淺議不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查的關(guān)系

王躍磊

正元地理信息有限責(zé)任公司濰坊分公司，山東濰坊 261000

在經(jīng)濟(jì)全球化的大背景下，人們更加關(guān)注自己的權(quán)益，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查是不動(dòng)產(chǎn)登記和土地登記的重要內(nèi)容，直接關(guān)系到城中村改造、違法建筑的處理以及房地產(chǎn)開發(fā)等問題，是和每個(gè)人的切身利益密切相關(guān)的大事，因此，如何根據(jù)具體情況，分析不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查的關(guān)系，采取科學(xué)合理的應(yīng)對(duì)措施，正確處理二者之間的關(guān)系，加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查工作是值得探討的問題。

1 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查簡析

地籍調(diào)查是指根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)土地的歸屬權(quán)問題所展開的調(diào)查過程以及對(duì)已經(jīng)登記的土地權(quán)屬問題進(jìn)行更詳實(shí)地記錄的管理方式。地籍調(diào)查是土地登記的重要基礎(chǔ)，為土地的注冊登記、 發(fā)證核實(shí)提供可靠的依據(jù)和重要的信息參考。地籍調(diào)查中的資料成果只有進(jìn)行了土地登記后，才能具有法律效應(yīng)。地籍調(diào)查分為土地權(quán)屬調(diào)查和地籍測量2方面。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的歸屬情況、所處狀態(tài)以及一些其他相關(guān)情況所進(jìn)行的調(diào)查和記錄，在土地管理過程中，對(duì)和申請(qǐng)人相關(guān)的宗地信息、以及房產(chǎn)信息等內(nèi)容的調(diào)查。主要包括在測繪和登記過程中形成的各種圖紙、登記表格、清單、各種記錄等信息以及所涉及的照片、視頻、音頻等資料。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，是城建過程在規(guī)避違章建筑的重要途徑。

2 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查的關(guān)系

2.1 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍調(diào)查的聯(lián)系

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍調(diào)查無論在土地權(quán)屬調(diào)查方法上，還是界址測量方法和程序上都遵循地籍調(diào)查的權(quán)屬調(diào)查要求和界址的測量要求，對(duì)測量技術(shù)和精準(zhǔn)要求方面2種調(diào)查大體相同，另外，在軟件功能主體上也遵循地籍調(diào)查功能。宗地是進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍調(diào)查的核心，宗地是地籍調(diào)查的基本單元，宗地是最基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查途徑，還包括房屋、林木等的調(diào)查，不動(dòng)產(chǎn)單元的編碼是對(duì)地籍調(diào)查宗地代碼的擴(kuò)展和完善。

2.2 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍調(diào)查的不同點(diǎn)

2.2.1 外延不同

不動(dòng)產(chǎn)的外延范圍更大，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人的自身權(quán)利包括使用權(quán)和所有權(quán)這2大類型。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查不僅包括地籍調(diào)查中以宗地為中心的集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)以及國有土地使用權(quán)，還包括土地承包經(jīng)營權(quán)以及房屋、林木等定著物所有權(quán)、使用權(quán)等主要調(diào)查內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)所包含的物權(quán)范圍要比地籍調(diào)查大。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查以地基調(diào)查為基礎(chǔ)，地籍宗地代碼為19位，不動(dòng)產(chǎn)單元編碼在此基礎(chǔ)上加設(shè)了9位定著物代碼。

2.2.2 技術(shù)路線不同

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是以地籍調(diào)查為基礎(chǔ)，以宗地為基本單元，工作底圖是根據(jù)所獲得的調(diào)查信息資料， 并以現(xiàn)存的集體土地所有權(quán)地籍圖、城鎮(zhèn)地籍圖、村莊地籍圖為基礎(chǔ)，通過大比例尺地形圖、高分辨率影像圖等的協(xié)助，共同制作完成的，內(nèi)外業(yè)核實(shí)、實(shí)地測量等調(diào)查方式是進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)測量等工作的有效手段，操作程序要符合不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)要求。

2.3 調(diào)查的目的不同

地籍調(diào)查的最初目的是為了查明組成城鎮(zhèn)、村莊的每一宗土地的具體位置、權(quán)屬、界址范圍、數(shù)量以及每一宗土地的用途、等級(jí)等，工作重點(diǎn)是對(duì)土地信息的挖掘。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記為目的，調(diào)查是不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記和發(fā)證的必備環(huán)節(jié)，更側(cè)重于合法權(quán)益，是必須遵照法律法規(guī)完成的遵照法定程序的調(diào)查。地籍調(diào)查本身不存在法定性質(zhì)，只有當(dāng)宗地需要進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)證，這時(shí)所進(jìn)行的地籍調(diào)查才具有法律意義。

2.4 調(diào)查的成果不同

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍調(diào)查的圖件成果有區(qū)別，宗地圖是地籍調(diào)查的圖案結(jié)果，對(duì)實(shí)際面積的計(jì)算也只是對(duì)宗地面積的計(jì)算，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查中，不僅要獲得宗地圖，還需調(diào)查房產(chǎn)分戶圖，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查關(guān)于實(shí)際面積計(jì)算增加了房屋面積計(jì)算，這是地籍調(diào)查所沒有的。此外，二者的調(diào)查表格不同，地籍調(diào)查主要運(yùn)用地籍調(diào)查表，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查不僅有地籍調(diào)查表，還有土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)查表、農(nóng)用地其他使用權(quán)調(diào)查表、集體土地所有權(quán)宗地分類面積調(diào)查表、房屋調(diào)查表、林權(quán)調(diào)查表等，所涵蓋的調(diào)查內(nèi)容更多。

3 關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的優(yōu)化建議

3.1 了解不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的主要技術(shù)

野外測量技術(shù)是在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查中應(yīng)用廣泛的技術(shù)，采用全站儀進(jìn)行實(shí)地測量，把測量得到的數(shù)據(jù)傳輸至計(jì)算機(jī)中，通過圖片的形式把測量結(jié)果記錄在計(jì)算機(jī)中。數(shù)字化內(nèi)業(yè)掃描技術(shù)是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)地籍測量中所獲取的圖片信息通過數(shù)字掃描技術(shù)和計(jì)算機(jī)技術(shù)來確定不動(dòng)產(chǎn)坐標(biāo)數(shù)據(jù)，并通過對(duì)數(shù)據(jù)和圖片的對(duì)比、疊加、調(diào)整，作為地籍測量的重要參考。RS技術(shù)是隨科技的發(fā)展新興起的測量技術(shù)，已逐漸在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查中推廣運(yùn)用，根據(jù)具體情況，具體分析運(yùn)用，使遙感技術(shù)發(fā)揮最佳效果，確保測量結(jié)果的準(zhǔn)確性。通過遙感技術(shù)和影像處理技術(shù)的融合，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測繪中的圖片和信息數(shù)據(jù)處理更高效更合理，提高測繪效果。

3.2 做好不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬調(diào)查

不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬調(diào)查是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查中的重要工作內(nèi)容，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查過程中，采取內(nèi)外業(yè)核實(shí)和實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方式，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬進(jìn)行調(diào)查、明確界址劃分、用途等內(nèi)容，確保所調(diào)查的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬明確、界址清楚。根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)于權(quán)屬來源資料相對(duì)完整的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查可采取外業(yè)核實(shí)法完成調(diào)查；若不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來源資料缺失，采取內(nèi)外業(yè)核實(shí)、實(shí)地調(diào)查法來共同實(shí)現(xiàn)調(diào)查；針對(duì)沒有權(quán)屬來源資料的不動(dòng)產(chǎn)，主要通過外業(yè)調(diào)查法來完成權(quán)屬調(diào)查。

3.3 恰當(dāng)使用測量方法

不動(dòng)產(chǎn)測量是權(quán)籍調(diào)查中的不可缺少的組成部分，在具體測量中，根據(jù)實(shí)地的基礎(chǔ)條件、技術(shù)可行性等進(jìn)行測量方法的合理選擇，以實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)單元的界址清晰、面積測量操作規(guī)范，數(shù)據(jù)運(yùn)算準(zhǔn)確。對(duì)于城鎮(zhèn)、村莊、獨(dú)立工礦等區(qū)域的權(quán)籍調(diào)查測量通常采用解析法；關(guān)于房屋邊長的測量，可以通過幾何要素法來計(jì)算；解析法進(jìn)行界址點(diǎn)坐標(biāo)和土地面積的測量適用于那些分散、獨(dú)立的建設(shè)用地，也可以通過圖解法對(duì)界址點(diǎn)坐標(biāo)進(jìn)行測量；對(duì)于海域和耕地、林地、園地、草地、水域、灘涂等，可以根據(jù)具體實(shí)際情況，合理選擇解析法或圖解法來完成界址點(diǎn)坐標(biāo)的測量。

3.4 加強(qiáng)管理，提高重視程度

嚴(yán)格的管理是做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的有力保障，因此，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查應(yīng)有專門的機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的原則， 提高工作效率。房地一體調(diào)查、林地一體調(diào)查模式在逐漸推廣。提高對(duì)動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的重視程度，運(yùn)用板報(bào)、條幅、傳單、公眾號(hào)、多媒體等多種形式，加大宣傳力度，使更多的人了解不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍調(diào)查的關(guān)系，明確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的重要意義和作用，獲得權(quán)責(zé)人的大力支持，減少工作中的阻力，提高工作效率。

3.5 提高工作人員的自身素質(zhì)

工作人員是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的主要完成者，他們的自身素質(zhì)和技術(shù)水平是做好這項(xiàng)工作的關(guān)鍵。因此，需要通過集中學(xué)習(xí)、網(wǎng)上培訓(xùn)、外出進(jìn)修等多種形式加強(qiáng)對(duì)工作人員的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，提高他們的理論水平和專業(yè)素養(yǎng)，并通過具體的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查案例分析、學(xué)術(shù)交流等積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，取長補(bǔ)短，選擇吸收，運(yùn)用于自身的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作實(shí)踐，提高工作能力和業(yè)務(wù)素養(yǎng)。樹立終身學(xué)習(xí)的正確理念，注重自身的后續(xù)自我提升，通過學(xué)習(xí)不斷完善自我，以適應(yīng)現(xiàn)代測繪技術(shù)的新要求和時(shí)代發(fā)展的需求。嚴(yán)格錄用人員，對(duì)新招人員要從學(xué)歷、理論測試、實(shí)踐操作、工作經(jīng)歷和業(yè)績等多方面進(jìn)行考核，入職前做好崗前培訓(xùn)，熟悉和了解不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的特點(diǎn)和主要內(nèi)容，為做不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作奠定必備的基礎(chǔ)。加大人才引進(jìn)力度，聘請(qǐng)專業(yè)技術(shù)人才擔(dān)任重要崗位工作，加強(qiáng)工作人員隊(duì)伍建設(shè)，提高工作人員整體素質(zhì)。

4 結(jié)語

隨著經(jīng)濟(jì)的市場化，人們的權(quán)利意識(shí)逐漸增強(qiáng)，國家相關(guān)的法律法規(guī)也相繼出臺(tái)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記的重要環(huán)節(jié)，也是保障人民合法權(quán)利的具體體現(xiàn)。本文闡述了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查以及地籍調(diào)查的主要內(nèi)容，探討了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查同地籍的調(diào)查的聯(lián)系，從外延不同、技術(shù)路線不同、調(diào)查的最終目標(biāo)不同、調(diào)查的成果不同等方面進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍調(diào)查的不同點(diǎn)的分析，采取了解不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的主要技術(shù)、做好不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬調(diào)查、恰當(dāng)使用測量方法、加強(qiáng)管理，提高重視程度、提高工作人員的自身素質(zhì)等有效策略，明確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍的調(diào)查的關(guān)系，提高調(diào)查的效率。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作是一項(xiàng)艱辛而復(fù)雜的工作，需要我們樹立正確的服務(wù)意識(shí)，克服困難，不斷進(jìn)取，提高技術(shù)水平，優(yōu)化調(diào)查方式，提高調(diào)查質(zhì)量。讓我們共同努力，為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍的調(diào)查的順利、有效進(jìn)展貢獻(xiàn)力量。