不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤如何賠償?shù)膯?wèn)題思考

文/黃春莉 北海地產(chǎn)交易中心 廣西北海 536000

不動(dòng)產(chǎn)登記是生活中常見(jiàn)的法律行為，在我國(guó)《物權(quán)法》中可以找到專(zhuān)門(mén)的章節(jié)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記問(wèn)題做出細(xì)化規(guī)定，同時(shí)立法者也從法律層面規(guī)定了當(dāng)出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的時(shí)候如何賠償相對(duì)人遭受的損失。由于立法規(guī)定的原則化，這項(xiàng)法律規(guī)定在實(shí)踐中還有許多欠缺之處，在實(shí)務(wù)中需要做出細(xì)化討論。

1、賠償責(zé)任方式分析

在實(shí)踐中由于不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤，可能會(huì)給權(quán)利人造成一定的損失，因此從本質(zhì)上說(shuō)登記錯(cuò)誤的行為也可以認(rèn)定為侵權(quán)行為。根據(jù)法律的規(guī)定，侵權(quán)的方式多種多樣。但在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域中，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生了變化必須要經(jīng)過(guò)登記才可生效，因而如果發(fā)生了登記錯(cuò)誤，則造成該不動(dòng)產(chǎn)真正權(quán)利人利益遭遇損失，針對(duì)這樣的侵權(quán)問(wèn)題，實(shí)務(wù)中采用的是恢復(fù)原狀或者支付賠償金的兩種責(zé)任承擔(dān)方式。如果登記機(jī)構(gòu)可以幫助權(quán)利人恢復(fù)原狀，則由受害人向登記機(jī)構(gòu)提出更正登記，登記機(jī)構(gòu)在接到申請(qǐng)之日起在規(guī)定期限內(nèi)辦理好更正登記。如果該房屋或者權(quán)利已經(jīng)無(wú)法恢復(fù)原狀，比如房屋已被他人變賣(mài)或者拆除，此時(shí)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)賠償金責(zé)任。

2、賠償責(zé)任的范圍分析

根據(jù)損失的方式、時(shí)間不同，可以將損失分為直接和間接兩種。直接損失指的是該登記行為直接對(duì)權(quán)利人的人身或者財(cái)產(chǎn)權(quán)益造成了侵害，并且這種侵害可以通過(guò)金錢(qián)評(píng)估。在實(shí)踐中司法工作者關(guān)注較多的主要是抵押貸款中，因?yàn)榈怯涘e(cuò)誤造成的損失，是否屬于直接損失？根據(jù)法律和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看應(yīng)當(dāng)屬于。比如山東省中國(guó)銀行的成武支行向當(dāng)?shù)刂性涸岢鲞^(guò)上訴，認(rèn)為銀行在向申請(qǐng)人張某發(fā)放貸款的時(shí)候是基于對(duì)房管局登記行為的信任而房貸，最終導(dǎo)致貸款無(wú)法收回，中院認(rèn)定這40萬(wàn)元貸款屬于銀行的直接損失。

與直接損失相比，間接損失并不是登記行為錯(cuò)誤時(shí)給權(quán)利人造成的損失，而是在該行為之后權(quán)利人陸續(xù)遭受的損失。比如該房屋原本屬于王某所有，王某一直對(duì)外出租該房屋并獲取租金。由于登記機(jī)構(gòu)的錯(cuò)誤登記行為造成房屋被劃歸到張某名下，王某因此喪失了獲得租金的權(quán)利，這便屬于后續(xù)損失，可以將其歸類(lèi)到間接損失之中。

司法界對(duì)于賠償范圍的具體認(rèn)定始終存在著爭(zhēng)議，而根據(jù)現(xiàn)有實(shí)踐情況來(lái)看，更多的司法工作者偏向于將賠償范圍認(rèn)定為權(quán)利人的直接損失。比如在南陽(yáng)市中院審理的一起房屋登記錯(cuò)誤引發(fā)糾紛的案件中，法院最終判決登記機(jī)構(gòu)對(duì)兩位權(quán)利人直接經(jīng)濟(jì)損失200萬(wàn)元承擔(dān)賠償責(zé)任，而之間約定的利息并不屬于賠償范圍之內(nèi)。

理論界不同學(xué)者對(duì)賠償范圍的看法也不同。人們基于不動(dòng)產(chǎn)登記行為都有較高的期待，而如果不將間接利益也納入到錯(cuò)誤登記的賠償范圍之中，則可能與當(dāng)事人的預(yù)期利益存在較大不差，不利于督促當(dāng)事人辦理登記。也有的學(xué)者提出可以只賠償直接損失，原因在于不動(dòng)產(chǎn)不同于動(dòng)產(chǎn)，其往往具有很高的利益，如果將間接損失也納入到賠償范圍之中，很可能登記機(jī)構(gòu)無(wú)法承擔(dān)高昂的登記費(fèi)用。比如在北京市，一套房屋的登記收費(fèi)為550元，但是因錯(cuò)誤登記的行為，登記機(jī)構(gòu)很可能承擔(dān)上百萬(wàn)的賠償，這與現(xiàn)實(shí)不相符。

綜合不同學(xué)者的觀點(diǎn)，以及結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)登記的法律性質(zhì)，筆者認(rèn)為應(yīng)給予全部賠償。之所以很多學(xué)者認(rèn)為應(yīng)將賠償范圍定位成直接損失，其實(shí)是將登記錯(cuò)誤導(dǎo)致的賠償劃歸在國(guó)家賠償范圍之內(nèi)，這種情況下法院通常采用的是限制賠償。而在立法中，不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤導(dǎo)致的賠償問(wèn)題是通過(guò)《物權(quán)法》來(lái)規(guī)定，雙方履行的司法程序也多是民事訴訟，在民事侵權(quán)中的賠償幾乎都是全部賠償。具體來(lái)說(shuō)，當(dāng)發(fā)生的錯(cuò)誤登記而給權(quán)利人造成侵害的時(shí)候，需要承擔(dān)以下三項(xiàng)賠償：主權(quán)利遭受的侵害；經(jīng)濟(jì)損失引發(fā)的利息；維護(hù)權(quán)利時(shí)候的必要支出。由于不動(dòng)產(chǎn)通常具有較高的價(jià)值，同時(shí)為了避免當(dāng)事人惡意訴訟的行為，需要對(duì)賠償金額設(shè)定一個(gè)最高限。在該限度范圍內(nèi)的合法利益訴求，應(yīng)得到法律的支持。

3、賠償?shù)木唧w數(shù)額

在討論賠償數(shù)額之前，首先要討論數(shù)額的計(jì)算起點(diǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的時(shí)代中，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值每天都發(fā)生變動(dòng)，應(yīng)該何時(shí)確定賠償數(shù)額成為了一個(gè)難題。如果以登記當(dāng)天的時(shí)間為起算點(diǎn)，那么在登記時(shí)到發(fā)生賠償之日期限內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值可能會(huì)發(fā)生很大的變化，這有失公平性。而如果以權(quán)利受到侵害當(dāng)天計(jì)算賠償，這樣比較能保障權(quán)利人的利益，同時(shí)也不會(huì)過(guò)分?jǐn)U大加害方需要承擔(dān)的賠償范圍。

其次就賠償數(shù)額的認(rèn)定，雙方可以通過(guò)協(xié)商的方式確定。如果協(xié)商不成，受害方向法院提出了訴訟，此時(shí)法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人雙方所提供的證據(jù)材料，結(jié)合有權(quán)機(jī)構(gòu)對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值出具的評(píng)估報(bào)告來(lái)綜合衡量應(yīng)賠償?shù)臄?shù)額。

最后在確定賠償數(shù)額的時(shí)候可以適當(dāng)考慮是否具有減輕的情節(jié)。如果受害人對(duì)于登記機(jī)構(gòu)的錯(cuò)誤登記行為也有過(guò)錯(cuò)的，此時(shí)可以適當(dāng)減輕登記機(jī)構(gòu)所承擔(dān)的賠償責(zé)任。再比如遭遇了不可抗力，此時(shí)可以適當(dāng)減輕登記機(jī)構(gòu)所承擔(dān)的責(zé)任等等。

結(jié)語(yǔ)：

不動(dòng)產(chǎn)登記主要靠人工辦理，這也無(wú)法避免在操作中可能出現(xiàn)登記錯(cuò)誤的情況。為了督促機(jī)構(gòu)工作者認(rèn)真履行自己職務(wù)，同時(shí)彌補(bǔ)受害人的合法權(quán)益，在我國(guó)的法律中就登記錯(cuò)誤問(wèn)題提出了賠償責(zé)任的概念。在確定具體責(zé)任的時(shí)候，需要綜合考量責(zé)任承擔(dān)的范圍、是否存在減輕情節(jié)、采用何種賠償方式等等，以最大程度地實(shí)現(xiàn)法律的公平正義。