廣佛同城下廣州對佛山房價溢出效應(yīng)研究

文/牛靜敏 佛山科學(xué)技術(shù)學(xué)院 廣東佛山 528000

一般來說，人們在一個城市工作都會傾向選擇在該城市置業(yè)，但是如果該城市的房價過高，將一部分有購房需求但是卻沒有支付能力的人排除在外，比較典型的如很多在北京工作的人選擇在河北買房。部分廣州人在廣州節(jié)節(jié)攀升的房價下，為了居住或者投資就選擇到價格相對較低的佛山買房。那么，佛山的房價比廣州的房價低多少？廣佛同城下，什么因素吸引了廣州人在佛山置業(yè)？近年來，究竟有多少廣州人在佛山置業(yè)？本文將對這些問題進(jìn)行研究。佛山房價溢出效應(yīng)是指原來打算在廣州居住或者投資的市民，由于廣州房價較高而選擇在佛山居住或者投資。

1、佛山房價較低吸引了廣州人在佛山置業(yè)

佛山房地產(chǎn)政策相對寬松。廣州從2010年10月15日開始實行限購，本市戶籍居民購買一套住房，非本市戶籍居民本市3年以上納稅證明或社會保險繳納證購房一套，未滿18周歲的人士，限制在本市單獨購買商品住房。2011年3月18日，佛山也開始實行限購。中間有5個月的時間差。廣州作為一線城市，常住居民數(shù)量多，緊跟中央宏觀調(diào)控政策，佛山作為二線城市，政策就相對寬松。2014年8月，佛山就開始解除限購政策，而廣州一直沒有取消限購政策。2017年，廣州的限購政策進(jìn)一步升級。2017年6月佛山也開始限購，這中間有34個月的時間差。

廣州房價比佛山高出較多。2016年8月，廣州越秀區(qū)、天河區(qū)、海珠區(qū)、白云區(qū)、荔灣區(qū)、番禺區(qū)的二手房均價分別為45305元/m2、40428元/m2、35297元/m2、30156元/m2、26953元/m2、20184元/m2。同期佛山禪城、南海、順德、高明、三水地區(qū)的新房的均價為11823元/m2、10753元/m2、8483元/m2、5435元/m2、6660元/m2。佛山地區(qū)的房價比廣州低較多，對無法在廣州置業(yè)的人很有吸引力。根據(jù)房天下的數(shù)據(jù)顯示，2017年9月廣州二手房均價為31921元/m2，環(huán)比增長2.14%，同比增長37.12%。2017年9月珠江新城房價達(dá)到83086元/m2，環(huán)比上漲18%。佛山新房9月均價14133元/m2，環(huán)比下降3.89%，同比增長40.99%。只看均價廣州二手房價格是佛山新房價格的2.25倍。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同導(dǎo)致兩地房價相差較大。2016年廣州第三產(chǎn)業(yè)增加值占總產(chǎn)業(yè)的比重將近70%，第二、三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為23.0%和77.0%。廣州市全年研究生畢業(yè)生2.41萬人。普通高等教育本?？飘厴I(yè)生27.68萬人。2016年年末常住人口1404.35萬人，人口凈增長7.25萬人 。廣州作為廣東的政治和經(jīng)濟(jì)中心，吸引了眾多高層次人才，這類人群一般會在廣州置業(yè)，作為住房的有效需求，推動了房價的上升。2016年年末佛山市常住人口746.27萬人，比上年末凈增加3.21萬人。佛山市的三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為1.7:59.2:39.1，第二產(chǎn)業(yè)占到將近60% 。在以制造業(yè)為主的城市中，吸引人口學(xué)歷層次相對較低，他們一般都在城市租住，置業(yè)的需求較低。

房價收入比數(shù)值低是廣州人在佛山買房的第二因素。2016年12月，中國社會科學(xué)院發(fā)布了《社會藍(lán)皮書：2017年中國社會形勢分析與預(yù)測》指出，在廣州非公有制經(jīng)濟(jì)人士和自由擇業(yè)知識分子組成的新階層，他們的收入為201772元/年，在經(jīng)營性收入和財產(chǎn)性收入方面，廣州的新社會階層的收入在北京、上海、廣州三地中排名第一，為38447元。2016年，廣州人均可支配收入為50940元，房價收入比為1：3。而同期佛山人均收入為43120元，房價收入比為1:4.28，廣州人如果在佛山買房，則房價收入比為1:5，即在廣州買不起房，在佛山可以買的起，同樣的錢在佛山可以買到更大的房屋，幸福指數(shù)提高。

2、廣佛同城使廣州人在佛山安居

廣州人在佛山買房也是被廣佛同城的利好消息吸引過來，而買房卻并不一定居住，促使廣州人真正在佛山安居是廣佛同城目標(biāo)的全面實現(xiàn)。

交通便利是廣州人在佛山買房的第三因素。北京是以故宮為中心向外環(huán)狀發(fā)展，在河北居住的人由于工作生活距離較遠(yuǎn)，每天花在交通上的時間較多，幸福指數(shù)很低。佛山與廣州名稱上是兩個城市，但是由于地緣因素，佛山南海的黃岐、桂城、大瀝緊鄰廣州白云區(qū)、荔灣區(qū)和越秀區(qū)，佛山順德緊鄰廣州番禺區(qū)。從佛山的黃岐、桂城、大瀝到廣州的火車站、高鐵站比從廣州的從化區(qū)、增城區(qū)和花都區(qū)到廣州火車站還要近。與廣州南站隔河相望的陳村片區(qū)樓盤，海華大橋通車后，5分鐘即達(dá)廣州南站，20分鐘即達(dá)廣州城區(qū)，成為廣佛兩地市民共同的選擇。

廣佛交通網(wǎng)絡(luò)的形成，將兩個城市更緊密聯(lián)系在一起。2010年11月，廣佛通升級為“嶺南通·廣佛通”，憑卡可在廣州、佛山、肇慶、江門、汕尾五市使用，原廣佛通自行升級為嶺南通，支付方面實現(xiàn)廣州佛山一體化。廣州向佛山的高速公路網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)建成。佛山的道路網(wǎng)與廣州的環(huán)線接通，共同構(gòu)筑廣佛一體化的內(nèi)環(huán)路，再將對外的區(qū)域性道路接在環(huán)線上，以保護(hù)廣佛核心城區(qū)。廣佛都市圈外圍構(gòu)筑一個外環(huán)，實現(xiàn)白云機(jī)場、南沙港等區(qū)域級設(shè)施對整個珠三角區(qū)域的共享，促進(jìn)區(qū)域融合發(fā)展 。

2000 年廣州最初提出“東進(jìn)、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)、中調(diào)”發(fā)展戰(zhàn)略，“西聯(lián)”佛山全面啟動，到2007年6月28日，國內(nèi)第一條城際軌道交通線路——廣佛地鐵全面動工。2010年11月3日，佛山魁奇路-廣州西塱正式開通，將兩個城市連接在了一起。2010年地鐵廣佛線開通之時，日均客流量僅為9.9萬人。2016年客流量已攀升至30萬人，6年間漲幅高達(dá)200%?！霸缟先V州工作，晚上回佛山睡覺”的廣佛候鳥的數(shù)量在持續(xù)快速增長。佛山未來10條與廣州實現(xiàn)對接的地鐵線分別是：廣佛線以及2、3、4、5、6、8、9、10、11號線，這些線路進(jìn)入廣州境內(nèi)后，將與廣州現(xiàn)有以及未來的2、3、5、7、10、11、12、13、17、18、19、20、22 號線對接 。

廣佛同城，兩地公積金、醫(yī)保、社保資料逐項互認(rèn)、社保對接無障礙。廣佛兩地公積金在政策上互相認(rèn)可。但是實際上在佛山買房還是需要有家庭人員中有一人有佛山的公積金才能購買，未來如果進(jìn)一步放開則更便利。廣佛兩市流動人員失業(yè)保險關(guān)系實現(xiàn)無障礙轉(zhuǎn)移。異地就醫(yī)率先實現(xiàn)，廣州在佛山市認(rèn)定了9家定點醫(yī)療機(jī)構(gòu)，佛山市在廣州認(rèn)定了30家，兩市居民跨市就診更加方便。

廣佛教育同城化。能讓孩子在家門口享受免費(fèi)義務(wù)教育或者能實現(xiàn)自由擇校，而不用受戶籍、學(xué)位、路途遙遠(yuǎn)等因素的困擾是很多家長的心聲。廣州優(yōu)質(zhì)教育資源集中地老城區(qū)越秀區(qū)，學(xué)位房均價5、6萬，而且很多房子都是老破小，所以很多家長把目光轉(zhuǎn)移至佛山地區(qū)。以跨區(qū)上學(xué)觸動教育這一塊重要的民生資源為例，兩地9間院校擬定“廣佛生”指標(biāo)一事，處于接壤地區(qū)的荔灣、南海的學(xué)生將可以自主選擇就學(xué)地。2016年，南海的教育投入財政預(yù)算增加到41.15億元，同時，新建、擴(kuò)建一批中小學(xué)校，全區(qū)預(yù)計可增加優(yōu)質(zhì)學(xué)位1萬個，力促非戶籍人口入讀公辦學(xué)校的比例達(dá)到70%以上。

3、廣州人在佛山購房的溢出效應(yīng)

廣州人在佛山買房經(jīng)歷了四個階段。第一階段，2000年到2006年集中在黃岐、鹽步、北滘、里水、大瀝；第二階段，2007年到2010年前后集中在廣佛地鐵沿線；第三階段，2012年至到2015現(xiàn)在集中在千燈湖、平洲、陳村；第四階段，2016年到現(xiàn)在，佛山地區(qū)未來通地鐵地區(qū)，禪城的奇槎片區(qū)、順德北部三鎮(zhèn)等。下面從土地和熱銷樓盤的量來分析近6年在廣州人在佛山買房的情況。

2013 年，佛山土地市場火熱，成功出讓商住地238宗，合計出讓金達(dá)到625億元，同比2012年300億土地出讓金上漲108.3%，出讓土地面積794.2萬平米，同比上漲89.5%。廣佛交界樓市熱度提升了片區(qū)地塊的價值。金地股份有限公司以17.54億元競得大瀝鎮(zhèn)鹽步河?xùn)|中心路地段商住地，宗地面積65084.8平米，樓面價7699.84元/平米，溢價156.7%。該地塊位于廣佛交界的鹽步河?xùn)|中心路地塊，周邊項目業(yè)主以廣州人居多。中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以20.95億元競得里水鎮(zhèn)草場村白塔村民小組地段商住地，宗地面積66501.2平米，樓面價8290.31元/平米，溢價42.9%。此地塊位于廣佛交界的珠江邊，靠近金沙洲范圍內(nèi)的廣州地鐵6號線起點潯峰崗站。2013年，佛山樓盤搜索量前8位中，南海就占了5位。其中，第一是位于南海大道北的江南名居，第二位是位于南海千燈湖的保利花園，可見位于佛山與廣州交界處的樓盤熱度較高。2013年桂城的萬科金域中央有一個月成交量為300多套，均價高達(dá)1.5萬元/m2，桂城的濱江一號成交均價都達(dá)到了1.4萬元/m2。

2014年8 月，佛山取消限購后，佛山樓市區(qū)域化更明顯，廣佛交界樓盤成交量上升。2014年，佛山樓盤熱銷樓盤前20中，南海地區(qū)占到12個，且主要集中在桂城、大瀝、里水、鹽步。2014年12月份佛山一手樓成交量為122.62萬平方米，創(chuàng)下全年成交量新高。且2014年佛山全年新房成交量在廣東所有地區(qū)中排名第一。

2015 是最熱的一年，體現(xiàn)為量價齊升。2015年廣佛交界區(qū)域住宅成交面積449萬m2，占全市的31%，成交金額493億元，占全市的40% 。佛山樓盤銷售排行榜的前10中，其中前4都是來自桂城板塊，有7席來自廣佛交界板塊，前6都是南海地區(qū)，他們是萬科金域中央、保利西雅圖、中海寰宇天下、中海萬錦熙岸、保利中央公館、保利紫山國際 。位于千燈湖的萬科金域中央四季度均價比一季度均價增長了26%。2015年各個熱點項目的成交價格也呈現(xiàn)了逐步走高的態(tài)勢，價格基本都有20%左右的漲幅。

2016 年是價格上漲較快的一年，佛山地區(qū)新房成交均價較上年上升了13%。主要佛山各個鎮(zhèn)街中，2016年住宅成交廣州客戶占比最高的是里水鎮(zhèn)，廣州客戶占比達(dá)到了約90%。其次是南海東部的大瀝和桂城，以及順德北部的陳村和北滘，廣州客戶占比大約達(dá)到了70%。此外，禪城占比達(dá)到約50%。此外，南海獅山、順德樂從、大良和高明、三水兩區(qū)，也有約30%的廣州客戶 。2016年1-12月佛山一手住宅成交接近17.6萬套，成交面積約1923萬m2，超越廣州、深圳多地，實現(xiàn)廣東樓市三年位居第一。其中，廣州買家約占40%，也就是說，2016年廣州客大概買走佛山近7萬套房。

4、未來預(yù)測

為了抑制房地產(chǎn)市場過熱，廣州市人民政府于2017年3月17日頒布了限購升級政策，佛山市也從2017年6月1日零時起執(zhí)行限購政策。2017年1月，佛山新房成交套數(shù)環(huán)比下降16%，其中南海區(qū)下降7.9%，禪城下降40%，順德下降32%，可見在房地產(chǎn)市場趨冷時候，南海區(qū)的成交量相對活躍。2017年2月，佛山新房成交套數(shù)環(huán)比下降52%，其中禪城區(qū)下降48%，南海區(qū)下降46%，順德區(qū)下降63%。當(dāng)3月份廣州開始限購以后，佛山房地產(chǎn)市場新房成交量明顯上升，2017年3月份，佛山新房成交套數(shù)環(huán)比增長250%，其中禪城環(huán)比增長322%，南海區(qū)增長123%，順德區(qū)增長399%。廣州限購政策對佛山房地產(chǎn)市場的影響非常明顯。由于3月份成交量急劇增加，同時靠近廣州周邊的樓盤價格上升。4月成交量下降50%，5月環(huán)比下降20%，由于政策效應(yīng)存在滯后性，佛山的新房成交量6月有一個猛增，增長50%，從2017年7月開始顯現(xiàn)下降。隨著限購政策的繼續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)市場會逐漸趨冷。

由于廣佛同城地鐵線路正在建設(shè)中，未來如果所有線路都建成了，廣佛同城實現(xiàn)了，會有更多的廣州人會來佛山置業(yè)，更多人享受到廣佛同城的惠民政策。

[1]林梨奎，鄧偉根，廣佛兩城房價變動的生態(tài)共生性研究-基于誤差修正模型的實證分析[J],產(chǎn)經(jīng)評論，2011,1,1

[2]王浩宏，李芊，廣佛同城對佛山房地產(chǎn)業(yè)的影響研究[J],特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2011，10