論市場(chǎng)法在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用

文/陸敏華 建銀造價(jià)咨詢(xún)有限責(zé)任公司浙江分公司 浙江杭州 310016

1、產(chǎn)權(quán)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的表現(xiàn)形式

根據(jù)前文對(duì)產(chǎn)權(quán)相關(guān)概念的分析，我們可以看出，所謂哦產(chǎn)權(quán)其實(shí)包含著三大方面，可以從以下這三個(gè)方面加以區(qū)分：①產(chǎn)權(quán)的法人化，也就是法人所享有的產(chǎn)權(quán)權(quán)利，其內(nèi)容與法人的法定權(quán)利環(huán)環(huán)相扣，具體包含法人對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，即具有法人資格的企業(yè)對(duì)其選定的資產(chǎn)所有人授予的對(duì)企業(yè)資產(chǎn)、企業(yè)其他法定權(quán)益享有的使用、占有、收益與處分的權(quán)利②產(chǎn)權(quán)的原始狀態(tài)，所謂產(chǎn)權(quán)的原始狀態(tài)，即產(chǎn)權(quán)享有人依照法律的規(guī)定對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)涉及道德第三人不正當(dāng)?shù)男袨榈膶?duì)抗與從屬關(guān)系；③產(chǎn)權(quán)的股權(quán)、債權(quán)形式，指在法人制度下，根據(jù)企業(yè)法人所享有的對(duì)于企業(yè)產(chǎn)權(quán)、資產(chǎn)的影響力和各項(xiàng)法律規(guī)定的權(quán)利，將原始狀態(tài)下的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化為股權(quán)或者債權(quán)的形式行為。在產(chǎn)權(quán)原始狀態(tài)下就出資的出資者可以享有債權(quán)人所享有的權(quán)利，卻不可以直接干預(yù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；根據(jù)認(rèn)知角度、形式內(nèi)容的不同，產(chǎn)權(quán)可以劃分為6個(gè)大的方面：第一，根據(jù)產(chǎn)權(quán)發(fā)展中，不同階段，不同情況下產(chǎn)權(quán)的表現(xiàn)方式，可以將產(chǎn)權(quán)進(jìn)行細(xì)化分類(lèi)為債權(quán)、股權(quán)、物權(quán)等不同表現(xiàn)；第二，基于產(chǎn)權(quán)享有人的主體異差，以此為依據(jù)對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行細(xì)化劃分，可以分為初始產(chǎn)權(quán)兼?zhèn)浞ㄈ水a(chǎn)權(quán)還有行政產(chǎn)權(quán)；第三，根據(jù)產(chǎn)權(quán)享有者主體的不同性質(zhì)不同類(lèi)別，基于此對(duì)產(chǎn)權(quán)的內(nèi)部范疇進(jìn)行細(xì)化分類(lèi)，產(chǎn)權(quán)能夠被劃分為國(guó)有產(chǎn)權(quán)、集體產(chǎn)權(quán)和個(gè)人產(chǎn)權(quán)；第四，根據(jù)產(chǎn)權(quán)客體流動(dòng)方式的不同進(jìn)行劃分，可以將產(chǎn)權(quán)劃分為固有流轉(zhuǎn)資產(chǎn)和權(quán)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；第五，從產(chǎn)權(quán)客體的形態(tài)角度進(jìn)行劃分，可以將產(chǎn)權(quán)劃分為固定形態(tài)產(chǎn)權(quán)和無(wú)固定形態(tài)產(chǎn)權(quán)；最后，根據(jù)產(chǎn)權(quán)最終所有者身份的不同角度，可以將產(chǎn)權(quán)劃分為公民產(chǎn)權(quán)、集體產(chǎn)權(quán)、國(guó)家產(chǎn)權(quán)這三大方面。

2、市場(chǎng)法存在的問(wèn)題

2.1 可比實(shí)例不宜選取

市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)是根據(jù)市場(chǎng)成交實(shí)例來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。為確保結(jié)果的公平性需要保證選用的可比實(shí)例的狀況及價(jià)錢(qián)必須真實(shí)可靠。但為了確保這一點(diǎn)，要靠著評(píng)估人員的自己的主觀思維來(lái)做決定。如此，就變成了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)值評(píng)估中的一個(gè)明顯的悖論。

2.2 因素差異不宜調(diào)整

調(diào)整可比實(shí)例與待評(píng)估房產(chǎn)之間的差異因素是市場(chǎng)法運(yùn)用中比較關(guān)鍵的一點(diǎn)。調(diào)整因素包括交易情況、交易時(shí)間、區(qū)域因素、個(gè)別因素。這些因素需要對(duì)待估房地產(chǎn)和可比實(shí)例的交易時(shí)間、所處地的繁華程度、交通便利情況、是否鄰街及周邊的環(huán)境進(jìn)行一個(gè)判斷。這些判斷都需要評(píng)估人員主觀來(lái)判斷，對(duì)評(píng)估人員經(jīng)驗(yàn)要求比較高，容易出現(xiàn)誤差。

2.3 計(jì)算待估資產(chǎn)價(jià)值時(shí)使用的公式過(guò)于簡(jiǎn)單

計(jì)算待估資產(chǎn)的價(jià)值，只需要把之前求出的經(jīng)過(guò)調(diào)整后的可比實(shí)例的價(jià)值進(jìn)行相加后進(jìn)行求平均數(shù)的計(jì)算。對(duì)于市場(chǎng)法在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)值評(píng)估過(guò)程中的運(yùn)用來(lái)說(shuō)，加和求平均數(shù)的方法顯得過(guò)于草率，不嚴(yán)謹(jǐn)。因此，用簡(jiǎn)單的加和求平均數(shù)的方法可能會(huì)對(duì)之后的評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生影響，出現(xiàn)誤差。

3、完善我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)法律制度的舉措

3.1 確立并發(fā)展交付占有制度

在大陸法系經(jīng)典國(guó)家立法中，交付占有作為一種制度，被法律確立為房地產(chǎn)交易中房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的基本公示方式。在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)中，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)法律行為中能否去采用交付占有的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在我國(guó)法學(xué)界還有爭(zhēng)論。一般認(rèn)為，由于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)是依法產(chǎn)生并發(fā)生轉(zhuǎn)移效力的，因登記而發(fā)生效力，與該房地產(chǎn)是否交付無(wú)關(guān)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)并沒(méi)有經(jīng)過(guò)登記程序，所有在法律意義上房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此房屋所有權(quán)仍然是房地產(chǎn)公司的。但是在事實(shí)上，買(mǎi)受人可能已經(jīng)在該房屋中居住了數(shù)年之久，這對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，是非常不公平和難以接受的。按照民法原理，在房屋的交付占有中，首先，原房屋產(chǎn)權(quán)所有人通過(guò)交易資源放棄了對(duì)房屋的所有權(quán)，同時(shí)又有買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)房屋的意思自治，還有交付占有的公示形式，確定房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)已經(jīng)發(fā)生變動(dòng)轉(zhuǎn)移該是毫無(wú)疑義的。

3.2 制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記法

《物權(quán)法》的頒布，雖然為我國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立與完善提供了一個(gè)基本的原則,但是從立法角度而言，構(gòu)建我國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,從法律基礎(chǔ)上來(lái)說(shuō),一要對(duì)現(xiàn)有的與《物權(quán)法》立法精神相悖的相關(guān)房地產(chǎn)登記法律法規(guī)進(jìn)行清理修訂,保持法制的統(tǒng)一性；二要制定具體的規(guī)范房地產(chǎn)登記的專(zhuān)門(mén)法律—房地產(chǎn)登記法,從法學(xué)理論的建設(shè)上為統(tǒng)一登記制度提供法理支撐與保障,結(jié)束房地產(chǎn)登記法律散亂、層次多、相互矛盾的情形。

3.3 確定統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

我國(guó)《物權(quán)法》在房地產(chǎn)登記制度的管轄權(quán)上采取了回避性的做法，即沒(méi)有規(guī)定一個(gè)明確的、統(tǒng)一的、競(jìng)合的房地產(chǎn)登記部門(mén)。對(duì)于這種現(xiàn)狀，國(guó)家立法機(jī)關(guān)的解釋是,由于建立統(tǒng)一登記制度可能會(huì)涉及到房地產(chǎn)行政管理體制問(wèn)題,同時(shí)也與不少單行法律的規(guī)定存在沖突與混淆,因此，對(duì)該問(wèn)題的論證還須謹(jǐn)慎?！段餀?quán)法》在出臺(tái)之時(shí)就歷經(jīng)許多波折,甚至引發(fā)了意識(shí)形態(tài)領(lǐng)域的爭(zhēng)論,因此，暫時(shí)對(duì)于有爭(zhēng)議、意見(jiàn)分歧較大的相關(guān)問(wèn)題不予規(guī)范，暫時(shí)回避爭(zhēng)議，集中力量解決現(xiàn)實(shí)操作中急需解決的大多數(shù)問(wèn)題，這是立法中應(yīng)該采用并且以及采用的一種行之有效的思維方法。

考慮到我國(guó)房地產(chǎn)登記由行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)的體制已維持了多年,而且從當(dāng)前的實(shí)際情況出發(fā),采用沿用已久的現(xiàn)狀，即國(guó)家房地產(chǎn)管理行政機(jī)關(guān)進(jìn)行房地產(chǎn)登記更為妥當(dāng)。但隨之而來(lái)的問(wèn)題是建設(shè)行政主管部門(mén)與國(guó)土資源行政主管部門(mén)出于行政權(quán)力擴(kuò)張的天然本性,很難就統(tǒng)一房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)問(wèn)題達(dá)成共識(shí)。因此,國(guó)家立法機(jī)關(guān)在統(tǒng)一房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)這一問(wèn)題上不僅要聽(tīng)取建設(shè)行政主管部門(mén)、國(guó)土資源行政主管部門(mén)的意見(jiàn),更要聽(tīng)取廣大老百姓、法院、金融機(jī)構(gòu)等的意見(jiàn)。具體地說(shuō),可以合并現(xiàn)有地方上的土地登記機(jī)關(guān)和房屋登記機(jī)關(guān),成立統(tǒng)一的房屋上地資源管理局來(lái)辦理登一記事項(xiàng)。在我國(guó),土地和房屋登記機(jī)關(guān)皆為行政機(jī)關(guān),在各地都有建制,其合并統(tǒng)一較容易操作。

3.4 確定不同房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)方式之間的效力

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的公示方式所要解決的是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)取得是否有效以及效力究竟如何的問(wèn)題，當(dāng)承認(rèn)了多元化的公示方式之后，就需要明確各種公示方式之間在涉及交易第三人之時(shí)的效力關(guān)系。一般而言，在多個(gè)買(mǎi)受人通過(guò)不同的公示形式取得物權(quán)之時(shí)，由于房地產(chǎn)登記是由行政領(lǐng)域房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)來(lái)進(jìn)行的，因此房地產(chǎn)登記以國(guó)家的信譽(yù)來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)進(jìn)行擔(dān)保，其公示效力是無(wú)與倫比的，因而效力層次也是最高的。