有效完善不動(dòng)產(chǎn)登記研究

文/王錦利 天津市地籍管理中心 天津 300000

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及歷史、自然和社會(huì)等因素的影響，致使在不動(dòng)產(chǎn)登記中遇到各種各樣問題。以下將結(jié)合實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，分析目前不動(dòng)產(chǎn)登記遇到的問題，以推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)制的發(fā)展。

1、不動(dòng)產(chǎn)登記遇到的問題

自國土資源部創(chuàng)建不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門以來，不產(chǎn)登記工作雖然取得了一定成績(jī)，然而因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記操作比較復(fù)雜，缺少必要的法律法規(guī)，使得在實(shí)際操作中面臨這樣那樣的問題。這些問題倘若無法有效的解決將影響不動(dòng)產(chǎn)登記健康發(fā)展。

1.1 登記單位職責(zé)分配不清晰

不動(dòng)產(chǎn)登記單位承擔(dān)著連接各部門的職責(zé)，其不僅僅需要登記發(fā)證，還需要調(diào)查、檢查、審批等。然而由于大多數(shù)人還不知道內(nèi)情，認(rèn)為其主要負(fù)責(zé)的只是登記工作，使得登記過程中出現(xiàn)各種問題。之所以造成這些現(xiàn)象的原因是，不動(dòng)產(chǎn)登記崗位職責(zé)分配不清晰。比如，交易抵押房產(chǎn)，由于其職能的權(quán)限在交易單位，居民在進(jìn)行登記時(shí)就需要提供“三證兩同”（也就是居民戶籍證明、身份證、結(jié)婚證明和交易、抵押合同），居民提供以上證明之后需要到房屋交易填寫有關(guān)表格，并簽字、蓋章、拍照，確認(rèn)無誤，三天之后方可領(lǐng)取告知單。

1.2 檔案轉(zhuǎn)交不及時(shí)或者不順暢

不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的轉(zhuǎn)交，是登記工作中不可缺少的操作之一，也是保證檔案管理順暢的基本保證。然而在實(shí)際操作中，檔案轉(zhuǎn)交卻出現(xiàn)問題，特別是轉(zhuǎn)交時(shí)間方面。導(dǎo)致這一現(xiàn)象的主要因素有三點(diǎn)：第一，房產(chǎn)單位對(duì)房屋轉(zhuǎn)交登記實(shí)施的一體化管理，以至于資料整合之后無法分開查看；第二，建設(shè)單位負(fù)責(zé)出臺(tái)有關(guān)文件，其要求房產(chǎn)單位也要?jiǎng)?chuàng)建房屋轉(zhuǎn)交檔案；第三，歷史存在的問題，由于少數(shù)檔案出現(xiàn)破損現(xiàn)象，導(dǎo)致檔案交接無法順利進(jìn)行。

1.3 法律規(guī)定范圍和參照不明確

根據(jù)現(xiàn)有狀況來說，我國還沒有一個(gè)統(tǒng)一的法律來維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記，特別是登記單位權(quán)力交叉、職責(zé)界限等不清晰，造成登記出現(xiàn)問題。此外，不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行交易的基礎(chǔ)就是明確的權(quán)屬，然而在實(shí)際操作中，權(quán)力細(xì)分模糊，導(dǎo)致資產(chǎn)法律權(quán)屬不確定，無法維護(hù)權(quán)益人正當(dāng)權(quán)利。倘若由于不動(dòng)產(chǎn)登記危害到公民的權(quán)益，將如何規(guī)定雙方責(zé)任？

1.4 缺少先進(jìn)和熟練的操作技術(shù)

相對(duì)來說，土地和房屋登記目前發(fā)展已經(jīng)趨于成熟，但是在林權(quán)、海域等登記方面，不管是測(cè)量坐標(biāo)、精度，還是統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、范圍，都存在一定的問題。另外，在創(chuàng)建不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)和技術(shù)研發(fā)上還存在數(shù)據(jù)不完整、業(yè)務(wù)操作不順暢、信息體系不整合等現(xiàn)象。

2、健全不動(dòng)產(chǎn)登記工作的措施

2.1 統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記的程序

由于不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)常產(chǎn)生重疊、交叉等現(xiàn)象，因此其可以使用的方式有：第一，由具備社會(huì)化服務(wù)工程的機(jī)構(gòu)來登記，比如，事業(yè)單位、公證部門等；第二，由政府設(shè)立專門的單位進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記工作，此方式運(yùn)用頻率較高，其主要是因?yàn)槲覈緡樗_定。因此，相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在基于有關(guān)登記工作、文獻(xiàn)資料和人員上整合之上，推動(dòng)登記工作效率和質(zhì)量。

2.2 制定切實(shí)有效的檔案交接計(jì)劃

國土資源機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)協(xié)同同級(jí)編辦，在提升各單位職能轉(zhuǎn)變的同時(shí)積極與房屋建筑機(jī)構(gòu)、海洋管理機(jī)構(gòu)、林業(yè)管理等機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，并明確各自崗位職責(zé)，以便實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)交接的順暢和順利。此外，在檔案交接過程中，還需要制定精確的整理、轉(zhuǎn)交內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，并確定數(shù)據(jù)和文獻(xiàn)保管原則、模式和時(shí)間。與此同時(shí)，國土資源機(jī)構(gòu)還需要結(jié)合國家有關(guān)檔案管理制度，實(shí)施行政首長(zhǎng)責(zé)任機(jī)制，以便落實(shí)到個(gè)人頭上。值得注意的是，在對(duì)重要文檔的保管中要注意加密工作，以避免出現(xiàn)數(shù)據(jù)篡改現(xiàn)象產(chǎn)生。

2.3 基于最終成果整合登記資料

不動(dòng)產(chǎn)最大的特征就是地域性、不動(dòng)性和空間性。一般情況下，不動(dòng)產(chǎn)涉及到的地理信息多為多邊形表示，例如，坐落、占地面積、界線劃分、功能等。隨著精細(xì)化管理的深入，土地和房屋登記整體發(fā)展趨于立體化，房產(chǎn)和地籍三位（一般指的是權(quán)利擁有人、客體權(quán)利擁有人和權(quán)利對(duì)象）也必將轉(zhuǎn)向圖文一體化發(fā)展。圖文一體化發(fā)展是提高不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍審核和保管的主要憑證。經(jīng)過對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的審核，有效保證了房屋落地、林落地等不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系。此外，依據(jù)房屋（或者林地）匹配產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)單元，可以確保遺漏現(xiàn)象的產(chǎn)生，從而為登記的精確性、合法性、真實(shí)性提供保障。

2.4 明確崗位職責(zé)

由于不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤導(dǎo)致的損失主要有兩項(xiàng)表現(xiàn)：人身權(quán)利和財(cái)產(chǎn)損失?！暗怯涍^程中造成的損失是由第三方或者有關(guān)工作者失誤導(dǎo)致”是進(jìn)行責(zé)任判定的基礎(chǔ)，然而對(duì)于如何來承擔(dān)應(yīng)有責(zé)任，則需要結(jié)合實(shí)際狀況，詳細(xì)加以分析。倘若不動(dòng)產(chǎn)登記出現(xiàn)問題，是由申請(qǐng)人員提供虛假信息導(dǎo)致的，例如，偽造假的房產(chǎn)證明、假的身份證明等，則應(yīng)當(dāng)由申請(qǐng)人全部承擔(dān)；倘若由登記工作者失職造成的，則應(yīng)該根據(jù)有關(guān)法律法制規(guī)定由登記工作者承擔(dān)；倘若由于行政人員的干預(yù)導(dǎo)致的失誤，則有相關(guān)機(jī)構(gòu)和相關(guān)當(dāng)事人處理；倘若損失是因?yàn)槲募e(cuò)誤造成的，將由提供文件的單位承擔(dān)應(yīng)有責(zé)任，并賠償一定經(jīng)濟(jì)損失。

2.5 提高不動(dòng)產(chǎn)登記人員技術(shù)

因?yàn)楦鱾€(gè)單位都掌管著大量的信息和數(shù)據(jù)，所以使用現(xiàn)代化技術(shù)，創(chuàng)建不動(dòng)產(chǎn)發(fā)證體系和檔案管理體系為一體的不動(dòng)產(chǎn)管理體系，對(duì)于提高不動(dòng)產(chǎn)管理效率的提升意義重大。例如基于信息技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)和GIS技術(shù)，創(chuàng)建有利于內(nèi)外聯(lián)動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)管理體系，可以有效提升不動(dòng)產(chǎn)登記的精確性、真實(shí)性和權(quán)威性。

結(jié)語：

不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施統(tǒng)一機(jī)制已經(jīng)運(yùn)用一段時(shí)間了，然而要全方面的創(chuàng)建和完善該機(jī)制，提高不動(dòng)產(chǎn)登記的有效性，就需要更進(jìn)一步的提高居民在不動(dòng)產(chǎn)登記和轉(zhuǎn)交中的信任感和安全感。此外，還需要使用有效的解決措施，以確保創(chuàng)建完善的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)，從根本上維護(hù)權(quán)利人的權(quán)益。