淺析房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與管理

文/王丙臣 東營(yíng)市國(guó)土資源局河口分局 山東東營(yíng) 257200

1、企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)的重要性

企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制是一個(gè)企業(yè)能不能立足發(fā)展的重要組成部分，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制也是十分重要的，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)后，不可避免地要參加房地產(chǎn)相關(guān)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過程中，遇到相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)這是不可避免的，在這時(shí)房地產(chǎn)的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制就有非常重要的意義和作用。房地產(chǎn)的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的重要性主要表現(xiàn)在兩大方面，第一：具有相當(dāng)大的法律意義；房地產(chǎn)項(xiàng)目大多屬于政府機(jī)構(gòu)的相關(guān)工程項(xiàng)目，它的項(xiàng)目工程的運(yùn)行過程需要遵守一系列相關(guān)的法律法規(guī)，不管是招標(biāo)過程、投標(biāo)過程以及項(xiàng)目審批的相關(guān)程序，它的運(yùn)行和實(shí)施都密切關(guān)系著政府部門在經(jīng)濟(jì)建設(shè)過程中的公平、公正、公開，所以房地產(chǎn)的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在一定程度上有著非常重要的法律意義。第二：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展情況有著很重要的影響；房地產(chǎn)的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制直接關(guān)系著相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的生存狀況，是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進(jìn)步的命門所在。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別

房地產(chǎn)是我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)組成，土地出讓收入亦是國(guó)家重要財(cái)政收入來源之一，同時(shí)房地產(chǎn)關(guān)系國(guó)家人民的居住，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展尤為重要，基于此，房地產(chǎn)也是國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。

2.1 投資風(fēng)險(xiǎn)

投資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)對(duì)一個(gè)項(xiàng)目投入資金之后，因?yàn)槭苁袌?chǎng)需求，國(guó)家政策等的變化而影響到企業(yè)的預(yù)期收益的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目最為顯著的幾個(gè)特點(diǎn)就是投資規(guī)模巨大，開發(fā)周期長(zhǎng)，變現(xiàn)能力在初期比較弱，除了這幾個(gè)自身特點(diǎn)之外還會(huì)面臨國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，容易受到國(guó)家投資，財(cái)稅，市場(chǎng)需求變化的影響和制約。一般來說，企業(yè)所投資的項(xiàng)目規(guī)模越大，那么所面臨的管理風(fēng)險(xiǎn)，銷售風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就越大。較大的投資項(xiàng)目往往需要一年或者十幾年的時(shí)間來計(jì)劃和實(shí)施，投資數(shù)額巨大、時(shí)間跨度長(zhǎng)導(dǎo)致未來報(bào)酬極大的不確定性，因此存在較大的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。

2.2 籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵就是資金，資金籌資的方式不同和資金的來源不同，都會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。公司在籌集資金的過程中必須做到風(fēng)險(xiǎn)與成本之間相權(quán)衡。對(duì)收益和風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡之后才能使公司的資本結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。

3、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

3.1 健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)的法律

法律保障是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的制度基礎(chǔ)，它是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過程中遇到的糾紛問題的解決基礎(chǔ)，是影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)能否順利進(jìn)行運(yùn)行的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。健全相關(guān)的法律體系可以從兩個(gè)方面入手，第一：法律條文的完善，由于目前相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的法律條文只有基礎(chǔ)性的規(guī)定，完全達(dá)不到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的實(shí)際操作，所以在細(xì)節(jié)上完善法律條文尤為迫切。第二：房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)工作人員的法律意識(shí)的提高，運(yùn)用法律途徑解決房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的糾紛問題是一種切實(shí)可行的方法，它具有一定的強(qiáng)制性。

3.2 加強(qiáng)整體經(jīng)營(yíng)管理，有效控制投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在投資房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)不應(yīng)盲目跟風(fēng)，應(yīng)對(duì)現(xiàn)時(shí)的國(guó)家房地產(chǎn)政策及房地產(chǎn)項(xiàng)目所處地區(qū)的政策進(jìn)行深入研究，審時(shí)度勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研及可行性研究，為企業(yè)決策提供可靠的依據(jù)，確保投資決策正確，避免投資風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中，需在前期、報(bào)建、設(shè)計(jì)、施工、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理，精簡(jiǎn)部門設(shè)置，節(jié)約成本開支，建立合適的監(jiān)督機(jī)制，這樣才能有效地控制各項(xiàng)成本，從而獲取預(yù)期利潤(rùn)，有效控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 確立資金控制方式，強(qiáng)化資金控制職能

為了促使企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部資金的合理流動(dòng)，發(fā)揮資金的整體效益，企業(yè)集團(tuán)應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要設(shè)立內(nèi)部銀行或資金管理中心，調(diào)配資金余缺，把分布在各個(gè)銀行賬戶上的沉淀資金集中起來，利用總體財(cái)務(wù)預(yù)算杠桿，使企業(yè)分布在各個(gè)環(huán)節(jié)上的資金都發(fā)揮最大效能，通過內(nèi)部挖掘，解決資金供應(yīng)緊張的矛盾，同時(shí)也可把閑置資金降到最低限度。

3.4 建立合理的資本結(jié)構(gòu)

企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立適合自身發(fā)展的資本結(jié)構(gòu)，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。首先一個(gè)好的資本積累約束機(jī)制是對(duì)企業(yè)資本進(jìn)行保障的重要步驟，以合理的速度充實(shí)資本。負(fù)債規(guī)模對(duì)于企業(yè)來說是一個(gè)比較敏感的詞，合理的負(fù)債規(guī)模能使企業(yè)的資金流動(dòng)受到較少的阻礙，相應(yīng)的減少可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)一般需要較長(zhǎng)的一個(gè)周期，企業(yè)借債要以中長(zhǎng)期債為主，短期債務(wù)為輔，同時(shí)要加快銷售，提升回款速度以此來減輕企業(yè)籌資壓力。選擇合適的借款時(shí)機(jī)，，做好負(fù)債籌資的預(yù)期效果規(guī)劃書，權(quán)衡收益和成本，優(yōu)化企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)。其次，一個(gè)好的融資決策是決定企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的重要因素，融資金額的大小直接決定了企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在正處于一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)上升的階段，公司應(yīng)采取穩(wěn)健的融資決策。從多種管道進(jìn)行融資，最好采取直接融資方式，比如說發(fā)行普通股，可轉(zhuǎn)換債券，優(yōu)先股，引入戰(zhàn)略投資人等。盡量降低財(cái)務(wù)杠桿，提高企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，將不同的債務(wù)按期限進(jìn)行劃分，以減少企業(yè)的債務(wù)壓力，保證資金運(yùn)動(dòng)流暢。

3.5 建立系統(tǒng)評(píng)價(jià)機(jī)制，不斷完善系統(tǒng)功能。

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的實(shí)施過程中，需要建立評(píng)價(jià)與改進(jìn)機(jī)制，以使其適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展外部環(huán)境。一是定期對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的所有功能進(jìn)行評(píng)估評(píng)價(jià)，分析其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展穩(wěn)健性的借鑒意義，查找存在的漏洞與不足。二是結(jié)合財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)評(píng)價(jià)評(píng)估情況，針對(duì)所發(fā)現(xiàn)的問題，建立整改與改進(jìn)措施，限定周期進(jìn)行整改，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)對(duì)企業(yè)發(fā)展發(fā)揮實(shí)際作用，幫助企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，涉及到企業(yè)運(yùn)營(yíng)、內(nèi)部管理等多個(gè)方面，想有效規(guī)避并降低風(fēng)險(xiǎn)，就應(yīng)該以科學(xué)的態(tài)度去面對(duì)。作為企業(yè)的財(cái)務(wù)人員，應(yīng)增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理能力，不僅要做到對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督、嚴(yán)格控制，還應(yīng)該采取各種措施降低風(fēng)險(xiǎn)，以保證財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的效率與質(zhì)量。