關(guān)于房產(chǎn)測(cè)量的作用與方法探討

文/王萍 沈陽(yáng)市房產(chǎn)測(cè)繪中心 遼寧沈陽(yáng) 110000

1、房產(chǎn)測(cè)量的作用

我們平時(shí)所有的房地產(chǎn)測(cè)繪其實(shí)是兩種不同的專業(yè)相結(jié)合的工作，包括房地產(chǎn)管理和測(cè)繪技術(shù)。房地產(chǎn)的測(cè)量工作關(guān)系著房屋的面積，房屋的產(chǎn)別等這些被記錄到房產(chǎn)證中的事項(xiàng)，他們具有一定的法律效力。而房產(chǎn)證又是房屋的權(quán)屬證明，它具有法律，稅收，城鎮(zhèn)規(guī)劃等基本功能，主要可以從以下幾個(gè)方面表現(xiàn)：（1）管理方面，為了有效的進(jìn)行城市規(guī)劃管理，城市的房地產(chǎn)管理部門(mén)以及規(guī)劃部門(mén)必須要詳細(xì)的了解和計(jì)量房地產(chǎn)的歸屬，面積，數(shù)量，形狀等這些基本信息。只有這樣才能更好的進(jìn)行城市的規(guī)劃和管理工作。房地產(chǎn)測(cè)量數(shù)據(jù)也是城市開(kāi)發(fā)管理的理論基礎(chǔ)。（2）經(jīng)濟(jì)管理，房地產(chǎn)測(cè)繪可以為相關(guān)部門(mén)提供許多真實(shí)可靠的數(shù)據(jù)，有利于管理者及時(shí)的了解城鎮(zhèn)房屋以及土地的變化情況，建立相關(guān)的檔案信息，也為開(kāi)展房地產(chǎn)的建設(shè)工作提供理論基礎(chǔ)，房產(chǎn)測(cè)量還可以為國(guó)家的土地分類，稅收提供依據(jù)，保證相關(guān)者及時(shí)足額納稅。（3）法律方面，房產(chǎn)圖就是指房產(chǎn)證上的附圖，它具有一定的法律效力，是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)清理，登記過(guò)戶的重要依據(jù)，也是加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)管理，保障房屋所有者的合法權(quán)益加強(qiáng)社會(huì)主義法律管理的依據(jù)。通過(guò)我們對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的簡(jiǎn)單概述不難發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)測(cè)繪是對(duì)房屋所有者的法律保護(hù)也是國(guó)家安全穩(wěn)定的后盾。保證房產(chǎn)測(cè)量的準(zhǔn)確性與連續(xù)性是我國(guó)房地產(chǎn)管理的需要也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。

2、房產(chǎn)圖測(cè)繪與地籍圖、地形圖測(cè)繪的比較

房產(chǎn)圖是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的重要資料?！斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》有這樣的簡(jiǎn)述“：按房產(chǎn)管理的需要可分為房產(chǎn)分幅平面圖、房產(chǎn)分丘平面圖和房屋分戶平面圖?！狈慨a(chǎn)分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖，是測(cè)繪分丘圖和分戶圖的基礎(chǔ)資料，它反映房屋的位置關(guān)系、建筑圖圖形、行政境界、權(quán)利種類、房屋式樣、房屋結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、坐落、層次、街道門(mén)牌、河流地類等，并以產(chǎn)權(quán)宗地位置為單位編立丘號(hào)；分丘圖是分幅圖的局部圖，是繪制房屋產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖。它著重表示房屋權(quán)界線、界址點(diǎn)點(diǎn)號(hào)、挑廊、陽(yáng)臺(tái)、建成年份、用地面積、建筑面積、墻體歸屬和四至關(guān)系等各項(xiàng)房地產(chǎn)要素；分戶圖是以一戶產(chǎn)權(quán)人為單位，表示房屋權(quán)屬范圍的細(xì)部圖，也是專供房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)證發(fā)給產(chǎn)權(quán)人的一種權(quán)證附圖，它詳細(xì)標(biāo)繪權(quán)利主體所在哪一層、哪一單位、哪一套，并用紅線彩繪其權(quán)利范圍。

通過(guò)如上的分析，房產(chǎn)圖的特點(diǎn)也就顯而易見(jiàn)。房產(chǎn)圖是平面圖，只要求平面位置準(zhǔn)確，不表示高程，不繪等高線；（1）房產(chǎn)圖對(duì)房屋及與房屋、房產(chǎn)有關(guān)的要素，要求比其他圖形要詳細(xì)的多，不單要表示結(jié)構(gòu)、性質(zhì)，還要表示出層次、用途及建成年份等；（2）房產(chǎn)圖對(duì)房屋及房屋的權(quán)界線和用地界線等要求特別認(rèn)真，精度要求比較高，圖上主要地物點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不超過(guò)圖上±0.5mm，次要地物點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不超過(guò)圖上±0.5mm；（3）房產(chǎn)圖的主要內(nèi)容應(yīng)包括：測(cè)量控制點(diǎn)、界址點(diǎn)、房屋權(quán)利界線、用地界線、附屬設(shè)施、圍護(hù)物、產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、用途、用地分類、建筑面積、用地面積、房產(chǎn)編號(hào)以及各種名稱和數(shù)字注記等；（4）為了能清楚的表示出所需內(nèi)容，房產(chǎn)圖的比例尺均為大比例尺，一般為1：1000、1：500甚至更大比例尺（比例尺的大小主要根據(jù)測(cè)區(qū)內(nèi)房屋的稠密程度而定）；（5）房產(chǎn)圖的變化較快，除了城鎮(zhèn)新建筑的不斷發(fā)展和擴(kuò)大外，其間城區(qū)的房屋及土地使用情況也在不斷變化，例如房屋發(fā)生買(mǎi)賣(mài)、交換、繼承、新建、拆除等，這些變更對(duì)房產(chǎn)圖來(lái)講就是變化，都要及時(shí)修改補(bǔ)測(cè)，以不斷完善其使用價(jià)值。

3、房產(chǎn)測(cè)繪風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避方法

3.1 強(qiáng)化測(cè)繪人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

防范房產(chǎn)測(cè)繪風(fēng)險(xiǎn)的首要問(wèn)題是轉(zhuǎn)變首先轉(zhuǎn)變測(cè)繪人員的思想觀念,樹(shù)立依法測(cè)繪的思想,強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),充分認(rèn)識(shí)到測(cè)繪風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)系到測(cè)繪單位生存發(fā)展和自身利益的重大問(wèn)題,從而自覺(jué)防范和控制風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生,并在制度中加以規(guī)定和落實(shí)。其次加強(qiáng)從業(yè)人員的技能培訓(xùn)及職業(yè)道德教育。

3.2 要建立標(biāo)準(zhǔn)化的工作流程和完善的質(zhì)量檢查體系

用標(biāo)準(zhǔn)化工作流程規(guī)范外業(yè)操作, 用完善的質(zhì)量檢查體系杜絕內(nèi)業(yè)計(jì)算可能產(chǎn)生的錯(cuò)誤。例如：一是統(tǒng)一外業(yè)草圖的規(guī)格和必須體現(xiàn)的內(nèi)容,統(tǒng)一丈量的方法和精度, 統(tǒng)一多余數(shù)據(jù)觀測(cè)的最低要求。二是對(duì)內(nèi)業(yè)計(jì)算過(guò)程可以實(shí)行計(jì)算人員自檢,作業(yè)組內(nèi)部互檢,單位專職質(zhì)檢人員檢查的三級(jí)質(zhì)量檢查制度，并且要求計(jì)算人員一幢為單位詳細(xì)填寫(xiě)測(cè)繪報(bào)告。

3.3 要完善房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)管理,強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督

在簽訂委托協(xié)議時(shí),應(yīng)首先要求委托方提供真實(shí)可靠的資料,并由委托方蓋章確認(rèn),并且明確雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任及爭(zhēng)議解決方式,還應(yīng)約定防范和化解風(fēng)險(xiǎn)的具體條款。把測(cè)繪差錯(cuò)控制在產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證之前,有效地防范和控制測(cè)繪錯(cuò)誤既成事實(shí)后才被發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和由此所造成的損失。

3.4 要制定適用于本地區(qū)的實(shí)施細(xì)則或作業(yè)規(guī)范

從業(yè)人員只有用同一把“尺子”去度量,才不會(huì)出現(xiàn)同一城市不同的房產(chǎn)測(cè)繪單位、同一房產(chǎn)測(cè)繪單位不同的從業(yè)人員之間不統(tǒng)一的情況。動(dòng)態(tài)更新機(jī)制是房產(chǎn)測(cè)繪單位適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)和不斷更新的建筑花樣的有力武器。地方政府要根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》及《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》制定出符合地方實(shí)際的房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施細(xì)則，對(duì)歷史遺留問(wèn)題，制定出符合現(xiàn)實(shí)要求的辦法，明確重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。

結(jié)語(yǔ)：

房產(chǎn)圖與房屋產(chǎn)權(quán)管理有非常密切的關(guān)系，為開(kāi)發(fā)商征收稅費(fèi)提供了依據(jù)，為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供測(cè)量資料。房產(chǎn)圖與地籍圖相同，都是通過(guò)控制點(diǎn)測(cè)繪，他們的區(qū)別就是服務(wù)對(duì)象不同，這也使得它們的內(nèi)容不同。在科技發(fā)達(dá)、信息技術(shù)快速發(fā)展的令天，用科學(xué)技術(shù)來(lái)處理屬性數(shù)據(jù)已經(jīng)變簡(jiǎn)單的工作，房產(chǎn)測(cè)量的作用與方法也變得越發(fā)便利，隨著時(shí)間的不斷推移，對(duì)它們的研究會(huì)一直處于更新?tīng)顟B(tài)中。

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