外圍物業(yè)管理公司收入問題探討

劉云輝

摘要：本文闡述了外圍物業(yè)管理公司收入管理中存在的問題，通過(guò)對(duì)其成因進(jìn)行深入探討，提出了解決問題的途徑，最后由問題引申出更多的思考，即對(duì)物業(yè)管理過(guò)程的思考，采用人文的方式處理企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾，從而達(dá)到解決收費(fèi)問題的目的。

關(guān)鍵詞：外圍物業(yè)管理公司 收入 問題

一、外圍物業(yè)管理公司概況

外圍物業(yè)管理公司成立于2007年10月，是大慶油田礦區(qū)服務(wù)事業(yè)部下屬分公司，主要負(fù)責(zé)油田的后勤保障工作，服務(wù)對(duì)象為油田外圍采油廠（包括采油六廠至采油十廠）廠區(qū)及當(dāng)?shù)鼐用?、商服和住礦單位的采暖及物業(yè)服務(wù)。具體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有采暖、物業(yè)服務(wù)及轉(zhuǎn)供水電銷售、托幼管理、自行車棚管理，等等。

隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，城鎮(zhèn)住房制度與相關(guān)的管理體制均發(fā)生了一定的變化，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了住宅商品化，在產(chǎn)權(quán)方面形成了不同的格局。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中，物業(yè)管理的發(fā)展迅速，不僅僅在社區(qū)管理和城市建設(shè)中發(fā)揮了作用，同時(shí)也促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。如今，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在高速發(fā)展，物業(yè)管理的流程更加完善，逐漸朝著社會(huì)化和專業(yè)化的方向發(fā)展，管理的內(nèi)容更加具體，范圍更大。在同一個(gè)城市，不同的集團(tuán)為了加快多元化發(fā)展，向多領(lǐng)域、不同行業(yè)進(jìn)軍，很多物業(yè)公司也如雨后春筍般涌現(xiàn)，這同時(shí)也加劇了這個(gè)本就微利行業(yè)的企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)，物業(yè)公司只能通過(guò)不斷提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和增加服務(wù)項(xiàng)目來(lái)適應(yīng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。更高品質(zhì)、更高質(zhì)量的服務(wù)才是物業(yè)企業(yè)生存發(fā)展的必由之路。

二、外圍物業(yè)管理公司在收入管理中存在的問題

外圍物業(yè)管理公司正是在大慶油田發(fā)展過(guò)程中，企業(yè)實(shí)行主輔分離，企業(yè)專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營(yíng)的背景下，從原來(lái)的多種經(jīng)營(yíng)單位重整分離出來(lái)的，專門從事物業(yè)、采暖經(jīng)營(yíng)的專業(yè)化物業(yè)管理公司。同時(shí)，在物業(yè)管理的實(shí)際發(fā)展過(guò)程中，住戶、商服企業(yè)和住礦單位對(duì)物業(yè)服務(wù)要求的不斷提高，企業(yè)市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，同行業(yè)物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)模式及規(guī)范化的轉(zhuǎn)變而自身企業(yè)管理的差異化、市場(chǎng)化意識(shí)的不成熟等，都導(dǎo)致了企業(yè)收費(fèi)難、服務(wù)難的尷尬局面。

企業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要目標(biāo)在于實(shí)現(xiàn)盈利，企業(yè)應(yīng)該針對(duì)經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)完善相關(guān)的內(nèi)部控制制度。內(nèi)部控制制度在企業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理的各個(gè)環(huán)節(jié)中都能展現(xiàn)，對(duì)企業(yè)的收入產(chǎn)生影響。內(nèi)容控制涉及的內(nèi)容比較多，不僅僅包括企業(yè)的銷售業(yè)務(wù)，同時(shí)也包括企業(yè)的結(jié)算業(yè)務(wù)，企業(yè)應(yīng)該對(duì)產(chǎn)品生產(chǎn)的數(shù)量進(jìn)行控制，在市場(chǎng)上控制好產(chǎn)品的價(jià)格，從而形成完善的市場(chǎng)體系，確保經(jīng)營(yíng)活動(dòng)按照制度執(zhí)行，提升財(cái)務(wù)管理的實(shí)效性。對(duì)收入進(jìn)行內(nèi)部控制，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生非常重要的影響，完善收入的控制，在一定程度上可以維護(hù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效果，防止資金流動(dòng)性差的情況出現(xiàn)，使企業(yè)的外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境得到改善。

外圍物業(yè)管理公司按照油田公司的統(tǒng)一部署，加強(qiáng)了企業(yè)的內(nèi)部控制，同時(shí)加強(qiáng)了企業(yè)收入環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制。正如國(guó)內(nèi)大多數(shù)企業(yè)一樣，外圍物業(yè)管理公司在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中，同時(shí)也遇到了許多收入、收費(fèi)環(huán)節(jié)中存在的共同問題和具有本企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理特色的特殊問題。下面簡(jiǎn)要列舉在實(shí)際工作中碰到的問題：收入入賬時(shí)間不及時(shí)，確認(rèn)收入時(shí)間不合理；散戶收費(fèi)不足，收入中存在擠占指標(biāo)的情況，如當(dāng)完不成對(duì)散戶的收入時(shí)用對(duì)單位的收入來(lái)彌補(bǔ)單位整體收入的不足；收費(fèi)人員自身素質(zhì)良莠不齊，溝通方式欠缺、責(zé)任心不強(qiáng)；從收費(fèi)、稽核、資金回籠、收入確認(rèn)的過(guò)程各方面的監(jiān)控及管理流程還不是很到位、不夠完善；收入、成本發(fā)生的時(shí)點(diǎn)的不確定性、不匹配性。

三、外圍物業(yè)管理公司收入管理問題產(chǎn)生的原因

經(jīng)過(guò)對(duì)上述問題的探究和分析，筆者認(rèn)為主要是公司的歷史背景所導(dǎo)致的。公司是從當(dāng)年油田多種經(jīng)營(yíng)單位分離出來(lái)的，多種經(jīng)營(yíng)單位是油田生產(chǎn)開發(fā)以來(lái)，為了使整個(gè)油田企業(yè)做大、做強(qiáng)、實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展。油田的各二級(jí)單位自己組建籌辦的非主業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，各家單位百花齊放，形成了很多的實(shí)體單位，后來(lái)各多種經(jīng)營(yíng)單位形成一定規(guī)模后，油田又提出做強(qiáng)主業(yè)，進(jìn)行了主輔分離。由于多種經(jīng)營(yíng)單位經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，全市場(chǎng)化運(yùn)作，經(jīng)營(yíng)管理靈活，財(cái)務(wù)要求不嚴(yán)格，導(dǎo)致從多種經(jīng)營(yíng)單位分離出來(lái)的公司多少都保持了以前的工作風(fēng)格。因此在財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中存在著一些漏洞或不成熟的地方。另外由于以前是屬于油田的輔業(yè)，因此在人才方面存在著一定的劣勢(shì)，特別優(yōu)秀的人才不愿意到多種經(jīng)營(yíng)單位工作；另一方面油田招生聘用的新員工很多都是油田職工的下一代，這些孩子由于從小所受的教育和衣食無(wú)憂的生活狀態(tài)，難以滿足多種經(jīng)營(yíng)單位的發(fā)展需要，同時(shí)人員流動(dòng)的短缺、適合企業(yè)的有用人才匱乏及封閉的市場(chǎng)環(huán)境等，都成為了多種經(jīng)營(yíng)單位不能快速發(fā)展，做大做強(qiáng)并“走出去”的主要原因。另外，在外圍油田的住礦職工大多已經(jīng)回遷至中心城區(qū)，現(xiàn)住的散戶多為外地來(lái)的打工者或原油田職工但擁有兩套以上住房的人員，住房人員的素質(zhì)不高，繳費(fèi)意識(shí)差，因此收費(fèi)難度較大。加之地處偏遠(yuǎn)，收費(fèi)時(shí)間相對(duì)加長(zhǎng)，房屋空置率也在逐步加大，諸多原因?qū)е率召M(fèi)難度加大。

另外，采暖物業(yè)單位存在著服務(wù)時(shí)間的特色性，即采暖期為每年的10月份至次年的4月份，從而導(dǎo)致由于特殊的服務(wù)時(shí)間而導(dǎo)致收費(fèi)時(shí)間集中，收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)與成本發(fā)生的時(shí)間和金額大小不匹配，只有到年底才能整體看出全年的收入、成本經(jīng)營(yíng)情況。

四、外圍物業(yè)管理公司加強(qiáng)收費(fèi)管理的方式方法

（1）加強(qiáng)對(duì)收費(fèi)人員的素質(zhì)培訓(xùn)。收費(fèi)人員是企業(yè)收入實(shí)現(xiàn)的有力保證，因此有必要加強(qiáng)對(duì)收費(fèi)職工的素質(zhì)培訓(xùn)，提高收費(fèi)人員的素質(zhì)，提高他們的協(xié)調(diào)與溝通能力，加大加強(qiáng)收費(fèi)代表責(zé)任制，使部分大費(fèi)收費(fèi)員能夠獨(dú)立地與相應(yīng)單位保持良好溝通，并縮短中間環(huán)節(jié)，有效地進(jìn)行人力資源配置。

（2）加強(qiáng)與主要客戶群體的溝通，保證重要收入來(lái)源的增收創(chuàng)收，以實(shí)現(xiàn)整體收入的增收、創(chuàng)收。油田各采油廠、二級(jí)單位等大型國(guó)有企業(yè)是公司服務(wù)的主要客戶群體，讓他們?yōu)榻ㄔO(shè)和諧礦區(qū)、美化我們的共同家園多做貢獻(xiàn)。因此加大加強(qiáng)與此部分群體的溝通，可以穩(wěn)定、有效地保障收入的來(lái)源，已達(dá)到增收、創(chuàng)收的目的。endprint

（3）加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，保證收費(fèi)環(huán)節(jié)暢通，保證資金的安全性，同時(shí)加強(qiáng)收費(fèi)隊(duì)伍的建設(shè)。通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中對(duì)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生核心作用，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中，應(yīng)該完善企業(yè)管理、會(huì)計(jì)和考核等資料的完整，防止資料丟失。要保證生產(chǎn)的順利進(jìn)行，保證材料及時(shí)供應(yīng)，對(duì)管理活動(dòng)進(jìn)行合理分析，從而更好地完善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效果。企業(yè)在進(jìn)行內(nèi)部控制的環(huán)節(jié)中，應(yīng)該對(duì)職工的職責(zé)進(jìn)行確定，嚴(yán)格按照生產(chǎn)的流程進(jìn)行各項(xiàng)操作，完善對(duì)產(chǎn)品的審批工作，完善檢查和監(jiān)督制度，從而采用有效的制度組織生產(chǎn)活動(dòng)，防止在生產(chǎn)中產(chǎn)生漏洞，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并且糾正，從而確保經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的完成。提升企業(yè)財(cái)產(chǎn)的安全系數(shù)，通過(guò)內(nèi)部控制的方式，對(duì)貨幣資金的流動(dòng)情況及時(shí)掌握，并且對(duì)材料的采購(gòu)和驗(yàn)收環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格把控，防止材料的浪費(fèi)和盜竊等行為，實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)的最大化使用。確保企業(yè)的各項(xiàng)制度得以有效執(zhí)行。完善企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作，確保企業(yè)各類信息準(zhǔn)確，確保資料完整。

（4）做好全面預(yù)算管理，對(duì)收入成本進(jìn)行實(shí)時(shí)有效控制，力保收入成本的匹配性。在年初通過(guò)當(dāng)年的預(yù)算，并確保預(yù)算的有效實(shí)施，根據(jù)年初制定的預(yù)算，合理分配經(jīng)營(yíng)成本的支出，適當(dāng)調(diào)整成本的分配，及時(shí)根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整預(yù)算，使預(yù)算能為企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展做好服務(wù)。加強(qiáng)成本控制，合理分配成本、收入的入賬時(shí)間，確保收入成本的匹配性。

（5）加強(qiáng)對(duì)散戶的收費(fèi)力度，提高服務(wù)質(zhì)量，對(duì)收費(fèi)人員實(shí)施獎(jiǎng)懲措施。不斷提高企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，讓客戶全體對(duì)企業(yè)的服務(wù)認(rèn)可，同時(shí)加大加強(qiáng)收費(fèi)人員的獎(jiǎng)懲力度，促進(jìn)主觀能動(dòng)性，讓收費(fèi)工作直接與自身經(jīng)濟(jì)利益掛鉤，并對(duì)不配合的人員進(jìn)行通報(bào)批評(píng)，加強(qiáng)教育，最終達(dá)到收費(fèi)的目的。

除了制度上加強(qiáng)與制約，還能不能找出其他的辦法來(lái)平衡業(yè)主與企業(yè)之間的矛盾呢？商服企業(yè)、散戶的收費(fèi)工作一直是很難的一個(gè)環(huán)節(jié)，因此加強(qiáng)對(duì)散戶的教育，及時(shí)與業(yè)主保持溝通，提高業(yè)主的主人翁責(zé)任感，加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)互幫互助，搞好精神文明建設(shè)，爭(zhēng)取讓每位業(yè)主都能融入到小區(qū)內(nèi)部的管理和建設(shè)中來(lái)，讓他們發(fā)揮自身的聰明才智，獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，共同為建造美好家園而努力。當(dāng)每位業(yè)主都發(fā)揮了自身的能動(dòng)作用，了解自身應(yīng)盡的職責(zé)，物業(yè)工作的阻力助將轉(zhuǎn)化為動(dòng)力，自然散戶的收費(fèi)工作也就好做了，業(yè)主與企業(yè)間的關(guān)系也就融洽了。創(chuàng)建美好和諧的家園才是物業(yè)人應(yīng)孜孜不倦地研究的課題。

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（作者單位：大慶石油建設(shè)工程項(xiàng)目招投標(biāo)代理有限責(zé)任公司）endprint