊 065000

房地產(chǎn)工程作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要組成部分，其開發(fā)管理以及規(guī)劃貫穿于整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營周期之中，直接影響著樓盤所獲得的社會(huì)效益以及經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)工程是提升房地產(chǎn)價(jià)值的重要途徑，而開發(fā)管理及規(guī)劃是保障房地產(chǎn)工程質(zhì)量、安全以及周期的主要手段，因此，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，房地產(chǎn)工程的開發(fā)管理及規(guī)劃尤為重要。因此，針對房地產(chǎn)工程的開發(fā)管理及規(guī)劃進(jìn)行深入的研究，以期提升其整體水平，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。要想深入研究房地產(chǎn)工程的開發(fā)管理及規(guī)劃，就要明確其主要內(nèi)容，包含開發(fā)管理、規(guī)劃管理以及施工管理這三大主要方面。

1、房地產(chǎn)工程的開發(fā)管理

房地產(chǎn)工程的開發(fā)管理，就是指在依法取得土地使用權(quán)后，對地上、地下基礎(chǔ)設(shè)施和房屋進(jìn)行的綜合開發(fā)與配套建設(shè)，是一種商品生產(chǎn)和管理的行為，是對企業(yè)內(nèi)部各部門的組織與管理，也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)工程全程管理所采取的經(jīng)營模式[1]。房地產(chǎn)工程的開發(fā)管理可分為投資決策管理、前期準(zhǔn)備工作管理、工程建設(shè)管理、竣工驗(yàn)收管理以及銷售交付使用管理這四大模塊，其設(shè)計(jì)了房地產(chǎn)工程的方方面面，工作開展起來即艱巨又復(fù)雜，又是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目不可或缺的。房地產(chǎn)工程的開發(fā)管理，簡單地講，就是將房地產(chǎn)企業(yè)中的人力、財(cái)力、物力等和工程有關(guān)的一系列因素整合起來，建立一套既科學(xué)又合理且可行性強(qiáng)的運(yùn)作流程，采用現(xiàn)代化的信息管理模式，為需求者提供住宅或商品房，其重點(diǎn)在于協(xié)調(diào)好企業(yè)各部門之間的關(guān)系，核心在于工程的開發(fā)運(yùn)作的全過程，原則在于控制好成本、提升工程質(zhì)量、縮短施工工期、保障工程安全以及提高工程價(jià)值。

2、房地產(chǎn)工程的規(guī)劃管理

房地產(chǎn)工程的規(guī)劃管理主要就是對房地產(chǎn)工程的設(shè)計(jì)進(jìn)行一系列的管理，也可以說是規(guī)劃設(shè)計(jì)管理，這一階段的管理關(guān)鍵就是明確工程規(guī)劃的總方案，并對方案進(jìn)行詳細(xì)的分析與研究，充分調(diào)研方案的可行性與可取性，并對其中出現(xiàn)的問題做出及時(shí)調(diào)整，為工程的開發(fā)與建設(shè)提供科學(xué)合理的依據(jù)。房地產(chǎn)工程的規(guī)劃管理主要委托給相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位，由他們對規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行控制與管理，企業(yè)利用規(guī)劃管理系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的管理工作，并提升工程規(guī)劃設(shè)計(jì)的水平，來滿足房地產(chǎn)工程的實(shí)際需求。房地產(chǎn)工程的規(guī)劃管理的主要內(nèi)容為：首先，房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃管理系統(tǒng)確認(rèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，這其中包括對方案的檢驗(yàn)、評估以及反饋、調(diào)整[2]等；其次，將傳統(tǒng)的規(guī)劃圖轉(zhuǎn)化為數(shù)字化形式的規(guī)劃圖，這一過程要注意保持原有規(guī)劃設(shè)計(jì)工作習(xí)慣，對轉(zhuǎn)化設(shè)計(jì)人員提出基本要求，盡量減少改變；第三，科學(xué)合理地提出分層編碼標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)房地產(chǎn)工程實(shí)際特點(diǎn)，建立并完善相關(guān)規(guī)章發(fā)放下去，與此同時(shí)，出臺(tái)相應(yīng)措施以便各單位對規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行審查、查詢、統(tǒng)計(jì)、分析等；第四，將最終規(guī)劃設(shè)計(jì)成果轉(zhuǎn)化為基礎(chǔ)性資料，上傳后的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖可以作為房地產(chǎn)工程的參考資料，為后續(xù)工作的開展提供幫助。

3、房地產(chǎn)工程的施工管理

房地產(chǎn)工程的施工管理就是對工程施工進(jìn)行的管理，包括施工人員以及施工現(xiàn)場、施工設(shè)備和技術(shù)的管理。施工管理一般都是房地產(chǎn)公司中的工程管理部門負(fù)責(zé)，管理形式大都是承包管理模式，有平行發(fā)包模式、施工總承包模式等模式，具體選哪種管理模式，還需要根據(jù)工程施工的實(shí)際情況而定，無論哪種形式目的卻是相同的：控制好施工成本，保質(zhì)保時(shí)順利點(diǎn)成工程建設(shè)。房地產(chǎn)工程的施工管理，首先，要做好工程施工前的準(zhǔn)備，嚴(yán)格考核下級單位的資質(zhì)，做好招投標(biāo)工作，完善相關(guān)施工管理制度，合理控制施工資金，建立施工監(jiān)督機(jī)制，科學(xué)合理地布置工作，審查好規(guī)劃設(shè)計(jì)圖并將其落實(shí)下去，管理好施工合同，完善合同中項(xiàng)目并落到實(shí)處，為良好的施工做好鋪墊；其次，保證施工質(zhì)量以及現(xiàn)場安全，與相關(guān)質(zhì)量監(jiān)督部門聯(lián)合把好施工材料關(guān)，從根源上保障工程質(zhì)量，協(xié)調(diào)好各施工方關(guān)系，規(guī)范施工設(shè)備的操作，做好施工技術(shù)的現(xiàn)場指導(dǎo)，維護(hù)施工現(xiàn)場秩序，普及安全知識(shí)，落實(shí)安全措施，避免重大施工事故的發(fā)生，提升施工質(zhì)量并保障施工人員的安全；第三，控制好工期，要求施工單位根據(jù)實(shí)際施工需求，制定科學(xué)合理的施工計(jì)劃并嚴(yán)格按照此計(jì)劃執(zhí)行，以保障在規(guī)定的工期內(nèi)順利完成工程施工，維護(hù)好各方利益。

4、優(yōu)化房地產(chǎn)工程開發(fā)管理及規(guī)劃的有效策略

在房地產(chǎn)工程的開發(fā)管理及規(guī)劃中，既要注重管理的科學(xué)合理性，又要注重工程的質(zhì)量、安全、進(jìn)度以及成本、效益，就需要做好全程的科學(xué)決策、嚴(yán)格控制、協(xié)調(diào)組織、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)等工作。首先，要掌控好全局，掌握全程的絕對管理權(quán)。開發(fā)商必須布局好整個(gè)工程的工作，成立專門管理小組，并給予絕對的管理權(quán)，嚴(yán)格把控工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本等工作，制定工程項(xiàng)目計(jì)劃書，并要求嚴(yán)格執(zhí)行，積極行使監(jiān)督權(quán)，糾正工程施工中的偏差[3]，同時(shí)要肩負(fù)起責(zé)任，避免出現(xiàn)相互推諉責(zé)任的現(xiàn)象；其次，嚴(yán)格把控施工單位資質(zhì)，必須具備國家級相應(yīng)資質(zhì)且專業(yè)性強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富、技術(shù)力量雄厚、設(shè)備先進(jìn)等，并且必須在市場上有一定的信譽(yù)度，綜合考察施工單位的整體素質(zhì)與能力，堅(jiān)持“寧好勿濫”的原則，擇優(yōu)選??；第三，實(shí)施精細(xì)化管理，對工程隊(duì)伍、工程材料以及各項(xiàng)工作進(jìn)行有效管理，將目標(biāo)管理落實(shí)到個(gè)人，制定獎(jiǎng)懲機(jī)制，提高管理工作人員的積極性，提升管理工作的能力與水平，提升工程開發(fā)管理及規(guī)劃效率。

結(jié)語：

近些年，房地產(chǎn)已然躍居成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的大發(fā)展，帶動(dòng)了產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，助推社會(huì)經(jīng)濟(jì)更快、更好地發(fā)展。做好房地產(chǎn)工程的開發(fā)管理及規(guī)劃，不僅能夠控制好投資成本，還能優(yōu)化工程各方面管理效率，不僅能夠增加企業(yè)的綜合效益，還能夠提升房地產(chǎn)行業(yè)的競爭實(shí)力，更對房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展具有相當(dāng)大的實(shí)踐意義。