商品房預(yù)售法律制度的缺陷及其完善探討

文/勞麗珠 廣西壯族自治區(qū)靈山縣房產(chǎn)管理局 廣西欽州 535400

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的不斷完善，國(guó)家所有土地使用權(quán)都可以進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易，加以我國(guó)原有的住房制度逐漸改革等多種因素的共同作用下，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)進(jìn)入了繁榮發(fā)展的時(shí)期。由于商品房預(yù)售法律制度有其自身的優(yōu)勢(shì)所在，因此這種銷(xiāo)售方式能夠長(zhǎng)期在市場(chǎng)中煥發(fā)生機(jī)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，商品預(yù)售制度減輕資金帶來(lái)的壓力，在施工前期能夠保證擁有充足的資金來(lái)實(shí)施建設(shè)施工，后期在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中資金周轉(zhuǎn)符合需要。而對(duì)于銀行來(lái)講，商品房預(yù)售延伸出來(lái)的信貸業(yè)務(wù)增加，促進(jìn)了金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展，因此解決商品房預(yù)售法律制度中問(wèn)題，減少不利影響的出現(xiàn)，是現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必然要求。

1、分析我國(guó)商品房預(yù)售法律制度存在的缺陷

1.1 缺乏嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出機(jī)制

進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展就表現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)的勁頭，由于我國(guó)購(gòu)房者對(duì)于房產(chǎn)的硬性需求，使得大批投資者將目光聚焦于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中，以取得最高的經(jīng)濟(jì)效益，但是這些投資開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力參差不齊。我國(guó)頒布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》都對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)售方資格做出了明確界定，其中涉及到企業(yè)的注冊(cè)資金、施工設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員資質(zhì)和數(shù)量，施工原材料等諸多方面，但是這些制度對(duì)于實(shí)力良莠不齊的開(kāi)發(fā)企業(yè)不能形成實(shí)質(zhì)性的監(jiān)管規(guī)定，制定的法律中具有一定的缺陷和漏洞。雖然我國(guó)法律規(guī)定了開(kāi)發(fā)商進(jìn)入商品房預(yù)售市場(chǎng)的準(zhǔn)入制度，但是其中缺乏對(duì)企業(yè)信用評(píng)價(jià)和公開(kāi)信息的查閱平臺(tái)，這種情況造成資信不良的房地產(chǎn)鉆法律漏洞，帶給房地產(chǎn)市場(chǎng)以消極影響。關(guān)于企業(yè)在后期退出時(shí)的法律制度更是少見(jiàn)，所規(guī)定的責(zé)任不明確，無(wú)法真正保證購(gòu)房者的合法利益。

1.2 商品房預(yù)售廣告審查不嚴(yán)格

商品房在預(yù)售過(guò)程中都會(huì)設(shè)計(jì)出吸引人眼球的各種廣告，這作為一項(xiàng)重要的營(yíng)銷(xiāo)策略和促銷(xiāo)方式在商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)中發(fā)揮出至關(guān)重要的作用。因此關(guān)于開(kāi)發(fā)商制定虛假?gòu)V告來(lái)欺騙購(gòu)房者的法律糾紛事件在近年來(lái)層出不窮，而這些對(duì)于商品房預(yù)售中規(guī)定廣告的性質(zhì)有必然聯(lián)系，直接關(guān)系到購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)利益。雖然我國(guó)法律也對(duì)商品房預(yù)售廣告做出明確規(guī)定，但是所述內(nèi)容不夠全面、詳盡，一方面缺少對(duì)預(yù)售廣告開(kāi)始審查方面的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，另一方面缺少對(duì)開(kāi)發(fā)商所發(fā)布虛假?gòu)V告違反到法律的責(zé)任劃分規(guī)定，所述條例過(guò)于寬泛、籠統(tǒng)，因此在購(gòu)房者交房時(shí)看到的實(shí)際效果與廣告描述相差甚遠(yuǎn)時(shí)就會(huì)產(chǎn)生爭(zhēng)議。

1.3 預(yù)售資金監(jiān)管不力

有關(guān)預(yù)售資金的監(jiān)管沒(méi)有形成統(tǒng)一立法。從現(xiàn)階段我國(guó)對(duì)資金監(jiān)管做出的法律法規(guī)來(lái)看，缺少完整、系統(tǒng)的法律規(guī)定，沒(méi)有像發(fā)達(dá)國(guó)家如美國(guó)、德國(guó)那樣明確的商品房預(yù)售款項(xiàng)律師事務(wù)所來(lái)具體監(jiān)管預(yù)售資金，我國(guó)法律制度中關(guān)于對(duì)預(yù)售款監(jiān)管的規(guī)定比較零散、稀少。當(dāng)前由于我國(guó)不同行政區(qū)域的房地產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)要考慮到當(dāng)?shù)氐膶?shí)際狀況，對(duì)于商品房預(yù)售也有本地的監(jiān)管依據(jù)，因此在預(yù)售資金糾紛司法案件中，法院給予的審判標(biāo)準(zhǔn)也有所差異。此外，商品房預(yù)售資金監(jiān)管的制度和監(jiān)管措施不恰當(dāng)，雖然法律規(guī)定預(yù)售款必須專(zhuān)款專(zhuān)用，但是由于缺少第三方的監(jiān)督，導(dǎo)致我國(guó)的商品預(yù)售款監(jiān)管制度存在形式化。

2、完善我國(guó)商品房預(yù)售法律制度的有效措施

2.1 制定嚴(yán)格的房地產(chǎn)準(zhǔn)入和推出法律機(jī)制

從上文提到的進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的企業(yè)實(shí)力參差不齊問(wèn)題，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂，購(gòu)房者的合法利益不能得到維護(hù)，因此應(yīng)當(dāng)提高房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻。當(dāng)?shù)托抛u(yù)。不誠(chéng)信的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)后暴露出現(xiàn)的預(yù)售糾紛問(wèn)題增加，對(duì)于不承擔(dān)法律責(zé)任的企業(yè)或者違法法律運(yùn)用不正當(dāng)?shù)氖侄位烊敕康禺a(chǎn)市場(chǎng)的企業(yè)要從兩方面加以限制。一方面提高市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻，提高最低注冊(cè)資本的金額；另一方面積極建立信用等級(jí)評(píng)價(jià)機(jī)制，健全房地產(chǎn)退出機(jī)制，對(duì)于不合格的企業(yè)加強(qiáng)懲罰力度，公開(kāi)其信息，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。

2.2 完善商品房預(yù)售廣告法律監(jiān)管體系

我國(guó)現(xiàn)階段的商品房預(yù)售廣告法律秩序比較混亂，而且缺乏可操作性，首先做到理順有關(guān)商品房預(yù)售廣告的法律關(guān)系規(guī)定，對(duì)于不完整、不規(guī)范的法律進(jìn)行不重合調(diào)整，切實(shí)加強(qiáng)行為可實(shí)施性。其次明確第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)于商品房預(yù)售廣告的審查標(biāo)準(zhǔn)，并且進(jìn)行補(bǔ)充敘述，尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一定要做到嚴(yán)格自身審查，在這一方面可以有效借鑒臺(tái)灣的商品房預(yù)售法律規(guī)定。

2.3 建立完善的預(yù)售資金監(jiān)管法律體制

健全預(yù)售資金監(jiān)管的立法體系，包括資金使用的整個(gè)過(guò)程，在施工進(jìn)度中所支付的每項(xiàng)預(yù)售資金的安全問(wèn)題都要加以重視。由于預(yù)售資金法律監(jiān)管帶有地區(qū)性具體規(guī)定，開(kāi)發(fā)商所承擔(dān)的責(zé)任有所差異，因此筆者建議由中央立法部門(mén)統(tǒng)一針對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)行立法，提供標(biāo)準(zhǔn)的可操作依據(jù)。此外，加強(qiáng)明確監(jiān)管主體的責(zé)任，作為預(yù)售款監(jiān)管機(jī)構(gòu)，應(yīng)該具有自身的監(jiān)管權(quán)利和義務(wù)，從保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益出發(fā)，主動(dòng)賠償損失。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)是我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著不可替代的作用。而商品預(yù)售法律制度在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中扮演著重要角色，對(duì)于其存在的缺陷我們應(yīng)該重點(diǎn)加以解決，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。