房地產(chǎn)成本控制的突出問題及其精細(xì)化管理

文/ 劉澤 中國電力建設(shè)集團(tuán)山東電力建設(shè)有限公司 山東濟(jì)南 250101

房地產(chǎn)企業(yè)的暴利時(shí)代隨著消費(fèi)者越來越理性的購房和房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控已經(jīng)成為過去式，但是房地產(chǎn)的各項(xiàng)成本與費(fèi)用并沒有因此而降低，尤其是高額的拿地成本，讓房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)因此而加劇。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場中獲得競爭優(yōu)勢，必須要針對房地產(chǎn)成本進(jìn)行精細(xì)化管理，通過對成本的有效管理降低企業(yè)的運(yùn)營成本，從而提升企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)承受力和自身競爭力。本文首先就房地產(chǎn)成本控制中突出的問題進(jìn)行分析，在此基礎(chǔ)上就精細(xì)化管理策略展開論述。

1、房地產(chǎn)成本控制的突出問題

1.1 房地產(chǎn)成本控制體系不完善

在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營過程中，對其成本控制效果進(jìn)行最終核查的手段是財(cái)務(wù)決算，這也是房地產(chǎn)企業(yè)對成本控制管理工作進(jìn)行確認(rèn)的重要組成部分。然而，從目前實(shí)際情況來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)由于自身存在管理漏洞，導(dǎo)致預(yù)算和財(cái)務(wù)工作不能有效銜接，在實(shí)際工作過程中，財(cái)務(wù)工作人員為了對相關(guān)問題進(jìn)行規(guī)避而簡化工作，不能具體分析財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，只是機(jī)械地將成本數(shù)據(jù)向財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致財(cái)務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)表現(xiàn)出較好的狀況但是卻將大量的資金浪費(fèi)遮掩起來。加上有關(guān)管理人員本身的專業(yè)能力和素質(zhì)水平較低，企業(yè)財(cái)務(wù)管理上存在漏洞，導(dǎo)致有關(guān)制度如同虛設(shè)[1]?？偟膩碚f，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制體系還不夠全面系統(tǒng)，這是房地產(chǎn)車成本控制中比較突出的問題。

1.2 房地產(chǎn)施工現(xiàn)場管理效率低

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)涉及人員、涉及部門比較多且耗時(shí)比較長的產(chǎn)業(yè)，這在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的管理難度，特別是房地產(chǎn)施工現(xiàn)場的管理。一般情況下，對于建筑項(xiàng)目成本管理來說，房地產(chǎn)企業(yè)通常采取動(dòng)態(tài)管理方式[2]。換言之，只要保證在預(yù)期目標(biāo)成本范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和質(zhì)量雙豐收即可。但實(shí)際上，由于施工單位與設(shè)計(jì)部門配合度較差、施工組織規(guī)劃質(zhì)量差、施工現(xiàn)場混亂、現(xiàn)場管理水平低等各種原因，工程項(xiàng)目實(shí)際施工與預(yù)期目標(biāo)相偏離，實(shí)際成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了最初的預(yù)算成本。加上動(dòng)態(tài)管理方式跟蹤不及時(shí)等各種因素，不能對施工現(xiàn)場成本管理進(jìn)行及時(shí)更新，會(huì)計(jì)信息處理工作滯后，成本動(dòng)態(tài)情況無法及時(shí)反饋，一系列的成本管理問題因此而出現(xiàn)，導(dǎo)致成本管理整體效率偏低。

1.3 房地產(chǎn)成本控制無法實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化

在最近幾十年，由于城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)也獲得空前的發(fā)展。然而，很多的房地產(chǎn)企業(yè)跟風(fēng)隨流盲目購買地皮，在購買地皮之前沒有對其進(jìn)行充分的研究，尤其對項(xiàng)目周圍隔離帶、垃圾處理、景觀、市政要求等諸多事務(wù)，往往缺少全面深入的調(diào)查。這種情況下，很多項(xiàng)目在規(guī)劃和設(shè)計(jì)好之后遇到各種困難和阻礙，設(shè)計(jì)方案不得已需要修改，但是成本控制管理工作卻難以跟上變革速度，導(dǎo)致很多的建筑工程材料因此而浪費(fèi)，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)成本控制失效，超出最開始的預(yù)算。

2、房地產(chǎn)成本控制的精細(xì)化管理策略

2.1 加強(qiáng)對項(xiàng)目全過程的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目包含多項(xiàng)內(nèi)容，主要有立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、竣工以及銷售等。房地產(chǎn)的成本控制不是針對某一項(xiàng)或者某一個(gè)環(huán)節(jié)的控制，而是針對全過程的控制，只有這樣才能保證整個(gè)項(xiàng)目成本在預(yù)算成本范圍內(nèi)。

首先，在立項(xiàng)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)不要輕易購買地皮，而是指派專業(yè)工作人員進(jìn)行有效且全面的調(diào)研，結(jié)合現(xiàn)場實(shí)際情況建立投資評估體系，并且邀請專業(yè)的人才開展研討會(huì)，只有全面掌握地皮及其周邊信息才能進(jìn)行下一步的規(guī)劃。

其次，在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合客戶要求調(diào)查以及市場需求調(diào)查結(jié)果確立具體的方案，既要達(dá)到高盈利的目標(biāo)，同時(shí)還要考慮到成本的最大化節(jié)約。

除此之外，在施工環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)施工現(xiàn)場的管理，確保所有的施工成本都在預(yù)算成本范圍之內(nèi)，避免或者最大化降低成本浪費(fèi)[3]。

2.2 增強(qiáng)成本管理意識并更新管控理念

在房地產(chǎn)企業(yè)中，要想對成本控制進(jìn)行有效管理，必須要針對有關(guān)財(cái)務(wù)人員成本管理進(jìn)行教育和宣傳，轉(zhuǎn)變其傳統(tǒng)的管理理念，大力發(fā)展新技術(shù)、新觀念成本管理思想，使其具備新型成本管控理念和較強(qiáng)的成本管理意識。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在投資新項(xiàng)目之前要對其成本范圍進(jìn)行合理估算，特別是拿地成本的估算，應(yīng)當(dāng)讓多個(gè)部門相互配合，充分考慮到垃圾處理、景觀改造、地理位置建設(shè)等各項(xiàng)成本，防止后期項(xiàng)目開發(fā)超出預(yù)算，在此基礎(chǔ)上建立投資決策分析指標(biāo)，確保估算成本的準(zhǔn)確性。

2.3 運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)建立信息化成本管理系統(tǒng)

對房地產(chǎn)成本管理工作而言，成本管理系統(tǒng)的完善性起著決定性的作用。房地產(chǎn)企業(yè)可以運(yùn)用如今發(fā)達(dá)的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，通過其資源共享的特征建立信息化成本管理系統(tǒng)，確保其時(shí)效性，實(shí)現(xiàn)成本控制的動(dòng)態(tài)化管理，保證項(xiàng)目開發(fā)過程中各項(xiàng)信息都能得到及時(shí)的反饋。信息的及時(shí)更新可以避免實(shí)際成本的超支，從而實(shí)現(xiàn)成本控制管理的系統(tǒng)化、科學(xué)化和規(guī)范化。除此之外，一旦推行了管理系統(tǒng)， 對于流程之外的成本支出和費(fèi)用支出則選擇拒絕，除非經(jīng)過審核和批準(zhǔn)之后，否則一律不能支出。

結(jié)論：

綜上所述，隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)難度的與日俱增，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得長久的發(fā)展必須要對成本控制進(jìn)行精細(xì)化管理，找出現(xiàn)階段成本控制管理中存在的問題并采取相應(yīng)的解決措施，在此基礎(chǔ)上促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

[1]林建琰.房地產(chǎn)成本控制的突出問題及其精細(xì)化管理[J].中國國際財(cái)經(jīng)(中英文).2017(13):221-222.

[2]李月英.房地產(chǎn)成本控制的突出問題及成本的精細(xì)化管理[J].江西建材.2017(01)：43-44.

[3]南春瑛.探討精細(xì)化管理在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的應(yīng)用[J].中國外資.2013(15)：92-93.