上海邁入“租購并舉”新時代

金姬

上海將加大租賃房建設(shè)力度，支持專業(yè)化、機構(gòu)化的代理經(jīng)租企業(yè)發(fā)展，新建和轉(zhuǎn)化租賃房源20萬套，新增代理經(jīng)租房源9萬套，建立住房租賃服務(wù)平臺，落實相應(yīng)的公共服務(wù)。

剛剛獲批的新一輪上海城市總體規(guī)劃（2017-2035年）正待實施，上海邁向卓越全球城市的步伐已經(jīng)啟動。如何推進城市有機更新，破解各類人才居住之憂是上海今年的工作重點之一。十九大報告明確提出“房子是用來住的、不是用來炒的”。對此，作為改革開發(fā)排頭兵、創(chuàng)新發(fā)展先行者的上海，已經(jīng)在頂層設(shè)計上走到了全國前列。

2018年1月29日下午，上海市市長應(yīng)勇在上海市人民政府記者招待會上回應(yīng)有關(guān)上海房地產(chǎn)市場調(diào)控話題時稱，此前上海已經(jīng)制定并嚴格執(zhí)行的“滬六條”“滬九條”等房地產(chǎn)調(diào)控政策措施，效果明顯，下一步，上海將著力改變當前“售賣一條腿長，租賃一條腿短”的情況。

應(yīng)勇介紹，去年，上海市新建商品住宅的價格指數(shù)基本穩(wěn)定，2017年11月、12月，二手住房的價格指數(shù)環(huán)比分別下降了0.3%和0.1%，“堅持嚴控高房價、高地價不是權(quán)宜之計，減少經(jīng)濟增長、財政收入對房地產(chǎn)業(yè)的依賴也不是權(quán)宜之計，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖、不放松?！?/p>

租售并舉，是上海房地產(chǎn)市場調(diào)控未來的一個方向。去年下半年以來，上海在租賃房需求量大的創(chuàng)新園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、軌道交通站點等區(qū)域，已先后推出29幅79.9公頃的土地，用于租賃住房的建設(shè)，大體可興建租賃住房超過22000套。今年，上海將增加各類租賃住房，新建和類住宅轉(zhuǎn)化20萬套。另一方面，上海將大力培育專業(yè)化、市場化、機構(gòu)規(guī)劃的經(jīng)租企業(yè)，盤活市場存量，增加經(jīng)濟租賃房9萬套。

率先打響租賃市場政策“第一槍”的上海政府，讓上海離實現(xiàn)“全體人民住有所居”的目標又近了一步。

2017年，政策“組合拳”

上海作為超大城市，更需要適應(yīng)常住人口住房多樣化需求，進一步發(fā)展規(guī)范有序的住房租賃市場，使廣大市民能通過租房安居樂業(yè)。

早在2017年7月6日，上海市政府印發(fā)《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》 中的“發(fā)展目標”指出：要培育發(fā)展住房租賃市場，尤其是在產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、交通樞紐地區(qū)、商辦過剩地區(qū)重點發(fā)展租賃住房，預計至2020年累計新增供應(yīng)租賃住宅70萬套。業(yè)內(nèi)人士指出，上海市調(diào)控房價的決心很明確，那就是從增加供應(yīng)量開始，以租代售，一方面可以減少地王，壓住房價，一方面可以留住高端人才，增強上海競爭力。

其實，早在這一規(guī)劃出臺2天前，上海政府已經(jīng)放大招——2017年7月4日，上海市國土局官網(wǎng)發(fā)布了兩宗租賃住房用途土地的使用權(quán)掛牌出讓公告，分別為嘉定區(qū)嘉定新城E17-1地塊及浦東新區(qū)張江南區(qū)配套生活基地A3-06地塊。這次租賃住宅用地要求競得人必須自持70年，且建成后物業(yè)只租不售。這是上海在全國范圍內(nèi)率先出讓“只租不售”的地塊。

最終，這兩宗地塊分別被上海嘉定新城發(fā)展有限公司和上海張江集團有限公司以底價競得。成交價僅是同期住宅用地成交樓面價的1/5，不到6000元/平方米的樓面價簡直就是白菜價，體現(xiàn)上海政府對租賃市場的呵護。

一個月后，上海又在土地市場有了大動作——靜安區(qū)規(guī)土局將市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)原為商業(yè)用途的N070501單元02-16-A及15-02土地調(diào)整為四類住宅用地（R4），規(guī)劃為社會租賃住宅。此次土地“商改租”方案的落實，一方面解決了商業(yè)供應(yīng)過剩的問題，同時又增加了租賃住宅用地的供給，將大大緩解市北園區(qū)中不斷增加的就業(yè)人口住房困難的問題。

2017年9月15日，上海又正式發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》，明確將在就業(yè)聚集地區(qū)和交通便利地區(qū)規(guī)劃布局租賃住房，并加快培育和發(fā)展住房租賃市場。

在規(guī)劃與政策的雙重推動下，上海租賃性質(zhì)的土地市場投放節(jié)奏進展十分迅速。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自去年7月份開始率先在全國推出租賃住房用地以來，截至2017年12月底，上海已經(jīng)累計推出了29宗租賃住房用地，涉及土地面積共計約80公頃，可建建筑面積182萬平方米，預計可建設(shè)3萬套租賃住房。

梳理發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)供應(yīng)的29宗租賃住房用地區(qū)域位置較優(yōu)越，且土地出讓的溢價率較低。這29宗地塊分別位于城市中心或副中心、郊區(qū)新城中心、科技研發(fā)聚集區(qū)和產(chǎn)業(yè)板塊先進制造業(yè)集聚區(qū)等，所在區(qū)域內(nèi)公共交通便捷、生活便利、租賃市場需求集中。

值得注意的是，2017年，上海在推進房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展過程中僅用6個月時間，便完成了4萬套租賃租房的供地工作。

2018，多管齊下

到了2018年，上海保障租賃市場的各項政策日趨完善。

一方面，為了規(guī)范全市租賃住房市場，上海住房租賃公共服務(wù)平臺預計將于2018年一季度試運行，屆時將采用“網(wǎng)簽”穩(wěn)定租賃關(guān)系。據(jù)介紹，住房租賃服務(wù)平臺將依托現(xiàn)有的房地產(chǎn)交易系統(tǒng)，線上將建立市、區(qū)兩級平臺，線下則依托各區(qū)房產(chǎn)交易中心建立住房租賃服務(wù)中心。

上海市人大代表、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會政策研究室主任徐存福說：“在我們這平臺上，我們是對所有上傳的房源進行核實;第二對房屋持有者或者租房人他本人身份信息也進行核實，另外我們會對像房屋交易一樣對房屋租賃也進行網(wǎng)簽。我們最后的目標是想把所有的市場上交易主體，比如我們所說的中介公司它們的一些信息全部都融入進來、鏈接進來?！眅ndprint

至于這一平臺的建立對于房租會產(chǎn)生怎樣的影響，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，租金是否松動與市場供求大趨勢密切相關(guān)，如果供應(yīng)足夠充足，加之對平臺內(nèi)機構(gòu)房源價格監(jiān)測和管控的有效性提升，整體租金水平就會更趨合理。

另一方面，上海公積金新管理辦法將于4月1日正式施行。這將進一步發(fā)揮保障和改善民生功能，加強對上?！白赓彶⑴e”住房制度的配套服務(wù)，加強上海住房公積金繳存、提取、貸款管理，更好地維護繳存單位和職工合法權(quán)益。

例如，在提取政策方面，按照租購并舉的要求，支持上海市無房職工提取住房公積金支付房租，而且允許職工委托提供宿舍住房的所在單位或者市場上提供租賃住房的專業(yè)租賃企業(yè)集中遞交申請。而在優(yōu)化流程方面，申請辦理無房租賃提取的職工可以通過授權(quán)方式核查房屋信息，不需要提供無房證明材料。對于提取住房公積金支付房租或者償還個人住房貸款的，職工可以辦理約定提取手續(xù)。

“房住不炒”正在實現(xiàn)

我們不禁要問：上海推行“租購并舉”政策半年多來，市場反應(yīng)如何？《2017年上海市住房租賃市場發(fā)展報告》也許給出了答案。作為滬上首次由行業(yè)協(xié)會編制發(fā)布的住房市場分析監(jiān)測指標體系，上海租賃市場在全國范圍內(nèi)具有典型性：報告指出，2017年上海住房租賃市場供求關(guān)系總體平衡，平均租金支出占收入比在36.8%左右，租賃住房具有可負擔性;全市住房租售比平均為1.43%，住房更多回歸居住功能，房地產(chǎn)市場長效調(diào)控效果逐步顯化。

2017年，上海平均單位標準租金為62.5元/平方米/月，其中最高的為內(nèi)環(huán)內(nèi)98元，最低的郊環(huán)外為25元。上海住房租金總體處于可支付水平。

據(jù)悉，2017年上海全市住房租售比平均為1.43%，且由內(nèi)向外呈現(xiàn)U型態(tài)勢，其中內(nèi)環(huán)內(nèi)租售比最高為1.48%，外郊環(huán)租售比最低為1.35%。租售比是住房市場的重要指標，反映出在政府加大調(diào)控、大力發(fā)展租賃市場背景下，市場預期得到修正，租賃市場租金穩(wěn)定走勢得到支撐。

上海師范大學房地產(chǎn)經(jīng)濟研究中心主任崔光燦分析指出，上海房租從理論上趨于合理，與國際水平、全國市場對比，也不算最高。

長租行業(yè)的春天？

2017年的市場數(shù)據(jù)和2018年的趨勢可以看出，上海租賃消費市場有提升空間，關(guān)鍵在于市場進入提高質(zhì)量的階段，即解決居住權(quán)的問題。目前上海房企正處于積極創(chuàng)新、探索住房租賃經(jīng)營的機遇時期，比如長租公寓的發(fā)展也是一個機會?！?017年上海市住房租賃市場發(fā)展報告》指出，2018年，上海還將大力發(fā)展住房租賃市場，特別是長期租賃市場，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點內(nèi)容。

事實上，近年新興的、兼具服務(wù)優(yōu)勢的長租公寓在上海市場已經(jīng)迎來利好。監(jiān)測顯示，代理經(jīng)租的住房，通過增加配套服務(wù)，提高居住品質(zhì)，可以產(chǎn)生租金溢價。如一居租金均價為4182元/月。一般可以高于普通社會租賃住房20%左右。

但長租公寓的發(fā)展在上海仍然遇到瓶頸。

根據(jù)臺盟上海市委在今年兩會期間提交的提案《關(guān)于積極發(fā)展長租公寓，有效落實租購并舉住房制度的建議》， 長租公寓管理，政策上仍存在不少模糊地帶，這給公寓企業(yè)在拓展規(guī)模的過程中帶來很大阻力。

一方面，改造后的公寓項目消防驗收標準不清晰。有的參照住宅，有的參照商辦公，有的參照酒店，有的歸為“出租屋”不用驗收，標準不清，給建設(shè)、運營增加了不確定性。

另一方面，目前正大力整治群租房，但對于合租和群租的概念還模糊不清，尤其是對于客廳隔成房間的“N+1”租房模式合法與否，上海在政策上還存在爭議。

另外，目前長租公寓的主要收入來源還是比較單一，主要是每間公寓的租金收入（含一定比例的管理費），本質(zhì)上與傳統(tǒng)的二房東賺取房租差價沒有多大區(qū)別。從公寓的資產(chǎn)價格來說，租金的收益率不到 1%，這種情況下連管理成本都無法收回。

長租公寓在上海遇到的問題，也是一個全國性問題。但由于未來可期，所以也成為當下很多房企的新業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

據(jù)悉，長租公寓領(lǐng)域主要有四類參與者，開發(fā)商類、中介類、酒店類和創(chuàng)業(yè)類。

目前，中國排名前30位的房地產(chǎn)商中，已有1/3以上的企業(yè)涉足長租公寓，開始規(guī)?；季帧Ｒ匀f科為例，2016年，萬科推出長租公寓品牌泊寓，截至2017年中，萬科泊寓累計獲取房間數(shù)超7萬間，計劃三年拓展45萬間。此外，碧桂園獲得中信銀行提供的300億元保障性基金，計劃三年達到100萬間的規(guī)模;佳兆業(yè)計劃三年內(nèi)打造10萬間長租公寓，保利地產(chǎn)也計劃三年內(nèi)完成30萬套長租公寓房間。

而中介公司鏈家自2011年發(fā)展長租公寓品牌自如，自如的目標是2017年的增長率超過100%， 管理資產(chǎn)規(guī)模超過6000億元。

此外，酒店和互聯(lián)網(wǎng)初創(chuàng)企業(yè)等也大舉進入該領(lǐng)域。如家、華住和鉑濤均推出長租公寓業(yè)務(wù);青客、魔方、YOU+等初創(chuàng)企業(yè)推出了品牌長租公寓，并占領(lǐng)了一定的市場規(guī)模。魔方已完成C輪融資;創(chuàng)業(yè)公司灣流融資4億元，搶灘長租市場份額。

金融機構(gòu)也聞風而動。2017年10月11日，國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）產(chǎn)品——新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃在深交所發(fā)行。

至于長租公寓如何盈利，臺盟上海市委建議對機構(gòu)出租住房進行適當減稅，并進一步鼓勵有條件的公寓企業(yè)擇機嘗試發(fā)行類 REITs 產(chǎn)品，或試水長租公寓資產(chǎn)證券化，便于企業(yè)進行資本運作。

我們相信，未來的上海將會不斷探索租賃新模式、規(guī)范化租賃市場的管理、強化住房租賃產(chǎn)業(yè)，打造一個健康可持續(xù)發(fā)展的租賃住房市場。endprint