“土地超市”：土地二級(jí)市場(chǎng)改革創(chuàng)新的余姚模式

□余姚市國(guó)土資源局

以全國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)為契機(jī)，全面整合現(xiàn)有的數(shù)據(jù)資源，積極打造線上線下一體化“土地超市”，解決了土地二級(jí)市場(chǎng)供需信息不對(duì)稱的問題，有效盤活了存量建設(shè)用地，提高了土地資源配置利用效率

2017年1月，寧波市正式被原國(guó)土資源部列入全國(guó)完善國(guó)有建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓出租抵押二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)地區(qū)之一。余姚市以此為契機(jī)，積極探索創(chuàng)新，破解實(shí)踐難題，在全省率先建立“土地超市”，盤活利用存量土地資源，促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，開創(chuàng)了土地二級(jí)市場(chǎng)改革創(chuàng)新的“余姚模式”，取得了初步成效。截至目前，通過“土地超市”共完成交易163宗，面積2033.6畝，交易金額近20億元；共受理抵押登記業(yè)務(wù)560件，抵押融資金額約2.5億元。

政策上“先行先試”，完善交易機(jī)制。一是明確交易范圍。適時(shí)出臺(tái)《余姚市國(guó)有建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)實(shí)施方案》，明確本市各類導(dǎo)致國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為都屬于轉(zhuǎn)讓，包括買賣、交換、贈(zèng)與、出資、司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，首次明確了土地轉(zhuǎn)讓范圍。二是“降低”交易門檻。按照“先投入后轉(zhuǎn)讓”的原則，在全國(guó)首創(chuàng)以“預(yù)告登記”方式為“未完成開發(fā)投資總額25%以上的國(guó)有建設(shè)用地”辦理轉(zhuǎn)讓，受讓方可憑《不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記證明》辦理項(xiàng)目開工相關(guān)手續(xù)，待開發(fā)投資總額達(dá)到法定要求時(shí)，再依法辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。截至目前，已有12宗土地以預(yù)告登記方式辦理轉(zhuǎn)讓，其中3宗已辦理施工許可證可開工建設(shè)，預(yù)計(jì)可增加固定資產(chǎn)投資2.3億元。同時(shí)，積極開展工業(yè)用地分割轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)，在出讓合同無限制性約定的前提下，允許工業(yè)、倉儲(chǔ)和用于科研的科教用地經(jīng)批準(zhǔn)后分割轉(zhuǎn)讓。目前，該市已為6家企業(yè)辦理了分割轉(zhuǎn)讓，涉及面積40.4畝。三是“調(diào)低”交易成本。實(shí)施稅收優(yōu)惠，對(duì)通過司法拍賣、協(xié)議轉(zhuǎn)讓等方式取得閑置資產(chǎn)所有權(quán)，其中涉及房產(chǎn)和土地資產(chǎn)過戶產(chǎn)生的地方稅收（僅指增值稅、土地增值稅和契稅）收入的50%獎(jiǎng)勵(lì)給受讓人。截至目前，已成功為22家企業(yè)節(jié)約資金750萬元，切實(shí)降低了企業(yè)用地成本。

平臺(tái)上設(shè)“土地超市”，創(chuàng)新運(yùn)行模式。一是平臺(tái)交易。結(jié)合年度土地出讓計(jì)劃以及全市批而未供、供而未用和低效閑置土地?cái)?shù)據(jù)庫，于2017年6月建立了土地交易二級(jí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫平臺(tái)，開發(fā)建設(shè)“發(fā)布、歸集、查詢”三位一體的微信公眾號(hào)“余姚土地市場(chǎng)”，及時(shí)提供信息服務(wù)，主動(dòng)接受社會(huì)監(jiān)督。二是信息共享。廣泛宣傳引導(dǎo)和鼓勵(lì)有意向轉(zhuǎn)讓或求購?fù)恋氐钠髽I(yè)，直接向國(guó)土部門或在“余姚土地市場(chǎng)”公眾號(hào)上登記，實(shí)現(xiàn)“線上”和“線下”同步登記，不斷充實(shí)“土地超市”的“貨源”，推動(dòng)信息集聚和實(shí)時(shí)共享。截至目前，“土地超市”上共登記企業(yè)381家，其中意向交易的企業(yè)201家，涉及面積2787畝，意向申購的企業(yè)180家，涉及面積1811畝。三是市場(chǎng)透明。“土地超市”中土地需求信息、轉(zhuǎn)讓信息、成交宗數(shù)、成交金額等大數(shù)據(jù)應(yīng)用的建立和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫的實(shí)時(shí)更新，成為了土地市場(chǎng)的“晴雨表”，為職能部門土地資源配置提供科學(xué)依據(jù)。

管理上“規(guī)范運(yùn)作”，健全服務(wù)體系。一是規(guī)范交易流程。結(jié)合本地實(shí)際，明確土地二級(jí)市場(chǎng)按照“信息發(fā)布-交易登記—交易審批—合同簽訂—權(quán)證辦理”的交易流程進(jìn)行，采取違約責(zé)任追究、價(jià)格管控、批后監(jiān)管等方式進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)信息發(fā)布常態(tài)化、交易登記一體化、交易審批標(biāo)準(zhǔn)化、轉(zhuǎn)讓合同規(guī)范化的管理機(jī)制。同時(shí)，結(jié)合“最多跑一次”改革要求，擬定了國(guó)有建設(shè)用地二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)權(quán)力清單，明確了辦理依據(jù)、受理材料、工作流程等內(nèi)容，最大限度讓辦事企業(yè)和群眾“少跑”，不斷規(guī)范交易程序。二是完善市場(chǎng)調(diào)控。完善土地二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格形成、監(jiān)測(cè)、指導(dǎo)和監(jiān)督機(jī)制，防止交易價(jià)格異常波動(dòng)。嚴(yán)格落實(shí)土地交易價(jià)格申報(bào)制度，對(duì)交易價(jià)格進(jìn)行審核。存在閑置違約責(zé)任的先處置違約責(zé)任后方可進(jìn)行交易，經(jīng)營(yíng)性用地低于近3年同類用途、同地段土地一級(jí)市場(chǎng)平均出讓價(jià)格70%的，政府可行使優(yōu)先購買權(quán)。三是加強(qiáng)履約監(jiān)管。對(duì)于涉及空地轉(zhuǎn)讓、在建工程轉(zhuǎn)讓的，重新約定開發(fā)建設(shè)期限和履約條款，強(qiáng)化以開、竣工為重點(diǎn)的履約情況監(jiān)管。及時(shí)與新受讓方簽訂土地出讓補(bǔ)充合同，按照交易價(jià)格的10%收取開竣工履約保證金，明確其開竣工時(shí)間及違約責(zé)任。安排專人定期對(duì)項(xiàng)目用地利用現(xiàn)狀進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤，做好開竣工預(yù)警提醒、開竣工申報(bào)、現(xiàn)場(chǎng)核查和竣工驗(yàn)收等工作，督促用地單位按照合同要求有序開發(fā)、集約利用。