房地產(chǎn)項目工程管理六大重要原則

文/尹旭升 安徽鹽業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 安徽合肥 230011

房地產(chǎn)乃當(dāng)代百業(yè)之王，已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，各行各業(yè)莫不與之休戚相關(guān)，其建筑產(chǎn)品更是關(guān)乎到千家萬戶，關(guān)乎到民生幸福。古人云：“修身齊家治國平天下”，建筑是人的居住主體，修身齊家的首要空間，也是傳承歷史創(chuàng)造文明的最佳載體。當(dāng)今房地產(chǎn)市場狂飆突進，大發(fā)展大并購，快周轉(zhuǎn)、大規(guī)模、高溢價已是百強企業(yè)的不二法門。因此，提高工程管理水平，建設(shè)高品質(zhì)建筑，成為房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)生存、發(fā)展壯大的重大任務(wù)。

在當(dāng)今工程技術(shù)和科學(xué)水平都大為提高的情況下，工程管理新思路、新理念等越來越占據(jù)突出地位。鑒于此，本人從近20年的實踐經(jīng)驗中得出房地產(chǎn)項目工程管理六大重要原則。

1、實事求是，兼顧公平

一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)，除施工總承包外，至少還有20余項專業(yè)承包工程，構(gòu)成了龐大的項目組織。因此，施工現(xiàn)場紛繁復(fù)雜是管理常態(tài)。如何才能有效管理諸多施工單位呢？首要原則就是實事求是，兼顧公平。實事求是，是指從實際出發(fā)，按照事物的實際情況辦事。兼顧公平，就是指處理事情要合情合理，不偏袒任何一方，即各方既應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，也應(yīng)得到利益。若某一方承擔(dān)了少于應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，或取得了多于應(yīng)得的利益，這就會讓其他方感到不公平。

項目工程建設(shè)是一個整體，任何一家的延誤都會拖累整個項目的質(zhì)量和進度，工程管理要大局著眼，不能高高在上，隨意改變工程管理有關(guān)規(guī)章制度。只有實事求是了，才能兼顧公平。

某項目自來水與道排施工交叉作業(yè)，自來水公司在試壓時出現(xiàn)管涌，為趕工期直接開挖處理，破壞了道排管道，雙方發(fā)生爭執(zhí)。建設(shè)單位趕至現(xiàn)場后，以大局為重，立即指令確保自來水施工測壓，保證驗收；同時對道排施工單位承諾，確認損失后由建設(shè)單位承擔(dān)；緩解了現(xiàn)場對峙，保證了工程進度。事后對道排施工單位耐心勸導(dǎo)說明自來水公司屬于市政壟斷企業(yè)，只能和諧相處；而自來水公司也知理虧，最后雙方答應(yīng)各自承擔(dān)損失，為后續(xù)平穩(wěn)施工創(chuàng)造了條件。所以對類似交叉施工作業(yè)時產(chǎn)生工序、工期等的爭執(zhí)，唯有實事求是，兼顧公平，才能順利推進工程進度，保證項目目標(biāo)的完成。

某項目在消防驗收時，根據(jù)現(xiàn)場情況要求一樓大廳取消防火門，以保證疏散通道。辦理簽證時，成本部以未按圖施工且無消防單位書面整改指令為由，不予認可，但實際上既安裝又拆除，都產(chǎn)生了費用，而且也不可能去自找麻煩要消防驗收整改書面指令。這時候，一定要實事求是，公平處理，認可造價。控制成本必須算大賬，不能盯著小賬，要以交付目標(biāo)為最高準(zhǔn)則！

2、堅持原則，公事公辦

原則，是指行事所依據(jù)的準(zhǔn)則。具體到工程管理上講，就是依據(jù)招標(biāo)文件、合同約定以及公司的有關(guān)制度要求辦事。公事公辦，則是指按公事的原則辦，不講私人情面。

某施工單位在選用外墻保溫材料時，因為老客戶，未招標(biāo)就直接采購了外墻保溫材料，進場也未認真查驗材料和相關(guān)檢驗證書，在質(zhì)監(jiān)部門巡檢時，發(fā)現(xiàn)該項保溫材料屬于三無產(chǎn)品，結(jié)果被勒令停工進行經(jīng)濟處罰，信用扣分。

所以只要一放棄原則，必定會出事。只要公事公辦，就沒問題。要牢牢記?。嘿|(zhì)量是管出來、看出來、罰出來，嚴(yán)格要求出來的。對業(yè)務(wù)單位無論上至公司總經(jīng)理、董事長，下至項目班組，都要不講私人情面，堅持原則，公事公辦，這樣，才能保證工程的質(zhì)量和安全。

3、嚴(yán)于律己，敢于正人

嚴(yán)于律己，指的是嚴(yán)格地約束自己。管理別人，首先要自己過硬。凡是要求別人做到的，自己要率先做到；凡是要求別人不做的，自己要堅決不做。而敢于正人，就是要敢于管人，敢于嚴(yán)格要求，嚴(yán)格管理。

某項目要求現(xiàn)場必須佩戴安全帽，但正值高溫天氣，建設(shè)單位管理者在進出時經(jīng)常不戴安全帽，結(jié)果安全管理處罰時，無一家施工單位接受，直至造成一起高空墜物死亡事故，血的教訓(xùn)才使人驚醒！

4、勿以私交，勿謀私利

私交，指私自交接或者私人之間的交誼。私利，指個人的利益。

人都是有感情的動物。施工中天天打交道，必然會產(chǎn)生聯(lián)系和工作上的情誼。但是，要切記產(chǎn)生私交，更不可謀取私利，尤其在當(dāng)前中央反腐倡廉形勢下。要牢牢記住施工單位永遠不可能成為你的朋友，只能是親和清的純粹業(yè)務(wù)關(guān)系。

某項目2014年開盤時，市場處于平淡期，開發(fā)商有些內(nèi)部員工愿意轉(zhuǎn)讓，而總包管理人員因剛需也特別希望購買。建設(shè)單位項目部鑒于總包施工質(zhì)量良好，進度快，口碑不錯，覺得私交不錯，實際上出發(fā)點也是想總包都在項目上買房子，對工程管理也有好處，就牽頭幫忙介紹轉(zhuǎn)讓給總包單位。結(jié)果2015年下半年至2016年，房價暴漲，翻了一倍。賣房者反悔，沒買房的也投訴，產(chǎn)生了較大糾紛。如果一開始就堅持原則，公事公辦，不參與轉(zhuǎn)讓事宜，總包管理人員自行參加購買就不會產(chǎn)生隱患。

5、聽言觀行，有獎有罰

聽其言而觀其行，是指不要只聽言論，還要看實際行動，根據(jù)實際行動給予獎罰。

工程管理中工地例會是很重要的會議，諸多信息、決定和大部分協(xié)調(diào)工作都是在例會上發(fā)布、交流和決定的，尤其搶工期間會要求各家施工代表表態(tài)落實。很多施工單位要錢最積極，對質(zhì)量進度信誓旦旦，實際上敷衍了事者眾。所以，工程質(zhì)量進度是追出來、盯出來、抓出來的，不嚴(yán)格處罰根本不行！

某項目，門窗分包單位每次表態(tài)保質(zhì)保量完工，但進度仍然極其緩慢。管理團隊深入門窗公司調(diào)查才了解到，該公司不僅項目經(jīng)理屢次更換，加工廠也頻繁更換廠長，無人負責(zé)。最終直接約談該公司總經(jīng)理，并按合同約定嚴(yán)格進行了處罰，才得以保證進度推進。

6、己所不欲，勿施于人

己所不欲，勿施于人，出自《論語》。意指自己不愿意別人怎樣對待自己，就不要那樣對待別人。簡單地說就是推己及人，將心比心，設(shè)身處地為別人想一想。

某項目電梯門套原圖紙設(shè)計為不銹鋼門套，后鑒于項目高溢價，為提升品質(zhì)決定采用石材門套。施工過程中辦理簽證，但一直沒有簽署確認；竣工結(jié)算時，成本審計部門竟以施工單位變更材料時未提出異議，按原價格執(zhí)行，導(dǎo)致發(fā)生群體性事件。其實此事清楚明確，但是建設(shè)單位以成本為借口不調(diào)價當(dāng)然是不合適的，己所不欲，勿施于人，失掉公信力，后果還是要來承擔(dān)。

結(jié)語：

一個房地產(chǎn)項目的工程管理，只要堅持做到了上述六大原則，就會順利開發(fā)建設(shè)成為高品質(zhì)的項目。

[1]《現(xiàn)代項目管理》，白思俊主編，機械工業(yè)出版社出版.

[2]系列叢書《成本制勝》，明源地產(chǎn)研究，中信出版社.

[3]微信公眾號：明源地產(chǎn)研究院.

[4]百度網(wǎng)站等.