房地產(chǎn)企業(yè)投資決策與風(fēng)險(xiǎn)分析

文/李丹 天津物產(chǎn)置業(yè)發(fā)展有限公司 天津 300381

1、房地產(chǎn)企業(yè)投資的特點(diǎn)

1.1 投資成本高

房地產(chǎn)通過銷售商品給其他投資者帶來了商品的轉(zhuǎn)移，由于獲取土地的成本較高，加之房地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)周期長、占用資金量大且時(shí)間長等特點(diǎn)，導(dǎo)致房產(chǎn)的價(jià)值也較高。房地產(chǎn)項(xiàng)目在未完成建設(shè)之前，不具備使用價(jià)值，但是需要持續(xù)進(jìn)行資金投入，導(dǎo)致投資成本高成為房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)之一。

1.2 投資回收期長及風(fēng)險(xiǎn)大

房地產(chǎn)投資是一個(gè)復(fù)雜的購買過程，它要受到房地產(chǎn)市場各個(gè)組成部分的制約，如受到土地投資市場、綜合開發(fā)市場、建筑施工市場、房產(chǎn)市場的限制，投資者把資金投入房地產(chǎn)市場，往往要經(jīng)過這幾個(gè)市場的多次完整的運(yùn)動(dòng)才能獲得利潤。房地產(chǎn)的投資周期過長，會(huì)造成各種不同的風(fēng)險(xiǎn)，直接使投資收益發(fā)生了改變。投資若是失敗，會(huì)影響資金到期回款等問題，投資者將面臨資金周轉(zhuǎn)的困難境地，影響投資者生存和發(fā)展。

1.3 投資收益性好

由于土地的稀缺性和不可替代性，會(huì)造成房地產(chǎn)的保值，增值和高附加值等潛在的有利條件，但這種投資收益取決于投資的決策層面，運(yùn)用投資敏感性分析等方法，確定投資的組合與方向。

2、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素及風(fēng)險(xiǎn)分析方法

2.1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素

1.市場風(fēng)險(xiǎn)。任何市場的供給和需求都是動(dòng)態(tài)的，而房地產(chǎn)投資在市場中主要指的是買方與賣方的交易活動(dòng)。在目前一線城市的市場中拿地成本仍然較高，這也是造成目前一線城市房價(jià)居高不下的重要因素，投資者想要避免房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格過高，應(yīng)了解房地產(chǎn)和土地市場的供求關(guān)系變化規(guī)律，對市場進(jìn)行充分的掌握。2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要由通貨膨脹、利率、資金變現(xiàn)、稅率等因素的改變導(dǎo)致，這些風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生與國家的經(jīng)濟(jì)政策變動(dòng)相關(guān)性較高。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是普遍存在的，在投資的過程中，應(yīng)謹(jǐn)慎對待整個(gè)流程。3.融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的融資風(fēng)險(xiǎn)主要是指房地產(chǎn)開發(fā)的投資會(huì)受到融資的環(huán)境和方式的影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是一種比較集中的資金投資。它也是指在籌資活動(dòng)中由于籌資的變化所帶來的收益的風(fēng)險(xiǎn)。4.經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)主要分為兩類，一是領(lǐng)導(dǎo)人的決策風(fēng)險(xiǎn)，二是內(nèi)部管理的風(fēng)險(xiǎn)。道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇問題容易導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

2.2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析方法

1.概率分析法。信息收集是一項(xiàng)很重要的活動(dòng)，在此基礎(chǔ)上，使用概率法則使得不確定性因素?cái)?shù)量化，最終預(yù)期收益最大化的決策才是應(yīng)該選擇的最佳路徑。概率分析法使用圖形和圖表來進(jìn)行現(xiàn)金流量分析。當(dāng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可能涉及到上期的未來現(xiàn)金流和結(jié)果，可以用這個(gè)方法來明確列出這些現(xiàn)金流來分析有關(guān)期間隨時(shí)間變化的現(xiàn)金流，通過確定預(yù)期的貨幣價(jià)值以幫助投資決策。2.敏感性分析方法。在對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析時(shí)，有關(guān)的數(shù)據(jù)、條件等一般不可能完全符合實(shí)際情況。另外，由于投資分析是在項(xiàng)目投資之前進(jìn)行的，到房地產(chǎn)項(xiàng)目建成時(shí)，有關(guān)情況可能發(fā)生了較大的變化，相關(guān)指標(biāo)也有可能不符合實(shí)際情況。敏感性分析研究的是影響投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的主要指標(biāo)，如投資回收期、內(nèi)部收益率、房地產(chǎn)項(xiàng)目的凈現(xiàn)值，若某變動(dòng)因素的小幅度變化會(huì)造成項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的大幅度變化，則可以認(rèn)為該項(xiàng)目對該變量很敏感，在實(shí)際工作中，對經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的敏感性影響大的因素，要嚴(yán)格加以控制和掌握。因此，敏感性分析是用來確定存活力，并嘗試采取措施控制的因素，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)因素的本質(zhì)。

3、我國房地產(chǎn)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)分析

3.1 經(jīng)營模式與金融模式的風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)企業(yè)在低周轉(zhuǎn)模式下要不斷擴(kuò)張自身的經(jīng)營規(guī)模，需要有以下幾個(gè)前提，一是房價(jià)地價(jià)不斷上漲，二是企業(yè)經(jīng)營的效率不斷提高，三是企業(yè)進(jìn)行擴(kuò)張所需要的資金持續(xù)得到外部資金的支持。但是這種假設(shè)沒有考慮房地產(chǎn)行業(yè)的周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也缺少能夠?qū)怪芷诓▌?dòng)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制。從近幾年來看，房價(jià)地價(jià)的上漲速度正在減慢，同時(shí)由于資金成本上升和銷售下滑等因素導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營效率無法可持續(xù)，房地產(chǎn)的現(xiàn)金流壓力加大，因此在低周轉(zhuǎn)模式下的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營面臨巨大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)也是一種金融產(chǎn)品，從三個(gè)方面可以看出，一是它對整個(gè)金融環(huán)境比較敏感，二是很難離開住房金融體系，三是地產(chǎn)開發(fā)投資的獨(dú)特性質(zhì)。我國房地產(chǎn)企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率一般較低，這會(huì)使得企業(yè)容易出現(xiàn)資金短缺的問題，為了不斷補(bǔ)充融資，開發(fā)商為了能持續(xù)其經(jīng)營模式必然會(huì)選擇保持高負(fù)債。

3.2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其分析

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)導(dǎo)致失去償債能力，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，可以將其劃分為以下幾類。1.按期償債風(fēng)險(xiǎn)。大部分房產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金主要來自有資金、預(yù)售款、銀行借款和經(jīng)營性欠款這四個(gè)部分，其中房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金通常比較低，房地產(chǎn)企業(yè)的投資拓展所需資金基本上來自銀行貸款、信托基金。同時(shí)，房地產(chǎn)的投資回收期較長，在回收期內(nèi)會(huì)面臨的不確定性較大，所以可能導(dǎo)致償債風(fēng)險(xiǎn)。2.利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。對于嚴(yán)重依賴銀行貸款的房地產(chǎn)開發(fā)公司，利率的變動(dòng)是影響房地產(chǎn)市場最為關(guān)鍵的因素之一，利率上調(diào)必然會(huì)導(dǎo)致使用資金的機(jī)會(huì)成本變高，而資金成本的上升又會(huì)導(dǎo)致企業(yè)投資收益率下降。

結(jié)論：

在促進(jìn)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)揮著重要的作用，房地產(chǎn)企業(yè)對于自身風(fēng)險(xiǎn)的防范和投資決策對其自身乃至國家都有著積極的效用，所以構(gòu)建完善的房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控政策才能夠進(jìn)一步促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。