淺談企業(yè)固定資產(chǎn)的經(jīng)營租賃

文/韓斌 上海雅古置業(yè)有限公司 上海 200041

盡管絕大多數(shù)企業(yè)都意識到了固定資產(chǎn)管理的重要意義，但目前還是有不少企業(yè)未能將這些固定資產(chǎn)的效用發(fā)揮到最大。本文通過介紹企業(yè)固定資產(chǎn)的經(jīng)營租賃，希望為企業(yè)固定資產(chǎn)的管理提供一種新思路。

1、企業(yè)固定資產(chǎn)的利用現(xiàn)狀

1.1 企業(yè)固定資產(chǎn)的概念

所謂固定資產(chǎn)，指的是企業(yè)使用時長多于一年的辦公/生產(chǎn)場所、機(jī)械、器物、運(yùn)載設(shè)備和各種和生產(chǎn)、經(jīng)營相關(guān)的物品。不是生產(chǎn)經(jīng)營重要物資的器物，單位價值在超過兩千元，且使用時間多于二年的，也被算作是固定資產(chǎn)。此外，一個財產(chǎn)是不是固定資產(chǎn)，還應(yīng)看企擁有這以財產(chǎn)的意義是不是為長時間使用，是不是使用在了生產(chǎn)經(jīng)營上而決定。

固定資產(chǎn)一般是實(shí)物形式的，可以占到一家企業(yè)有形資產(chǎn)的四到六成，在企業(yè)進(jìn)行創(chuàng)造價值獲得的過程中起到關(guān)鍵性效果。所以，科學(xué)高效的實(shí)施管理、利用諸多固定資產(chǎn)，提升資產(chǎn)利用率，對提升企業(yè)在固定資產(chǎn)方面的效益非常關(guān)鍵。不過，任一個企業(yè)的固定資產(chǎn)均無法保障充分利用，對放置不用超出一年的、其價值高于固定資產(chǎn)限定范疇的機(jī)械、器物等固定資產(chǎn)，就可以將其看作是閑置的固定資產(chǎn)。

1.2 閑置固定資產(chǎn)的出現(xiàn)原因

閑置固定資產(chǎn)的出現(xiàn)一般是因?yàn)橄铝袉栴}：第一是由于內(nèi)部整合造成的。在實(shí)施機(jī)構(gòu)改革時，對有些部門做出了兼并或調(diào)整，導(dǎo)致了資產(chǎn)功能重復(fù)而造成閑置。第二是科技發(fā)展導(dǎo)致固定資產(chǎn)無形損耗而出現(xiàn)的。這在電子設(shè)備不斷更新上呈現(xiàn)得頗為明顯。第三是由于違規(guī)造成的[1]。最普遍的例子就是無定編車、違法購建房之類。

2、固定資產(chǎn)租賃的特征和形式

2.1 固定資產(chǎn)租賃的概念

所謂固定資產(chǎn)租賃，指的是在不變更固定資產(chǎn)所有權(quán)基礎(chǔ)上，擁有者和租賃者進(jìn)行約定，在一段時間里，對資產(chǎn)占有權(quán)、使用權(quán)利實(shí)施有償?shù)某鲎猓沙凶庹咦孕薪?jīng)營的方式。約定期滿把設(shè)備與房屋等租賃物交換與擁有者。

2.2 資產(chǎn)租賃的特點(diǎn)

資產(chǎn)租賃是隨著商品經(jīng)濟(jì)關(guān)系而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)情況。伴隨商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，租賃范疇也開始增加，并覆蓋到社會各個層面，構(gòu)成完全的租賃關(guān)聯(lián)。資產(chǎn)租賃有著下列特征：第一，它是實(shí)現(xiàn)租賃對象資產(chǎn)的方式。等價交換呈現(xiàn)在資產(chǎn)使用權(quán)的有償賦予上。第二，資產(chǎn)租賃物的價值通過租金方式來達(dá)成[2]。所有人想租賃者收租，以達(dá)成其所希望得到的經(jīng)濟(jì)效益；租賃者需要交給前者租金，從而得到固定資產(chǎn)使用的權(quán)利。第三，承租者應(yīng)具有相當(dāng)數(shù)量的財產(chǎn)作為質(zhì)押。

2.3 資產(chǎn)租賃的形式

目前固定資產(chǎn)的租賃形式主要有五種。首先是個人承租，承租方需要有一定個人的財產(chǎn)或有資格的擔(dān)保人來擔(dān)負(fù)租賃風(fēng)險，企業(yè)需在考察承租者資格之外對其責(zé)任進(jìn)行確定；第二是合伙承租，只兩人以上合伙和企業(yè)訂立租賃合同，共擔(dān)租賃風(fēng)險，由合伙中的代表經(jīng)營，不過易于出現(xiàn)糾紛；第三是全員租賃，企業(yè)將所有職工作為承租資產(chǎn)，全員共擔(dān)財產(chǎn)風(fēng)險；此種租賃多出現(xiàn)在改革出現(xiàn)，現(xiàn)代已基本不可見；第四是企業(yè)承租，企業(yè)法人是責(zé)任人，以租賃合同得到資產(chǎn)，并向所有者繳納租金。這種形式對雙方都有利，管理者較為小便利。很多中小企業(yè)都通過這種形式實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品開發(fā)和規(guī)模擴(kuò)大；第五是入股租賃，指的是企業(yè)員工共同承租，職工把租金入股，并把承租后增加的部分稅后利潤交付職工自身，目前這一方式適用范疇較小[3]。

3、資產(chǎn)經(jīng)營租賃的措施

3.1 革新企業(yè)思想，推進(jìn)經(jīng)營租賃市場的需求

當(dāng)前，企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營租賃實(shí)施不暢，主要是由于企業(yè)與個人的租賃意識不高，大多有著“自有便于使用”、“凡事勿求人”、的理念，導(dǎo)致租賃市場發(fā)展緩慢，也讓經(jīng)營租賃需求被遏制。要實(shí)施資產(chǎn)租賃，第一要提升宣傳水平，主動促進(jìn)企業(yè)建立“所有不是關(guān)鍵，讓所有物發(fā)揮最大價值才是關(guān)鍵”的思想，進(jìn)而推進(jìn)企業(yè)經(jīng)營租賃需求。

3.2 簽訂嚴(yán)謹(jǐn)而合法的合同，保障其正常實(shí)施

企業(yè)固定資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營租賃旨在提升資產(chǎn)所能創(chuàng)造的價值，來使得企業(yè)得到更多經(jīng)濟(jì)利益。要達(dá)到這一效果，應(yīng)簽訂嚴(yán)謹(jǐn)而合法的合同并保障其正常實(shí)施。

例如在房屋租賃中，一般訂立合同時應(yīng)要注明租賃物名字，所在地址和面積，不過房屋中的附屬設(shè)施很可能被漏寫；租賃使用上多會注明是商業(yè)還是辦公，但是否許可承租者作別用被漏寫；租賃時間大多是一年，最長時間是三年，租賃期后若有意向續(xù)租，是能續(xù)訂立合同的。不可訂立時間合同；租金要求包不包括稅款應(yīng)于合同處說明，這一內(nèi)容可能被出租方忽略，讓承租方有操作合同的機(jī)會；保證金是必須有的，還應(yīng)大寫，一般是一到兩個月租金，租賃結(jié)束后，承租方若沒有違約就應(yīng)退還，這一內(nèi)容也常未被寫入；承租方責(zé)任僅有使用權(quán)，所以不能轉(zhuǎn)租或站在出租方角度進(jìn)行經(jīng)營，而且要亮證經(jīng)營，在其執(zhí)照認(rèn)可的范疇下實(shí)施經(jīng)營，第二點(diǎn)可能未寫入合同；出租房屋能否被改造、出租方若有留守人員，有沒有確定的辦公地點(diǎn)、裝修時間里的水電費(fèi)誰支付、變壓器增容由哪方協(xié)調(diào)、供暖設(shè)備改建、補(bǔ)充協(xié)議效用、合同簽訂被《合同法》認(rèn)可、簽訂合同地點(diǎn)等都應(yīng)于合同列出。

3.3 培植專門的經(jīng)營租賃企業(yè)

企業(yè)目前經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)量和機(jī)構(gòu)都比較少、類型同質(zhì)、定位模糊、不夠?qū)I(yè)，還沒有起到其融資、促銷、資產(chǎn)增值等效果[4]。為滿足新局勢市場經(jīng)濟(jì)所需，在我國宏觀調(diào)節(jié)的前提下，應(yīng)培植專門的經(jīng)營租賃企業(yè)，聯(lián)合各種所有制的生產(chǎn)與流通公司注資建立各種規(guī)模的專業(yè)租賃企業(yè)，以拓寬租賃市場供應(yīng)，達(dá)成不斷增加的市場需要。

3.4 促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展

要應(yīng)對跨國制造商與國際租賃企業(yè)的優(yōu)勢競爭，我國各種進(jìn)行經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)應(yīng)主動探索，制定應(yīng)對舉措，著力于提高自己在市場上的核心競爭力，進(jìn)而能有效應(yīng)對競爭大局面。經(jīng)營租賃企業(yè)籍由本身的建設(shè)，建立起積極奮進(jìn)、自主創(chuàng)新、依法經(jīng)營的觀念，組成一支擅長租賃經(jīng)營的企業(yè)家團(tuán)隊。對自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，強(qiáng)化人員專業(yè)素質(zhì)，選擇兼有企業(yè)、設(shè)備、租賃經(jīng)營、合同等各個方面管理的專業(yè)人士，構(gòu)筑內(nèi)部風(fēng)險把控機(jī)制，更好的預(yù)防租賃風(fēng)險，通過靈活經(jīng)營租賃手段，強(qiáng)化經(jīng)營管理層次。

結(jié)語：

經(jīng)營租賃是企業(yè)將有閑、閑置的固定資產(chǎn)開發(fā)并產(chǎn)生更多效益的過程，對于降低企業(yè)維護(hù)管理成本、提升資產(chǎn)價值、獲得更多經(jīng)濟(jì)利益的有效方式，其發(fā)展能有助于推進(jìn)我國企業(yè)的管理能力，并實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的更高小利用，相信在未來它一定能發(fā)揮更大作用。