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    論商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理

    2018-02-06 00:28:33楊曉麗
    中國(guó)總會(huì)計(jì)師 2017年12期
    關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算管理

    楊曉麗

    摘要:全面預(yù)算管理是企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的重要手段,本文從商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的內(nèi)涵與特點(diǎn)出發(fā),介紹了商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題,并提出了相應(yīng)的解決措施。

    關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè) 全面預(yù)算管理

    一、商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理概述

    (一)商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的內(nèi)涵

    全面預(yù)算管理是企業(yè)一種內(nèi)部管理手段,其主要是根據(jù)往期企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況及市場(chǎng)預(yù)測(cè)與分析,預(yù)測(cè)出未來(lái)一段時(shí)間企業(yè)的運(yùn)營(yíng)情況,從而對(duì)企業(yè)的人力、物力、財(cái)力進(jìn)行提前分配,最終使企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況與其戰(zhàn)略目標(biāo)達(dá)成一致。因此,商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)全面預(yù)算管理的執(zhí)行情況來(lái)判斷企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的進(jìn)度,同時(shí),合理的全面預(yù)算管理能夠有效控制企業(yè)的成本開支,能夠使現(xiàn)金流更加穩(wěn)定,在一定程度上確保企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。全面預(yù)算管理涵蓋了企業(yè)的各個(gè)部門,需要全體員工的參與與合作,通過(guò)對(duì)各項(xiàng)資源的分配來(lái)衡量出企業(yè)各個(gè)部門與企業(yè)整體的經(jīng)營(yíng)狀況,從中找出影響企業(yè)發(fā)展的弊端并予以解決,因此,全面預(yù)算管理也是連接企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效與戰(zhàn)略目標(biāo)的一條紐帶,對(duì)企業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。

    (二)商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的特點(diǎn)

    商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)主要從事土地開發(fā)、房產(chǎn)買賣、房屋建設(shè)與維修及相應(yīng)的售后、物業(yè)等經(jīng)營(yíng)內(nèi)容,商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目周期相對(duì)較長(zhǎng),大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)工作是大面積的商業(yè)與住宅區(qū),因此,其單單一個(gè)項(xiàng)目也往往需要跨年經(jīng)營(yíng),而受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響,部分房地產(chǎn)建設(shè)所面臨的政策與管理風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。同時(shí),商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)在其經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,資金占用數(shù)額較大,資金緊張是常態(tài),銀行的貸款政策與國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的改變都會(huì)在一定程度上影響到商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)的獲利情況。另外,商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)都是依靠不斷地開發(fā)新項(xiàng)目與新樓盤來(lái)進(jìn)行發(fā)展,因此,商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目大多是獨(dú)立核算的,而這種項(xiàng)目式的運(yùn)營(yíng)模式也在一定程度上決定了商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展與運(yùn)營(yíng)能力。

    二、商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題

    (一)全面預(yù)算參與度不高

    商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)在工作中往往比較重視工程項(xiàng)目安全問(wèn)題,對(duì)全面預(yù)算管理的重視程度不高,部分工作人員缺乏全面預(yù)算管理意識(shí),在日常工作中很難按照商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)編制的預(yù)算管理工作執(zhí)行。更有甚者,因?yàn)轭A(yù)算管理的約束性較強(qiáng),對(duì)其產(chǎn)生一定的抵觸情緒,這都導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理工作的參與度不高,使得其全面預(yù)算管理工作進(jìn)展緩慢,以至頻頻出現(xiàn)誤差,甚至無(wú)法維護(hù)企業(yè)的正常生產(chǎn)與運(yùn)營(yíng),給其經(jīng)營(yíng)管理工作帶來(lái)諸多麻煩。

    (二)預(yù)算編制不合理

    商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)編制的全面預(yù)算還不夠合理,大多只是參照往期預(yù)算情況進(jìn)行編制,因此,預(yù)算編制的內(nèi)容較為陳舊,很多已經(jīng)不適合商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)以后的發(fā)展。同時(shí),商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)為了業(yè)績(jī),不斷地趕工期、搶進(jìn)度,甚至不等預(yù)算編制完成就開始施工,這使得預(yù)算管理失去了應(yīng)有的控制作用,也使得工程項(xiàng)目的各項(xiàng)開支與預(yù)算管理不符,甚至導(dǎo)致全面預(yù)算管理工作形同虛設(shè),沒(méi)有太大的參照意義。另外,在編制全面預(yù)算管理時(shí),一些部門為了自身的利益多報(bào)預(yù)算數(shù)據(jù),而財(cái)務(wù)部門缺乏對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)的評(píng)判經(jīng)驗(yàn),因此,這容易導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算支出情況整體偏高,無(wú)法對(duì)企業(yè)的支出情況做到合理的把控,長(zhǎng)此以往,容易導(dǎo)致企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn),甚至損害企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。

    (三)預(yù)算監(jiān)督考核機(jī)制不健全

    商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)雖然編制了預(yù)算,但是對(duì)全面預(yù)算的后續(xù)執(zhí)行情況還不甚關(guān)注,由于缺少相應(yīng)的監(jiān)督與維護(hù),全面預(yù)算管理執(zhí)行起來(lái)效果不顯著,預(yù)算管理力度明顯不夠,這使得預(yù)算管理工作在日常執(zhí)行過(guò)程中不受重視。在日常工作中,如果預(yù)算與實(shí)際業(yè)務(wù)出現(xiàn)偏差,極容易導(dǎo)致工作人員隨意更改預(yù)算,以滿足實(shí)際業(yè)務(wù)的需求,長(zhǎng)此以往,商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理將流于形式,無(wú)法發(fā)揮出其應(yīng)有的作用。另外,商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)對(duì)其預(yù)算的執(zhí)行情況缺乏相應(yīng)的考核標(biāo)準(zhǔn),也沒(méi)有制定相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施,這也使得商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)的員工在日常工作中參與預(yù)算管理的積極性不高,預(yù)算管理執(zhí)行情況不夠穩(wěn)定,約束效果不佳。

    (四)基層財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)不高

    由于商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)的工程項(xiàng)目較多且工作環(huán)境較差,因此其對(duì)財(cái)會(huì)人員的要求不高,基層財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)不高,也是影響其全面預(yù)算管理發(fā)揮作用的重要因素之一。企業(yè)的預(yù)算都是有下屬各項(xiàng)目部逐層上報(bào)的,而部分財(cái)會(huì)人員由于自身水平有限,編制預(yù)算時(shí)往往會(huì)出現(xiàn)一些偏差,預(yù)算的編制很難滿足商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)的需要,由此編制成的全面預(yù)算也會(huì)存在一定的問(wèn)題,嚴(yán)重的將為企業(yè)帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)損失。

    三、商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的改進(jìn)措施

    (一)提高全面預(yù)算管理的參與度

    商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)在注重工程項(xiàng)目安全的同時(shí),也要加強(qiáng)對(duì)全面預(yù)算管理工作的重視程度,可以通過(guò)講座、培訓(xùn)等方式,宣傳全面預(yù)算管理工作的積極意義,在企業(yè)內(nèi)部營(yíng)造良好的全面預(yù)算管理氛圍,確保全體員工能夠充分認(rèn)識(shí)到全面預(yù)算管理工作的重要性,減少其對(duì)全面預(yù)算管理工作的抵觸性,確保商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)的全體員工都能夠積極、主動(dòng)地參與到全面預(yù)算管理工作中,并按照全面預(yù)算管理的要求執(zhí)行各項(xiàng)工作,提升全面預(yù)算管理工作的準(zhǔn)確性,確保其能夠有效維護(hù)商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)與發(fā)展,進(jìn)而逐漸實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。endprint

    (二)合理編制預(yù)算

    商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)要認(rèn)識(shí)到預(yù)算的編制需要融合多種因素,應(yīng)摒棄原有的預(yù)算編制手段,在原有基礎(chǔ)上,結(jié)合對(duì)市場(chǎng)的分析與預(yù)測(cè),以及相應(yīng)的政策與環(huán)境因素,編制出較為全面、合理的財(cái)務(wù)預(yù)算,以滿足未來(lái)階段企業(yè)發(fā)展與管理的需求。同時(shí),商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格按照相關(guān)程序,編制完全面預(yù)算之后再對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行施工建設(shè),確保各工程項(xiàng)目能夠按照預(yù)算來(lái)進(jìn)行施工,從而提升對(duì)工程項(xiàng)目施工支出的約束性,確保工程建設(shè)能夠嚴(yán)格按照全面預(yù)算管理來(lái)執(zhí)行,從而確保商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)有效節(jié)約開發(fā)成本,提升工程質(zhì)量。另外,商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)的各個(gè)部門在上報(bào)預(yù)算數(shù)據(jù)時(shí),要根據(jù)本部門的實(shí)際發(fā)展情況進(jìn)行上報(bào),嚴(yán)禁多報(bào)、漏報(bào)等現(xiàn)象發(fā)生,確保企業(yè)的預(yù)算支出能夠控制在合理范圍內(nèi),不斷為企業(yè)提升經(jīng)濟(jì)利益。

    (三)建立健全預(yù)算監(jiān)督考核機(jī)制

    商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)要對(duì)其預(yù)算管理的后續(xù)維護(hù)與運(yùn)營(yíng)狀況多加關(guān)注,建立健全預(yù)算監(jiān)督考核機(jī)制,設(shè)立相應(yīng)的預(yù)算監(jiān)督管理部門,對(duì)商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督,提升預(yù)算管理在企業(yè)中的地位,確保企業(yè)各項(xiàng)工作都能夠按照預(yù)算管理來(lái)執(zhí)行。維護(hù)預(yù)算的嚴(yán)肅性,沒(méi)有特殊情況,一律不得更改預(yù)算,如有特殊狀況,要由當(dāng)事人上報(bào)相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo),經(jīng)由財(cái)務(wù)部上報(bào)給上級(jí)領(lǐng)導(dǎo),進(jìn)行逐層審批,不得擅自更改財(cái)務(wù)預(yù)算。另外,商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)其預(yù)算執(zhí)行情況設(shè)立相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施,確保全體員工能夠積極主動(dòng)地參與到預(yù)算管理中,并主動(dòng)維護(hù)預(yù)算管理與運(yùn)營(yíng),確保預(yù)算管理工作不出現(xiàn)偏差,為企業(yè)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

    (四)提升基層財(cái)會(huì)人員綜合素質(zhì)

    商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)要注重對(duì)基層財(cái)會(huì)人員的培養(yǎng),定期為其進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn),使其能夠在原有基礎(chǔ)上不斷地更新知識(shí)結(jié)構(gòu),提升自身素質(zhì),確保其能夠根據(jù)企業(yè)的發(fā)展需求,編制科學(xué)、合理的工程項(xiàng)目預(yù)算,爭(zhēng)取將工程項(xiàng)目預(yù)算的誤差降至最低,不斷提升預(yù)算質(zhì)量,從而確保企業(yè)能夠按照預(yù)算管理平穩(wěn)運(yùn)營(yíng),為企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。

    四、總結(jié)

    希望商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)能夠總結(jié)以往的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),加強(qiáng)對(duì)全面預(yù)算管理的重視程度,提高全面預(yù)算管理的參與度,合理編制預(yù)算,建立健全預(yù)算監(jiān)督考核機(jī)制,提升基層財(cái)會(huì)人員綜合素質(zhì),以有效提升全面預(yù)算管理的質(zhì)量和管理效率。

    參考文獻(xiàn):

    [1]王洪濤.商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐,2016,(10):33-34.

    [2]王春華.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理分析[J].房地產(chǎn)金融,2016,(12):34-35.

    [3]桑業(yè)新.淺析商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化,2016,(22);111-112.

    (作者單位:華潤(rùn)新鴻基房地產(chǎn)〈無(wú)錫〉有限公司)endprint

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