英國房產(chǎn)中介市場的N種“擦邊球”

◎文/ 梁希之 溫希強

在英國，任何人都可以從事房產(chǎn)中介這一職業(yè)，不需要官方許可或證書。這個行業(yè)本身也沒有任何政府機構(gòu)直接監(jiān)管，全靠行業(yè)協(xié)會管理和行業(yè)自律。

自2014年4月1日起，英國政府委托國家貿(mào)易標準地產(chǎn)中介團隊負責(zé)評估英國的個人或企業(yè)是否適合在《地產(chǎn)中介法》的條款下從事中介工作。這個協(xié)會性質(zhì)的組織實質(zhì)上就是目前英國房地產(chǎn)中介的最大監(jiān)管機構(gòu)。它的職權(quán)范圍包括發(fā)布對中介的禁令或警告等。

在相對完善的市場規(guī)則和法規(guī)制約下，房產(chǎn)中介大多情況下是沒有辦法鉆空子的，只能在一些灰色區(qū)域打一些“擦邊球”。消費者在發(fā)現(xiàn)自己利益受損時，可以向公司和行業(yè)協(xié)會投訴或者向法院起訴，維護自身合法權(quán)益。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，英國目前存在以下幾種房產(chǎn)中介打“擦邊球” 的情況：

一是安排集中看房和投暗標。《英國房產(chǎn)與投資周報》主編范慧勇在接受新華社記者采訪時說，中介通常利用周末開放日的時間，安排幾十人輪流看一套房子，看完之后安排大家投暗標報價。由于消費者通常是看到其他大量競爭者的存在，而且每一套房總有幾個人對它感到滿意，因此暗標這種形式會導(dǎo)致買者自動抬高房價。這種方法是不違反任何法規(guī)的，但抬高了房價，對消費者不利。

二是中介伙同一些熟人欺詐壓價。一些中介通常會認識一些專門購房出租的人，如果他們串通好了，就有可能故意壓低房價，造成房屋賣不出去的假象，最終迫使房主低價把房子賣給這些中介的熟人。

三是把同一套房源反復(fù)當作新房源掛到網(wǎng)站上。數(shù)據(jù)表明，房屋在市場上宣傳的時間與購買者愿意支付的價格之間存在著直接的相關(guān)性，掛的時間越短，越容易賣出高價。根據(jù)英國房地產(chǎn)咨詢公司Hometrack的數(shù)據(jù)，在倫敦，一套房產(chǎn)往往在幾周內(nèi)被買走，幾乎有二分之一的買家支付原價或更高價格。而在威爾士，中介經(jīng)常將房子在市場上掛幾個月，但只有18%的買家支付原價或更高價格。

四是中介為客戶介紹抵押貸款經(jīng)紀人或律師，以獲取額外傭金。英國房主聯(lián)盟警告說，這種做法“出于追求利潤的目的被普遍濫用”。

房主聯(lián)盟首席執(zhí)行官保拉·希金斯指出，房地產(chǎn)經(jīng)紀人本來是為賣方服務(wù)的（賣方出中介費），然而，通過向客戶提供抵押貸款等金融服務(wù)，導(dǎo)致中介為自己的最大利益而不是賣方的利益行事。

事實上，英國最大的房產(chǎn)中介商CountryWide也是英國最大的單一抵押貸款發(fā)放機構(gòu)。

近年來，房主聯(lián)盟等組織一直呼吁政府出臺法規(guī)禁止中介商為潛在買家提供金融服務(wù)，但一直沒有下文。

英國買房人、賣房人如果與中介發(fā)生爭執(zhí)，消費者可以向中介公司、監(jiān)察專員或中介公司所屬的行業(yè)協(xié)會投訴。如果仍然不能解決，消費者也可以尋求法院仲裁或判決，這是房地產(chǎn)領(lǐng)域具有強制執(zhí)行權(quán)力的僅有的兩個渠道。

解決房地產(chǎn)中介市場存在的問題，英國主要依靠1979年出臺的《地產(chǎn)中介法》和2008年出臺的《保護消費者免受不公平交易條例》這兩部法規(guī)。

范慧勇說：“英國房地產(chǎn)中介通常是自愿加入行業(yè)協(xié)會，如英國皇家測量師學(xué)會、全國房地產(chǎn)中介協(xié)會等，以提高自身的信用資質(zhì)。這些協(xié)會，包括國家貿(mào)易標準地產(chǎn)中介團隊，都沒有執(zhí)法權(quán)及行政權(quán)。所有涉及房地產(chǎn)中介的終極爭端解決方案就是仲裁和法庭判決。”

目前，英國房地產(chǎn)中介市場仍然存在監(jiān)管不足的問題。部分業(yè)內(nèi)人士呼吁進一步加強監(jiān)管，但被政府以擔(dān)心影響市場競爭和消費者權(quán)益為由拒絕。英國政府認為，如果所有的中介商都需要政府監(jiān)管并核發(fā)執(zhí)照，就可能導(dǎo)致交易手續(xù)費用提高，最終將使消費者權(quán)益受損，得不償失。