關(guān)于租賃型保障性住房實(shí)行租售并舉的研究

文/葉曉赟 無錫市公用房產(chǎn)管理處 江蘇無錫 214000

近年來，為有效應(yīng)對(duì)城市住房供需存在嚴(yán)重矛盾的實(shí)際問題，我國(guó)政府在“十二五”期間提出了全面建設(shè)3600萬套保障房的基本目標(biāo)。隨著“十三五”的到來，住建部開始逐漸向配套政策出臺(tái)及保障制度的改革落實(shí)靠攏。事實(shí)上，公共租賃住房雖然在一定程度上緩解了住房供應(yīng)壓力，但在實(shí)踐過程中，卻仍然存在退出執(zhí)行難、政府運(yùn)營(yíng)壓力較重、融資渠道較窄等實(shí)際困難?；诖耍仪f市、南昌市等多地均進(jìn)行了關(guān)于租賃型保障性住房租售并舉的探索，主要核心在于承租人經(jīng)過一定的承租周期后，可以在相關(guān)政策的規(guī)定下以建設(shè)成本價(jià)格選擇購(gòu)買有限產(chǎn)權(quán)。如此一來，租售并舉的措施既可以有效地破解現(xiàn)有難題，更是可以彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)適用房及廉租住房保障對(duì)象的缺陷，體現(xiàn)出巨大的民生價(jià)值及推廣特色。

1、租賃型保障性住房實(shí)行租售并舉的現(xiàn)實(shí)意義

1.1 有助于破解建設(shè)融資難的實(shí)際問題

當(dāng)前，在城鎮(zhèn)住房體制改革的大背景下，由于國(guó)內(nèi)的大部分城市尚未構(gòu)建統(tǒng)一的城鎮(zhèn)住房保障制度及體系，除了保障對(duì)象存在待遇不統(tǒng)一、分配不合理等“短板”以外，在住房建設(shè)過程中，更是具有建設(shè)投資回報(bào)周期過長(zhǎng)、一次性投入較大等難題。因此，在以上種種問題的影響下，對(duì)于大部分的民間資本難以產(chǎn)生較大的吸引力。所以，租售并舉機(jī)制實(shí)施后，外部資本經(jīng)過一定期限后便可以回收部分投資成本，同時(shí)也可以在建設(shè)之前滿足銀行貸款的實(shí)際需要，進(jìn)而解決現(xiàn)階段的融資問題。

1.2 提升公共租賃型保障性住房的實(shí)際入住率

與經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等不同的是，公租保障住房受區(qū)位條件、配套設(shè)施、租金等因素的實(shí)際影響，在一定程度上難以滿足保障對(duì)象的需要。通過筆者的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這一現(xiàn)象在我國(guó)部分省市均有出現(xiàn)，并表現(xiàn)出資源閑置嚴(yán)重、實(shí)際入住率難以提升等問題，客觀上加劇了政府運(yùn)營(yíng)的成本及壓力。但究其原因，實(shí)際上還是與國(guó)人傳統(tǒng)的“置業(yè)”理念有關(guān)，而租售并舉的措施卻恰好滿足了保障對(duì)象的心理及實(shí)際需求，既可以直接越過承租對(duì)象退出機(jī)制較難，以及保障對(duì)象申請(qǐng)周期過長(zhǎng)的問題，同時(shí)也可有效地實(shí)現(xiàn)房屋入住率的提升。

1.3 公共服務(wù)公平化、社會(huì)化的有效嘗試

從以往的經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房保障制度來看，大多都為互相割裂的產(chǎn)權(quán)式保障，特別是受住房保障實(shí)施過程中的約束因素限制，更是在客觀上凸顯出保障對(duì)象存在一定的主觀傾斜，同時(shí)也為權(quán)力尋租的產(chǎn)生提供了滋生的環(huán)境，嚴(yán)重地破壞了住房保障制度的統(tǒng)一性。此外，在法律關(guān)系中，租賃型保障性住房以政府為主要產(chǎn)權(quán)人，并承擔(dān)著諸如維修、小區(qū)管理、綜合維護(hù)等責(zé)任，倘若在缺乏外部民間資本加入的背景下，公共租賃型保障性住房的實(shí)施也必然會(huì)重重遇阻。反之，若是將租賃型保障性住房在制度的保障下，逐漸由單一的政府持有轉(zhuǎn)化為雙方共同管理，便會(huì)直接減輕公共管理的壓力及資源的過度占用，客觀上體現(xiàn)出公共服務(wù)社會(huì)化的效益。

2、國(guó)外關(guān)于租賃型保障性住房租售并舉的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ浇梃b

2.1 英國(guó)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度

盡管英國(guó)作為老牌的資本主義發(fā)達(dá)國(guó)家，但其仍然存在較為嚴(yán)重地社會(huì)問題。比如說，較為嚴(yán)重地貧富兩極分化導(dǎo)致了公共房屋質(zhì)量較差、政府維護(hù)資金短缺等問題，并由此產(chǎn)生了社會(huì)居民過度聚集、社會(huì)矛盾頻發(fā)等現(xiàn)象，給政府帶來了較大的民生壓力。為此，英國(guó)政府于1980年重新修訂了《住房法》，即優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度，并表現(xiàn)為承租人承租周期越長(zhǎng)，其所住房屋購(gòu)買的優(yōu)惠折扣相對(duì)越高。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，公共住房于1981年和1999年出現(xiàn)了兩次購(gòu)買高峰。2016年，從英國(guó)《2017住房白皮書》中可以看出，雖然每年仍然具有25萬套的住房缺口，但相對(duì)應(yīng)的是超過220萬戶居民仍然選擇保障性住房。

2.2 韓國(guó)公租房出售制度

韓國(guó)國(guó)土較為狹小，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為集中在首爾一線的首都經(jīng)濟(jì)圈，這就導(dǎo)致了住房建設(shè)成本相對(duì)較高。為此，韓國(guó)政府經(jīng)過了三十余年的住房制度實(shí)踐探索，形成了“企業(yè)運(yùn)作、定向供應(yīng)”的基本格局，主要包括公租房、永租房、公售房及國(guó)租房等不同形式。公租房類別的五年期公租房便是充分體現(xiàn)出“租售并舉”的特點(diǎn)，即針對(duì)部分家庭收入低于平均標(biāo)準(zhǔn)的房戶所設(shè)置。根據(jù)韓國(guó)租房發(fā)展基金（RHF）提供的數(shù)據(jù)結(jié)果表示，韓國(guó)政府預(yù)計(jì)在2019年投入GDP10%左右的資金，用于建設(shè)50萬套公共租賃住房。但是，該類制度在執(zhí)行過程中也存在一定的問題，及部分承租戶到期后無法得到有效地金融幫助，進(jìn)而重新陷入“無房可住”的困境。

3、關(guān)于租賃型保障性住房租售并舉的建議

3.1 嚴(yán)格把控租轉(zhuǎn)售條件

為盡量壓縮獲利空間、減少尋售行為，對(duì)于租賃型保障房銷售的條件要進(jìn)行嚴(yán)格限制。首先，承租人必須在收入、資產(chǎn)等符合要求的條件下租滿一定年限，而且此年限不宜設(shè)置太短，可參考中國(guó)香港和韓國(guó)經(jīng)驗(yàn)設(shè)置在5年左右，拉長(zhǎng)等待時(shí)間、提高機(jī)會(huì)成本能夠在一定程度上屏蔽投機(jī)行為。其次，銷售時(shí)需對(duì)購(gòu)房人資格進(jìn)行再審核，確保其仍具備享受住房保障的資格，避免公共資源被隨意占用。

3.2 合理測(cè)算出售價(jià)格和產(chǎn)權(quán)份額

租賃型保障房出租時(shí)的定價(jià)要綜合考慮投資成本和購(gòu)買人支付能力進(jìn)行測(cè)定，確保在符合條件的保障對(duì)象能夠支付的前提下盡快收回投資。為充分調(diào)動(dòng)購(gòu)買積極性，可以借鑒域外經(jīng)驗(yàn)，在符合出租條件后一定期限內(nèi)購(gòu)買給予價(jià)格優(yōu)惠，并輔以金融支持手段。同時(shí)，考慮到被保障對(duì)象的現(xiàn)實(shí)情況，還可以靈活設(shè)置購(gòu)買保障房的產(chǎn)權(quán)份額，實(shí)現(xiàn)從租賃到共有產(chǎn)權(quán)再到完整產(chǎn)權(quán)的過渡。

3.3 適度控制房源出售比例

若大規(guī)模推行租賃型保障房出售，政府可能需要持續(xù)大量新建房源，給土地供應(yīng)和政府財(cái)政帶來較大壓力，同時(shí)可能會(huì)拉長(zhǎng)輪候者的等待時(shí)間，不利于解決需求迫切群體的住房問題，因此，需要適度控制租賃型保障房出售的比例，各地根據(jù)具體情況測(cè)算可供出售的比例，確保政府手中持有一定數(shù)量的租賃型保障房房源，特別是針對(duì)無力購(gòu)買產(chǎn)權(quán)的最低收入群體的保障房房源要加以保證。

[1]田祎萌,劉廣平,陳立文.保障性住房項(xiàng)目PPP模式識(shí)別與選擇研究[J].管理現(xiàn)代化,2016,36(06):71-73.

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