公租房后期管理問題探析

文/黃雪勤 廣西橫縣房地產(chǎn)管理所 廣西南寧 530300

城市化進程的不斷推進，城市人口數(shù)量在不斷的增多，為了解決低收入人口住房困難的問題，各個地區(qū)開始住房保障體系的建設(shè)工作。但是在保障性住房完工交付之后，一系列的后期管理問題得以凸顯，為了能夠?qū)⒐夥亢笃诠芾韱栴}解決，就需要做好仔細的分析。

1、公租房后期管理存在的問題分析

1.1 難以維持后期管理資金

在建設(shè)公租房的時候需要投入大量的資金，所以，各級政府部門需要利用財政資金、社會融資以及地方政府資金的方式，才可以推動公租房建設(shè)的順利完成，但是在投入使用之后，如何來維護資金的周轉(zhuǎn)，就成為需要思考的問題。針對這一問題，其主要表現(xiàn)在：第一，物業(yè)管理企業(yè)難以平衡收支，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)面臨困難。第二，公租房的房屋維修資金籌集的問題一直沒有引起重視。第三，針對租金的補貼資金，其來源的持續(xù)性受到阻礙。第四，對于后期的管理機構(gòu)，其行政運行的經(jīng)費相對的困難[1]。

1.2 后期管理監(jiān)管存在問題

在公租房的后期管理中，還需要重點關(guān)注監(jiān)管方面的問題，具體而言，主要表現(xiàn)在：第一，對于準入條件的審核方面存在一定的困難。第二，在違規(guī)行為的取證方面面臨一定的困境。第三，在強制退出環(huán)節(jié)方面還面臨一定的困難。

2、公租房后期管理的有效途徑

2.1 拓展公租房后期管理資金來源

在公租房后期管理中，資金就如其可持續(xù)發(fā)展的“血液”，一旦“供血不足”就會面臨混亂的管理局面，甚至還會讓公租房成為“貧民窟”。所以，如何解決資金供應(yīng)不足的問題，就成為關(guān)鍵。在建設(shè)保障性住房的環(huán)節(jié)，為了保障資金的實際來源，在《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》(國務(wù)院 建保[2010]87號)中提出：作為市縣政府，還需要利用直接的投資、貸款貼息、資本金注入等有效的方式，強調(diào)對公共租賃住房建設(shè)的投入。作為省和自治區(qū)的人民政府，也需要給予資金方面的支持，并且中央也需要適當?shù)慕o予補助。在后期的管理中，資金主要是針對行政管理費用、房屋設(shè)備維修費用、物業(yè)公司管理費用以及保障對象的適當貼補[2]。

所以，在具體的操作中還需要做到：第一，利用“輸血”的方式，進一步加大政府財政方面的投入，可以建立專項的保障投入機制，能夠?qū)⒐芾碣Y金直接納入預(yù)算體系之后。第二，利用公積金增值收益、適量發(fā)行公租房債權(quán)等方式，也可以強化公租房后期管理資金籌集的靈活度。第三，強化公租房后期管理的“造血”功能，具體而言，主要是提升商業(yè)用房建設(shè)面積在保障性住房建設(shè)之中的比例，可以通過商業(yè)用房的收益補貼，從而彌補公租房后期管理不足的問題；適當?shù)臏p免公租房小區(qū)物業(yè)管理稅費。

2.2 完善公租房使用過程的監(jiān)管

2.2.1 使用動態(tài)監(jiān)管機制——建立聯(lián)動管理平臺

建立聯(lián)動平臺，由公安部門、民政部門、住建部門等組成，以房產(chǎn)信息和人員信息作為基礎(chǔ)，從而為后期的管理提供數(shù)據(jù)支持。

第一，建立管理信息平臺。直接由住保部門帶頭，建立公租房管理信息平臺，具體包含資格申請、人員管理、物業(yè)管理、資格審核等方面。

第二，建立人員信息系統(tǒng)。由公安機關(guān)牽頭，結(jié)合民政、公安以及社保等部門的信息數(shù)據(jù)，從而建立全國范圍的公租房租戶家庭信息數(shù)據(jù)庫。

第三，基于房產(chǎn)信息和人員信息來建立聯(lián)動信息平臺，并且在信息平臺之中納入租戶銀行資產(chǎn)信息。對于后期管理的信息系統(tǒng)以及人員信息系統(tǒng)，都需要單獨的運行，不過個人信息是固定的，所以，就可以將房屋作為依據(jù)，從而利用租戶申請賬號，按照個人的身份來確定信息。利用公租房的房號以及個人的身份證，這樣就可以協(xié)調(diào)好管理系統(tǒng)、信息系統(tǒng)以及資產(chǎn)賬戶等一系列的信息，從而建立出動態(tài)化的監(jiān)管機制，這樣為后續(xù)的資產(chǎn)動態(tài)審核也可以奠定支撐條件。

2.2.2 實施有效的退出機制

第一，激勵機制。為了鼓勵住房條件改善或者是經(jīng)濟條件改善的承租家庭主動的推出，就可以考慮到將公租房退出作為購買商品房的先決條件，或者是享有優(yōu)先權(quán)、稅務(wù)優(yōu)惠或者是在購房方面的補貼。

第二，制裁機制。針對被動性退出，還應(yīng)該做好日常的監(jiān)管，能夠了解具體的家庭情況變化，由監(jiān)管小組來集中的進行清退，亦或是通過司法部門申請支付令，抑或是按照強制公正條款執(zhí)行。在懲罰性的推出條件下，還可以直接將住房保障改成為經(jīng)濟補貼保障形式，從而將其直接清理出去[3]。

第三，過渡機制。考慮到退出工作本身的特殊性，因為公租房視為了滿足基本的住房需求，針對退出機制，可以試點差額房租補貼、周轉(zhuǎn)房制度以及臨時的收容體系制度，從而滿足退出的需求。這樣就可以避免剛性退出機制帶來的經(jīng)濟和心理壓力，其柔性退出，也能夠?qū)崿F(xiàn)更加人性化的保障體系制度與措施。

首先，差額房租，主要是針對需要退出或者是經(jīng)濟物力再續(xù)的租戶，并且暫時有合理理由不能進行遷出的，就可以由經(jīng)營單位給予更加低廉的公租房租金，讓其退出租金相對較高的公租房。其次，臨時收容中心，主要是針對退出公租房租戶，為了避免因為退出導(dǎo)致居無定所，從人道主義出發(fā)，就可以建立臨時性的住所，等待其通過政府其他途徑或者是有能力解決之后，再逐步的推出公租房的做法。臨時收容中心作為一個執(zhí)行的保障措施，在硬件方面不必過于注重宜居，能夠滿足基本居住就行，最好是選擇集體宿舍的方式，避免重蹈覆轍。

結(jié)語：

總而言之，隨著時代的不斷發(fā)展，公租房建設(shè)越來越好，但是針對公租房建設(shè)完成之后的管理問題，就值得我們?nèi)ニ伎?。本文主要是分析公租房后期管理之中面臨的一系列問題進行分析，從而找到重點，將問題一一解決，希望這樣的方式可以推動公租房后期管理的可持續(xù)進行。