房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中內(nèi)部控制的運(yùn)用分析

王欣

（浙江天都實(shí)業(yè)有限公司，杭州310000）

1 引言

早在2010年，我國就已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r制訂了相關(guān)的宏觀調(diào)控政策與方案。這在一定程度上抑制了投資投機(jī)性購房問題，同時(shí)也從客觀方面遏制了房產(chǎn)泡沫問題的加劇。但是，相關(guān)政策的實(shí)施也在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎縮，這就對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)單位提出了更高的發(fā)展要求。企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部控制，積極提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)、品牌影響力，進(jìn)而提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力及經(jīng)濟(jì)效益。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的概述

2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：首先，管理工作具有一定的時(shí)效性；其次，管理過程中對(duì)于質(zhì)量目標(biāo)的相關(guān)要求較高；此外，管理工作對(duì)于費(fèi)用的控制目標(biāo)較強(qiáng)；另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理有著較強(qiáng)的復(fù)雜性、系統(tǒng)性，同時(shí)管理過程中要按照特定的程序，進(jìn)行合理的構(gòu)想、方案擬定，還要進(jìn)行可行性研究，對(duì)于相關(guān)方案進(jìn)行評(píng)審、決策?？傮w而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理工作要在某個(gè)確定的時(shí)間內(nèi)，通過應(yīng)用特殊的組織運(yùn)行模式，來完成一個(gè)既定的目標(biāo)。同時(shí)，管理工作中要進(jìn)行周密的計(jì)劃、組織以及領(lǐng)導(dǎo)、控制，進(jìn)而可以實(shí)現(xiàn)對(duì)既有資源的高效管理。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理工作時(shí)，要按照以下流程進(jìn)行：首先，要建立相應(yīng)的項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，對(duì)于特定的項(xiàng)目任務(wù)進(jìn)行合理的計(jì)劃、分解；其次，要進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)的預(yù)算以及相關(guān)項(xiàng)目的啟動(dòng)、協(xié)調(diào)；另外，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，要進(jìn)行合理的控制、溝通和評(píng)估工作。

2.2 房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制的原則

一方面，要遵循重要性的原則。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制來說，不僅要兼顧全局，同時(shí)還要明確控制的重要事項(xiàng)以及重大的風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)單元。在此基礎(chǔ)上，制定相應(yīng)的控制措施，提升控制管理的質(zhì)量。另一方面，要遵循制衡性的原則。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其在治理結(jié)構(gòu)以及機(jī)構(gòu)設(shè)置、分工、業(yè)務(wù)流程等方面，要形成一個(gè)相互制約、制衡、監(jiān)督的體系。另外，還要遵循成本效益的原則。在進(jìn)行具體的內(nèi)部控制時(shí)，要注重成本和效益，這一過程中要忽略那些對(duì)成本控制沒有意義的控制措施。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的風(fēng)險(xiǎn)分析

3.1 戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)的分析

對(duì)于戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)而言，其主要是指尚處于制定階段或者已經(jīng)制定完成的相關(guān)戰(zhàn)略缺乏合理性、科學(xué)性。這樣一來，戰(zhàn)略目標(biāo)管理就存在著相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。比如對(duì)于一些重大的并購事項(xiàng)來說，如果在進(jìn)行實(shí)際決策的過程中出現(xiàn)了失誤的問題，那么將造成嚴(yán)重的戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)。如果相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層沒有引起高度的重視，那么就會(huì)造成項(xiàng)目的生存環(huán)境面臨著一定的困難。因此，對(duì)于項(xiàng)目的決策人員來說，要對(duì)一些具體性的項(xiàng)目戰(zhàn)略進(jìn)行時(shí)刻的關(guān)注，最大程度的降低戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 人員風(fēng)險(xiǎn)的分析

在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理工作中，人才發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。人才作為項(xiàng)目管理工作的主體，一旦在人才的選擇方面缺乏合理性，將導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨著巨大的失敗風(fēng)險(xiǎn)[1]。

3.3 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的分析

對(duì)于經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)而言，主要指的是經(jīng)營過程中的一些不恰當(dāng)、不科學(xué)的決策。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理工作中，存在著一些不確定性因素，比如說消費(fèi)群的定位、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量等等，這些因素都將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營狀況造成一定的威脅。在進(jìn)行內(nèi)部控制中，要做好經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的管理工作，建立健全內(nèi)部控制機(jī)制，有效防止經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理發(fā)展的新形勢(shì)

4.1 提升項(xiàng)目管理內(nèi)部控制質(zhì)量

通過提升項(xiàng)目管理內(nèi)部控制質(zhì)量，可以有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營質(zhì)量與管理水平。就目前國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)來說，還存在著業(yè)務(wù)流程分散以及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估較為薄弱的問題，同時(shí)企業(yè)的財(cái)務(wù)和各個(gè)部門的關(guān)聯(lián)程度不強(qiáng)。因而，再沿用以往的內(nèi)部控制體系，不能很好地滿足現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)的績效機(jī)制不完善，團(tuán)隊(duì)之間的協(xié)作水平較低，領(lǐng)導(dǎo)與管理人員對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)較為淡薄，對(duì)于項(xiàng)目資金的管控方法不科學(xué)。在這種大背景下，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中內(nèi)部控制的優(yōu)化勢(shì)在必行?，F(xiàn)階段，要提升房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作的標(biāo)準(zhǔn)化、有效化、系統(tǒng)化效果，并且要注重內(nèi)部控制的優(yōu)化準(zhǔn)備工作。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)自身的實(shí)際情況進(jìn)行分析，進(jìn)而制定出內(nèi)部控制優(yōu)化的具體目標(biāo)。對(duì)于優(yōu)化目標(biāo)來說，要將重點(diǎn)放在提升資產(chǎn)的安全性、信息管理的有效性方面，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。另一方面，工作人員要提高對(duì)管理工作重要性的認(rèn)識(shí)，各級(jí)管理員工要積極參加培訓(xùn)工作。這一過程中，還要明確不同參與部門的崗位職責(zé)，將責(zé)任具體的落實(shí)到個(gè)人。

4.2 房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的發(fā)展趨勢(shì)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要建立健全科學(xué)規(guī)范的預(yù)算制度，積極進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。資金作為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展血脈，日常管理工作中要控制好資金的流入與流出狀況。同時(shí)，還要結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展情況，積極從內(nèi)部、外部進(jìn)行資金的籌集，這一過程中要拓寬資金籌集的渠道，確保企業(yè)具備較強(qiáng)的支付能力與償債能力。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還要實(shí)現(xiàn)預(yù)算和業(yè)績考核的無縫對(duì)接，建立資金管理考核機(jī)制，真正做到節(jié)約有獎(jiǎng)、超支有罰、獎(jiǎng)罰分明[2]。

4.3 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的發(fā)展方向

在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理與核算工作時(shí)，要將正常的經(jīng)營活動(dòng)作為前提。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營成本的計(jì)算過程中，要對(duì)開發(fā)過程中的資源消耗狀況以及開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)格進(jìn)行綜合考慮。同時(shí)，還要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的策劃、設(shè)計(jì)以及招投標(biāo)、施工、交房等過程進(jìn)行控制。這樣一來，才能提升房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理質(zhì)量。另外，還要注重目標(biāo)成本控制的完善，做好目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)跟蹤，對(duì)于項(xiàng)目成本進(jìn)行及時(shí)的評(píng)價(jià)和反饋，確保房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施時(shí)成為一種自覺管理的行為。

4.4 注重現(xiàn)場(chǎng)管理人員綜合素養(yǎng)的提升

相比于傳統(tǒng)的工業(yè)企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品金額較大，并且產(chǎn)品涉及到民生問題。因而，對(duì)于管理人員來說，要有一個(gè)良好的職業(yè)操守與專業(yè)能力。在進(jìn)行工程分包工作時(shí)，要對(duì)分包工程的承包單位進(jìn)行研究，明確承包單位的施工人員素質(zhì)、企業(yè)綜合實(shí)力等因素。對(duì)于分包出去的工程，施工過程中要做好施工質(zhì)量的監(jiān)督工作，防止施工中出現(xiàn)以次充好、偷工減料等問題。同時(shí)，還要專門聘請(qǐng)專業(yè)素養(yǎng)較高的監(jiān)理公司進(jìn)行施工的監(jiān)督，提升相關(guān)建筑工程的施工質(zhì)量。

4.5 建立健全企業(yè)內(nèi)部控制體系

對(duì)于內(nèi)部控制而言，它是一項(xiàng)較為復(fù)雜、系統(tǒng)的工程，房地產(chǎn)企業(yè)要建立一套高度統(tǒng)一、合理的內(nèi)部控制機(jī)制。首先，企業(yè)要建立完善的內(nèi)部控制架構(gòu)體系，在這一體系中應(yīng)該包含董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)以及經(jīng)理層、內(nèi)部控制部門等。另外，對(duì)于一些重大項(xiàng)目的招標(biāo)工作以及重大的人事任免工作來說，要嚴(yán)格按照規(guī)定與程序落實(shí)聯(lián)簽制度。

5 結(jié)語

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要根據(jù)自身的發(fā)展情況，建立健全內(nèi)部控制體系，做好企業(yè)的資金、成本管理。同時(shí)，還要積極引進(jìn)國際上的一些先進(jìn)、科學(xué)的管控制度，確保企業(yè)內(nèi)部管控不斷地發(fā)展與完善。