“多主體供應(yīng)房源”，該怎樣理解

近日，“政府不再作為居住用地唯一供應(yīng)者”的消息引發(fā)輿論關(guān)注。國土資源部部長姜大明1月15日在全國國土資源工作會議上說，“要改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況，研究制定權(quán)屬不變、符合土地和城市規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，完善促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性土地制度，推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。

政府將不再是居住用地的唯一提供者，這意味著什么？對百姓租房、購房會產(chǎn)生哪些影響？

土地“增量”從何而來

攸克（自媒體作者）

政府不再作為居住用地唯一供應(yīng)者，到底透露出哪些信息，朋友圈里的人大部分沒有看懂。土地管理涉及的概念十分復(fù)雜，先簡單解釋一下：

“二元土地制度”，即我國有城鎮(zhèn)建設(shè)用地和農(nóng)村集體土地。商品房只能蓋在城鎮(zhèn)建設(shè)用地上才能合法買賣。然而城市規(guī)模在擴(kuò)大，工業(yè)項目、房地產(chǎn)開發(fā)都得建在城鎮(zhèn)建設(shè)用地上，所以要把農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)建設(shè)用地。這個“轉(zhuǎn)”，就是“征地”。

“新增建設(shè)用地指標(biāo)”，個人不能隨便轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)，地方政府也不能隨便“轉(zhuǎn)”。我國實行嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，對新增建設(shè)用地，以指標(biāo)的方式進(jìn)行管理，每年有總指標(biāo)，層層分到地方，地方只能在指標(biāo)以內(nèi)把農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)建設(shè)用地。

基本概念明確后，再看要做增量的土地從何而來。除了房企通過招拍掛拿到住宅用地之外，還有其他機(jī)構(gòu)能夠拿到住宅土地嗎？是的。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從地方政府獲得的各種土地中，可能包含配套住房用途的土地。批地的政府部門會通過各種土地權(quán)屬、用途管制、規(guī)劃手段，規(guī)定配套土地只能用于建設(shè)員工宿舍、人才公寓，并且只能給企業(yè)員工居住。在這種土地上建起的樓沒有可分割的房產(chǎn)證，過去不可對外出售。

未來，這些企業(yè)的用地如果用途管制層面是“居住”，那么就可以作為住宅用地。新的管理辦法出臺后，配套土地上建設(shè)的樓房可能用于租賃，而這種租賃關(guān)系受到法律保護(hù)。

除了企業(yè)手里的配套土地，還有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織手中也有符合用途的土地，這些土地也可以開發(fā)租賃住宅，這部分土地不占用“新增建設(shè)用地指標(biāo)”，只需遵守用途管制的原則即可。

以上兩種土地都是“增量”，對于北京、上海這樣的城市作用尤為突出。北京、上海的新版城市發(fā)展總體規(guī)劃在城鎮(zhèn)建設(shè)用地的科目上都是“減量規(guī)劃”，而上述兩種“增量”土地繞過“指標(biāo)”管控，可以提供更多租賃住房，百姓也可以有更多選擇，可謂一舉兩得。

宅基地要有退出機(jī)制

櫻桃（房地產(chǎn)新媒體作者）

居住用地和商品房用地不是一個概念。政府不再是住宅用地的唯一供應(yīng)者，村集體的土地可以作為建設(shè)用地入市建住宅，但住宅并非等同商品房。農(nóng)村集體用地，可以由公司，比如村集體股份合作公司開發(fā)建成房子用來出租，但不能賣。能夠用于買賣的，依然是國有用地的商品房。

政府不再是居住用地的唯一提供者，實質(zhì)上是給宅基地一定程度的松綁，讓農(nóng)民參與中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。以后村集體的地不用被拆遷，可以直接名正言順地蓋房出租，獲得城市發(fā)展的紅利。而政府可以不用花費過去拆遷的成本，就可以擴(kuò)大租房的房源，用市場化手段解決住房保障問題。

事實上，2017年國土部就發(fā)過文件，鼓勵集體用地建設(shè)租賃房。對于建設(shè)用地緊張的一二線城市，集體用地的加入有利于擴(kuò)大租賃房源。對于大城市邊緣在農(nóng)村集體土地上的“城中村”，未來經(jīng)過改造，可以名正言順地成為租賃社區(qū)。

但是，不能指望新政策讓城市房價大幅下降。集體用地上的房屋只讓租，不讓賣，可供買賣的商品房受到的影響不能說沒有，但是不大。

另外，宅基地的土地所有權(quán)是集體的，未來也依然是，這一點不會改變，而農(nóng)民有土地的使用權(quán)，這個權(quán)利在未來集體用地進(jìn)入租賃房屋供應(yīng)市場的過程中，也必須充分保障。重慶、浙江等多地已經(jīng)在探索和試點宅基地退出機(jī)制，也取得了很多經(jīng)驗。宅基地有退出機(jī)制，才是對農(nóng)民權(quán)益的最好保障。

對以往政策的重申與總結(jié)

張大偉（中原地產(chǎn)首席分析師）

政府不再是居住用地的唯一提供者，涉及的這些政策基本都是對之前政策的重申與總結(jié)。

“我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法。”解讀一下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，主要是針對過去的限制企業(yè)土地。前提是權(quán)屬不變，而且符合規(guī)劃。這就使得供應(yīng)的住宅只能是出租房，因為不得轉(zhuǎn)讓，所以不是保障房，更不是商品房。

過去中國房地產(chǎn)的20年發(fā)展歷史，其實就是國有土地的發(fā)展歷史。長期以來，住宅土地來源單一，地方土地財政依賴房地產(chǎn)，依賴土地招拍掛。現(xiàn)在，國家鼓勵集體用地建設(shè)租賃房，有利于提高用地指標(biāo)緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)的可能性。另外，集體土地價值將有非常大的提升。集體土地用作租賃用地是試點方向，這對于商品房住宅市場來說也能起到緩解供需的作用。

“推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障，租購并舉的住房制度”，多主體供應(yīng)房源，必然需要多主體供應(yīng)土地。未來非房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)集體土地的政策將會加速試點。

從另一個角度看，對于商品房住宅市場來說，土地來源目前沒有任何改變。新政對于房價的影響有限，但是能讓更多人有更多住房選擇。

帶來多方利好的重大改革創(chuàng)新

徐小午（地產(chǎn)行業(yè)觀察者）

全社會都在關(guān)心房地產(chǎn)長效機(jī)制，但是租賃市場從哪來獲得價格更合理的住房呢？針對這個問題，現(xiàn)在有了新的解決辦法。地價漲房價高，租房賠本？那就利用集體土地作租賃，相關(guān)企業(yè)直接跟村委會談，把開發(fā)成本降下來。政府不再是居住用地唯一的提供方，意味著手上有配套土地的企業(yè)也可以成為租賃房屋土地的提供者，企業(yè)自身還可以參與租賃運營，這樣企業(yè)也有利潤可賺。

姜大明部長的話帶來幾重利好消息：對政府來說，可以解決城中村拆遷成本高、環(huán)境差的問題，大城市的土地稀缺局面得到緩解；對農(nóng)民來說，利用宅基地可以實現(xiàn)土地財富增值；對于正在一二線城市奮斗，買不起房子的外地年輕人來說，不會因為高房價被逼走。

有人說，既然這么多利好，那炒房炒地客是不是要來了？請注意，盡管宅基地可以入市，但有兩個前提：

一是權(quán)屬不變，宅基地所有權(quán)依然是集體所有。炒作宅基地不受法律保護(hù)，城里人到農(nóng)村買宅基地的口子不開，嚴(yán)禁利用宅基地建別墅大院、私人會館。

二是符合規(guī)劃。雖然政府不再是唯一的住房土地供給方，也不是說宅基地想買就能買，還是要經(jīng)過相關(guān)部門的批準(zhǔn)，宅基地入市規(guī)模、用途依然受到嚴(yán)格管控。

上述兩個前提體現(xiàn)了“房住不炒”的總原則，入市的宅基地主要是滿足租房群體。

將多少宅基地和配套土地轉(zhuǎn)為租賃房屋用地，這方面地方政府有充分的自主權(quán)。對于一二線城市，土地供給有限，可以適當(dāng)增加供給規(guī)模，而三四線租房需求不大，就不用增加，也不會造成土地的浪費。

政府不再是居住用地的唯一提供者，這是帶來多方利好的重大改革創(chuàng)新，全國房地產(chǎn)的深刻變化即將到來。