淺析中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理中存在的問題及應(yīng)對策略

文/趙永高 海南第七建設(shè)工程有限公司 海南?？?570000

1、中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)現(xiàn)狀

近年來，房地產(chǎn)業(yè)獲得井噴式的發(fā)展，不僅解決了人們住房難的問題，更重要的是改善了人們住房質(zhì)量和居住條件，滿足了不同層次的人們對居住提出的不同需求。但是，在取得這一成就的同時(shí)，一些中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理過程中存在的一些問題也不斷暴露出來，諸如項(xiàng)目設(shè)計(jì)的深度不準(zhǔn)問題；監(jiān)理的專業(yè)性作用沒有發(fā)揮出來的問題；施工項(xiàng)目的全過程質(zhì)量管理、控制沒有得到有效和全面的執(zhí)行；政府監(jiān)督處置的力度不很給力等，從而給房屋的使用功能和耐久性留下嚴(yán)重隱患，房屋質(zhì)量得不到法律、法規(guī)規(guī)定的基本保證的現(xiàn)象頻發(fā)，因此，有必要積極予以面對和解決之。

2、項(xiàng)目建設(shè)中存在的問題

2.1 設(shè)計(jì)深度不足，設(shè)計(jì)質(zhì)量體系不完善

由于中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資人多數(shù)為社會(huì)資本，組建房地產(chǎn)公司的目的就是為了賺錢，他們在選者設(shè)計(jì)人時(shí)多數(shù)都把價(jià)格壓得很低，基本上是看誰的價(jià)格低選誰，而不是看誰的設(shè)計(jì)方案好選誰；而設(shè)計(jì)人為了能夠保本經(jīng)營很難組織大量的技術(shù)團(tuán)隊(duì)去對方案進(jìn)行論證和分析，導(dǎo)致初步設(shè)計(jì)基本不做，套用或參考同類基礎(chǔ)、戶型等的圖紙直接進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。因此，設(shè)計(jì)的深度、嚴(yán)謹(jǐn)及設(shè)計(jì)質(zhì)量無法得到基本保證。

2.2 監(jiān)理的作用得不到發(fā)揮

監(jiān)理人的定位一直是尷尬的問題，他接受業(yè)主委托依法監(jiān)理房屋項(xiàng)目，但是其行使職權(quán)又受到業(yè)主多方限制；他的收費(fèi)又被業(yè)主壓得很低，卻又要求派出合規(guī)的管理人員；還要承擔(dān)巨大的監(jiān)理責(zé)任。因此，實(shí)際上監(jiān)理成了橡皮圖章，監(jiān)理工作很難依法開展、監(jiān)理形同虛設(shè)，依靠監(jiān)理進(jìn)行工程監(jiān)理，工程質(zhì)量根本無法得到保證。

2.3 施工質(zhì)量控制受到嚴(yán)重挑戰(zhàn)

中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目的建造模式多為融投資商、開發(fā)商、承包商及物業(yè)運(yùn)營商四位一體的經(jīng)營模式。承包商施工項(xiàng)目的管理人員基本為臨時(shí)雇傭的社會(huì)人員，而這些人對施工項(xiàng)目所要具備的管理能力、專業(yè)素養(yǎng)、技術(shù)能力、職業(yè)操守等幾乎無從談起，一切行為都是圍著老板轉(zhuǎn)。為了省投資和費(fèi)用這些房地產(chǎn)項(xiàng)目的高管們采取的措施是：對設(shè)計(jì)圖紙隨意取舍，如地下室底板下該做兩道防水的，卻以項(xiàng)目地勢高沒有地下水為幌子不讓做；廢棄專家編制的砼大體積專項(xiàng)澆筑方案，在夏季氣溫高達(dá)35度以上、澆筑2米厚、3000多方的筏板基礎(chǔ)時(shí)，就做點(diǎn)保濕就施工了；施工工藝無理改變，如上萬平方米的地下室的基礎(chǔ)開挖后不去施工卻跑去建主樓，使得地下室的地基暴曬、雨水侵蝕數(shù)月，基坑土層受到擾動(dòng)、承載力下降；樓板砼澆筑后不到10小時(shí)，施工班組卻在板面上大量堆放鋼筋、模板和鋼管架等材料，使得樓板的施工荷載過大樓板產(chǎn)生微裂縫等；施工班組工資久拖不結(jié)，班組人員不敢對老板公開討要卻對技術(shù)人員的質(zhì)量要求等正常管理活動(dòng)進(jìn)行敷衍、抗拒、甚至辱罵等，質(zhì)量整改要求難以落實(shí)等，施工質(zhì)量根本無法得到保證，隱患無窮。

2.4 外部監(jiān)控力度較弱

現(xiàn)行建筑法規(guī)明確建筑工程質(zhì)量監(jiān)督的重點(diǎn)是監(jiān)督項(xiàng)目開工、重要的分部、竣工等程序性、合法性的監(jiān)督，對施工項(xiàng)目的全過程監(jiān)督?jīng)]有要求，實(shí)際上政府也做不到全過程監(jiān)督，這就給利益關(guān)聯(lián)方留下了留下投機(jī)的空擋。

3、需要采取的應(yīng)對策略

（1）務(wù)必從源頭抓起，嚴(yán)把設(shè)計(jì)質(zhì)量關(guān)。設(shè)計(jì)單位對項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)要嚴(yán)格按照《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-2011的程序和深度進(jìn)行設(shè)計(jì)和審定，既要保證結(jié)構(gòu)、建筑、節(jié)能等強(qiáng)條、強(qiáng)規(guī)的實(shí)施，也要保證房屋功能和耐久性的統(tǒng)一；在滿足安全和抗震等要求的前提下，優(yōu)化墻、柱、樁等的截面和用鋼量，做到綠色設(shè)計(jì)；杜絕和減少方案抄襲和設(shè)計(jì)雷同，使每一個(gè)項(xiàng)目都有設(shè)計(jì)特色和個(gè)性，設(shè)計(jì)出精品和佳作；通過行業(yè)協(xié)會(huì)和政府的引導(dǎo)等系列措施，統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和限制優(yōu)惠幅度等。

（2）堅(jiān)持嚴(yán)格監(jiān)理，依法收費(fèi)。盡管國家從法規(guī)層面對工程項(xiàng)目的監(jiān)理活動(dòng)、監(jiān)理范圍、監(jiān)理人的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行了規(guī)定。但是，由于市場扭曲，監(jiān)理人從投資人或開發(fā)商處承攬監(jiān)理任務(wù)、獲取監(jiān)理報(bào)酬的行為始終處于被動(dòng)狀態(tài)。而為滿足一個(gè)監(jiān)理項(xiàng)目所派出的執(zhí)業(yè)資格人員的智力管理活動(dòng)付出的成本都難以收回，在這種競爭機(jī)制下，只能派出低水平的監(jiān)理人員或兼職人員來。甚至一個(gè)10多萬平米的房地產(chǎn)項(xiàng)目只派一個(gè)監(jiān)理員來應(yīng)付檢查和資料的蓋章、收發(fā)等工作，完全把監(jiān)理的責(zé)任、義務(wù)等全部讓渡給了開發(fā)商或承包商，監(jiān)理人淪落成為一個(gè)橡皮圖章。因此，培育和組建有實(shí)力和信義的項(xiàng)目管理公司參與到項(xiàng)目的建設(shè)中來，使之成為即使投資者、也是項(xiàng)目管理承擔(dān)責(zé)任的主體，確保專業(yè)人干專業(yè)事，壓實(shí)責(zé)任到每一個(gè)開發(fā)商等關(guān)聯(lián)人員的頭上。

（3）施工過程的所有參建人員必須遵規(guī)守法。法律的生命力在于執(zhí)行。建設(shè)工程領(lǐng)域頒布和實(shí)施了包括《建筑法》、《安全生產(chǎn)法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》等100多個(gè)法規(guī)和辦法等，這些法規(guī)涵蓋了建設(shè)項(xiàng)目的各個(gè)階段和施工過程的各個(gè)工序的檢查和驗(yàn)收的內(nèi)容、要求及各方的責(zé)任，所有參與建設(shè)的人員都必須無條件的遵循，不得也不允許選著性守法、搞變通守法及違法違規(guī)的行為發(fā)生。打擊和嚴(yán)懲承包商沒有資質(zhì)而在市場上尋求資質(zhì)掛靠、臨時(shí)聘用無執(zhí)業(yè)資質(zhì)和職業(yè)資格的從業(yè)人員負(fù)責(zé)施工管理并導(dǎo)致質(zhì)量禍患、勞務(wù)班組不按圖施工、肆意取舍設(shè)計(jì)內(nèi)容偷工減料、私自更改設(shè)計(jì)要求和標(biāo)準(zhǔn)、改變工藝流程和施工工藝、不做隱蔽驗(yàn)收等違法違規(guī)行為。因此，為了保證房屋這個(gè)人們最大的生活必需品的質(zhì)量安全，有必要延長房屋質(zhì)量保修的期限，如將衛(wèi)生間、廚房等涉水部位的保修期延長到15年以上；電氣安裝、設(shè)備及裝修、保溫節(jié)能等的保修期在現(xiàn)有保修期限的基礎(chǔ)上延長到10年以上；從而使房屋等的功能和耐久性得到基本保證。

（4）進(jìn)一步加大政府的監(jiān)控和處罰力度

對從事房地產(chǎn)的所有關(guān)聯(lián)人員和單位，一旦發(fā)現(xiàn)和查實(shí)違法違規(guī)的質(zhì)量行為，嚴(yán)懲不貸；現(xiàn)有法律和規(guī)章的處罰力度是近二十年前制定的，處罰額度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，理應(yīng)提高，使違法違規(guī)的利益關(guān)聯(lián)方（含從業(yè)人員）付出的成本和風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于收益和機(jī)率，直至破產(chǎn)、追刑。

4、房地產(chǎn)發(fā)展前景

房地產(chǎn)業(yè)是我國的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是永恒的事業(yè)。我們做好、管好房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，特別是提高中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，對于提高人民群眾的居住生活水平、營造一個(gè)和諧安寧的社會(huì)環(huán)境具有極其重要的意義。