對我國房地產(chǎn)電子商務模式現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢的認識

文／石秀珍

1、引言

隨著Internet和計算機網(wǎng)絡技術的蓬勃發(fā)展，以現(xiàn)代信息技術為基礎的電子商務正迅速滲透到社會經(jīng)濟的各個領域。特別是信息技術在許多行業(yè)和部分企業(yè)中的成功應用，使得房地產(chǎn)電子商務已成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營方略的一個不可取代的重要環(huán)節(jié)。其相對低廉的成本、超越時空限制等的經(jīng)營方式和企業(yè)因此獲得的巨大利潤，令眾多房地產(chǎn)企業(yè)投入更多的關注目光。

2、對房地產(chǎn)電子商務模式的認識與分析

電子商務，是指對整個貿(mào)易活動實現(xiàn)電子化。其強調在網(wǎng)絡環(huán)境下的商業(yè)化應用。其不僅是硬件和軟件的結合，而且是把買方、賣方、廠商及其合作伙伴在因特網(wǎng)、內聯(lián)網(wǎng)、和外聯(lián)網(wǎng)結合起來的應用。房地產(chǎn)電子商務，即電子商務理念和技術在房地產(chǎn)企業(yè)中的應用。具體指房地產(chǎn)企業(yè)借助現(xiàn)代信息技術與消費者、合作伙伴、結算服務機構、政府機構等建立外部業(yè)務聯(lián)系，同時建立企業(yè)內部的生產(chǎn)、管理、財務等商務活動的網(wǎng)絡聯(lián)系。其是電子商務理念和技術在房地產(chǎn)業(yè)中的應用。其應用范圍包括：房地產(chǎn)材料采購、房地產(chǎn)營銷業(yè)務、房地產(chǎn)中介以及物業(yè)管理等領域。

2.1 電子商務在房地產(chǎn)業(yè)的應用模式分析

按照電子商務參與的對象不同, 可以將其運營模式相應分為B2C(企業(yè)對消費者)、B2B(企業(yè)對企業(yè))、G2B(政府和企業(yè)，主要是電子政務和房產(chǎn)政府部門對企業(yè)的管理)與C2C(消費者之間, 主要是二手房交易市場) 等。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,其主要的應用模式為B2C和B2B 兩種方式。另外還有C2C 模式和G2B 模式。

2.2 房地產(chǎn)電子商務的意義

a)對房地產(chǎn)開發(fā)而言 ：其能更加及時準確地了解國家有關經(jīng)濟政策、人口政策、產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策及各類優(yōu)惠政策，為其準確預測未來房地產(chǎn)市場需求，確定投資開發(fā)的方向提供了重要依據(jù)。b)對房地產(chǎn)中介而言：其實現(xiàn)跨越城市地域房源信息共享，能直接與開發(fā)商、投資業(yè)主進行信息溝通，從而更好地發(fā)揮了房地產(chǎn)市場媒介的作用，即服務更加專業(yè)化。c)對房地產(chǎn)營銷而言：房地產(chǎn)電子商務使房地產(chǎn)營銷適應多樣化的市場需求，符合現(xiàn)代的以消費者為核心的整合營銷理念。其更加容易與重要的顧客建立有特定價值傾向的關系，以創(chuàng)造顧客滿意。

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)的商品屬性

a)固定性：因為房地產(chǎn)商品必須與土地相連，而土地是不可移動的，所以房地產(chǎn)商品具有固定性。其不能按人們的意志隨意進行移動，即始終建筑在一定的地段上。其一旦移動就會破壞其使用價值。b)耐久性：一般的房屋，使用的年限都比較長。此外，房屋的使用耐久性還表現(xiàn)在人們對房屋相對固定的使用關系上。房屋具有繼承性。c)生產(chǎn)的非連續(xù)性：房地產(chǎn)企業(yè)的商品開發(fā)周期一般比較長。房地產(chǎn)企業(yè)不能連續(xù)地向消費者提供商品。d)等待現(xiàn)金收益時間長：由于房屋生產(chǎn)周期相對較長，因此，房地產(chǎn)投資者的等待現(xiàn)金收益的時間也較長。

此外，房地產(chǎn)涉及到房產(chǎn)和地產(chǎn)。其商品的交易有其特殊性。其一般由法律規(guī)定履行一定的程序來保證其交易的安全性。其交易的完成不僅需要標的交付，而且要按照法律規(guī)定辦理相關手續(xù)。

2.4 房地產(chǎn)電子商務優(yōu)點

雖然說房地產(chǎn)對互聯(lián)網(wǎng)的應用是在“淡市”下的一種被動選擇，可能只是一種營銷突圍的方式，但是電子商務對房地產(chǎn)營銷促進作用將是不可估量的。電子商務應用于房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)主要有以下幾個優(yōu)點：a)傳播范圍廣、速度快、無時間地域限制;b)降低開發(fā)商的分銷成本; c)提高了宣傳效率，提升了品牌影響力。

2.5 房地產(chǎn)電子商務應用難題

雖然電子商務在部分行業(yè)的應用已經(jīng)相當成熟，但是為什么在房地產(chǎn)行業(yè)的應用則不能發(fā)展壯大。其是因為一方面，在沒有房控政策的調控下，房子不愁賣不出去甚至都不愁買不了高價。在這樣賣房強勢的營銷環(huán)境下，地產(chǎn)商對新的營銷模式的應用動力極??；另一方面，對于房子這樣的商品，電子商務應用具有本身還未解決的難題。

3、采取一定的措施，以促進房地產(chǎn)電子商務模式的可持續(xù)發(fā)展

3.1 房地產(chǎn)電子商務趨勢和應用

一個新事物誕生，一種新方式應用，必須伴隨著諸多問題待解決。但是，在這個電子商務得到廣泛應用的時代，房地產(chǎn)行業(yè)也必然成為房地產(chǎn)營銷的一種趨勢。

3.2 解決電子商務房地產(chǎn)的問題與策略

首先闡明，電子商務并非在線購買的同義詞。在現(xiàn)階段是無法在線銷售的，而且因為網(wǎng)絡的安全性和國家法律所限，電子數(shù)據(jù)交換和網(wǎng)上簽訂合同在現(xiàn)階段都是行不通的。目前的網(wǎng)絡對于房地產(chǎn)業(yè)是信息渠道和廣告媒介的延伸。具體各個行業(yè)其應對各異。

a)物業(yè)管理機構

建設數(shù)字化社區(qū)使物管機構向住戶提供全方位的有償服務變得可行。而且社區(qū)電子商務即使在現(xiàn)在電子商務很不成熟的時期也極具可操作性。b)中介商：短時間內，房產(chǎn)中介利用聯(lián)網(wǎng)可以擴大房源區(qū)域，壯大公司。但是從長遠角度來看，經(jīng)紀業(yè)原始生存的基礎是消費者與物業(yè)供應者之間消息不對稱。c)開發(fā)商：網(wǎng)絡雖然非銷售物業(yè)的平臺，但是協(xié)助開發(fā)商決策。一方面，房產(chǎn)企業(yè)要利用現(xiàn)有網(wǎng)絡搜尋各方面信息，傳遞企業(yè)內部信息；另一方面，其需要立刻著手建立自己的EC的web站。d)政府：微觀上，作為政策的制定者，政府具有巨大的權威性。其可以在主頁上發(fā)布最新的政策法規(guī)，指導購房者，網(wǎng)上答疑，規(guī)范廠商行為，整頓市場秩序，同時可以網(wǎng)上報批、年檢、建立房地產(chǎn)各項數(shù)據(jù)庫等服務，以簡化手續(xù)，提高效率。

宏觀上，政府任重而道遠。從短期來看，政府不僅在形式上分家電信，還要真正把競爭機制引入。其要鼓勵試點，加強宣傳教育，發(fā)展網(wǎng)絡基礎建設發(fā)展，突破帶寬瓶頸，進而大力發(fā)展信息高速公路。從長期來看，國家要積參與國際對話與游戲規(guī)則的制定，建立一個國際通行的電子商務的框架，進而加強標準化和安全技術研究。

3.3 對未來電子商務房地產(chǎn)的展望

隨著信息時代的發(fā)展，電子支付的安全問題與相關法律制定的問題將會圓滿解決。屆時，“房·COM”不再是夢想。其可以極其形象地把未來房地產(chǎn)比喻為“鼠標加水泥”。

結論：

房地產(chǎn)業(yè)投資額高、回收期長、風險巨大。房價的居高不下使得房地產(chǎn)業(yè)引起了各方的關注?；ヂ?lián)網(wǎng)給房地產(chǎn)企業(yè)采用現(xiàn)代化的管理模式提供了良好的條件。通過互聯(lián)網(wǎng)技術， 房地產(chǎn)企業(yè)能有效降低成本，從而顯著提高效率及企業(yè)的競爭能力，更好地掌握客戶的需求，使市場得以進一步擴展。面對新的市場競爭，企業(yè)只有調整自己的經(jīng)營方式和產(chǎn)業(yè)結構適應新的業(yè)務需要，才能夠在市場競爭中取得立足之地。毋庸質疑，電子商務在房地產(chǎn)業(yè)的應用將帶來更為廣闊的發(fā)展前景。

[1]賈士軍.房地產(chǎn)項日全程策劃. 廣東:廣東經(jīng)濟出版社.2002年；

[2]錢旭潮.網(wǎng)絡營銷與管理.北京:北京大學出版社.2002年；

[3]王眾托.企業(yè)信息化與管理變革.北京:中國人民人學出版社.2001年；

[4]周政等.房地產(chǎn)營銷.北京:企業(yè)管理出版社.1996年；