商鋪5年不開業(yè) 業(yè)主辦證遇難題

董忱

近日，省城市民王先生給本刊打來熱線電話稱，自己五年前購買了位于泉城路附近的泉城旺角商鋪，至今也領(lǐng)不到產(chǎn)權(quán)證，非常著急。

據(jù)悉，今年7月23日，濟南市城鄉(xiāng)建設(shè)委一紙通報也將開發(fā)商推上“頭條”：濟南泉城新天地置業(yè)有限公司開發(fā)的歷下區(qū)泉城路泉城旺角項目違規(guī)以售后包租的形式銷售，嚴重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。經(jīng)研究決定，給予泉城新天地置業(yè)有限公司全市通報批評，違規(guī)行為記入企業(yè)不良行為檔案，并移交市城管執(zhí)法部門依法處罰。

多年閑置無人管

對外號稱“泉城路小香港”的泉城旺角商業(yè)樓， 與繁華的沃爾瑪購物廣場（泉城路店）比鄰而居，具體位置位于泉城路北側(cè)50米處，緊靠將軍廟街。根據(jù)規(guī)劃圖顯示，該項目總建筑面積1.2萬平方米，共有三層。

記者在現(xiàn)場看到一片狼籍，門前的小路上停滿了車，東邊還有一片拆違拆臨的垃圾場，整個商鋪只有一樓西側(cè)一家攝影店在營業(yè)，整幢樓的幾處人行通道全部用鋼板堵了起來。

按道理講，泉城路可是寸土寸金的地方，這個位置雖說不在泉城路上，離泉城路也只是一步之遙啊，為什么建好以后就總是閑置無人管呢？

“當(dāng)時買房時很多業(yè)主都看中了這處好位置?！爆F(xiàn)場業(yè)主劉先生告訴記者，該項目2011年11月開工建設(shè)，2012年左右對外出售，售出面積約在800平方米，不到總建筑面積的十分之一。當(dāng)時包括這名業(yè)主在內(nèi)，共有61人購買了大小不等的商鋪，總價約在4000萬元。按照當(dāng)時簽訂的商品房買賣合同規(guī)定，業(yè)主們應(yīng)該在2013年4月30日就能接手并使用商鋪，但是直到今天，商鋪仍然無法使用。

劉先生非常生氣地說，“2013年就建好了，可是到現(xiàn)在都沒有營業(yè)，誰也想不到‘旺角變成了‘死角。”

業(yè)戶梁先生稱，他購買的商鋪位于整幢樓中間的大廳位置，自建好后因為保安不讓進，至今他的商鋪長什么樣他都不知道?！暗囟芜@么好的商鋪，5年沒營業(yè)，真的是有點浪費資源。”

遲遲不開業(yè)也同樣愁壞了其他業(yè)主們，大家盼著能夠早日辦理不動產(chǎn)權(quán)證，更盼著商鋪早日開業(yè)。

“2012年9月，我在泉城路購物時，就有泉城旺角的銷售人員向我推薦商鋪，聽銷售人員介紹規(guī)劃特別好，當(dāng)時規(guī)劃圖顯示商鋪北側(cè)規(guī)劃了一條道路，一旦道路打通的話就可以保證商場的客流量，從而我們業(yè)主通過委托經(jīng)營的方式會獲得比較高的租金收益?！睒I(yè)主陳鵬（化名）講述了他當(dāng)時購買泉城旺角商鋪的經(jīng)歷，他說泉城旺角的售樓處最初設(shè)在泉城路的顯眼位置，業(yè)主們幾乎都是沖著泉城路商圈購買的，沒想到，這么多年卻成了他們的煩心事。

屢陷糾紛辦證難

泉城旺角地處黃金地段，為何建成這么久難以辦證呢？

相關(guān)資料顯示，泉城旺角項目開發(fā)商為濟南泉城新天地置業(yè)有限公司，其注冊地址位于趵突泉北路28號的龍泉商廈，但記者走訪發(fā)現(xiàn)，注冊信息顯示的房間并沒有該公司。

記者根據(jù)業(yè)主提供的電話信息，輾轉(zhuǎn)聯(lián)系上一位知情者張經(jīng)理，據(jù)其介紹，自己是開發(fā)商濟南泉城新天地置業(yè)有限公司的一名股東。

張經(jīng)理很無奈地告訴記者，“泉城旺角因為位置而金貴，但也因為位置而難以出租，我們也做了一些努力，目前還在繼續(xù)尋找轉(zhuǎn)租方，整體轉(zhuǎn)租后會對業(yè)主的商鋪進行回購，接觸了幾家大型商戶最終卻都因為客流量少不愿承租?！彼忉?，泉城旺角優(yōu)點是地處泉城路段附近，但缺點是周圍商廈林立，處于被商廈包圍和遮擋中，本身就不太顯眼。加上原本規(guī)劃的道路至今不通，客流量很難延伸到泉城旺角，因此被商家稱之為一處被隔絕的“孤島”。原本打算在項目的東側(cè)和南側(cè)規(guī)劃修建兩條道路，從而與將軍廟街和繁華的省府前街相通，以便引來客流，但后來因為市政整體規(guī)劃，導(dǎo)致兩條道都沒有打通，現(xiàn)在東西南北方向都不通暢，地理位置才是找不到轉(zhuǎn)租方的主要原因。

記者查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，濟南泉城新天地置業(yè)有限公司在最近幾年曾經(jīng)陷入多起合同糾紛及訴訟，甚至還被查封。

中國裁判文書網(wǎng)上顯示，濟南泉城新天地置業(yè)有限公司在最近幾年的確有多起合同糾紛及訴訟的記錄。其中不僅與濟南建工總承包集團有限公司有建設(shè)工程施工合同糾紛，還與上海中肯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有金融借款合同糾紛，甚至該公司還陷入了與內(nèi)部員工的勞動合同糾紛。

開發(fā)商被通報處罰

針對目前不少業(yè)主希望先拿到產(chǎn)權(quán)證，從而能夠?qū)崿F(xiàn)轉(zhuǎn)租的情況，張經(jīng)理再次做這樣解釋，“泉城旺角項目其實在2015年8月就已經(jīng)完成了房產(chǎn)初始登記即取得房產(chǎn)證，項目驗收與辦證環(huán)節(jié)也已經(jīng)進行完畢，分割小產(chǎn)權(quán)證不困難。但真正的問題是如果給61名業(yè)主分割小產(chǎn)權(quán)證，就需要考慮到后期商鋪如何運營的問題，因為如果拿到小產(chǎn)權(quán)證，有些業(yè)主肯定會選擇出售，到時整個樓盤就比較亂，考慮到盤活整個樓盤，他們還是建議整體出租給大型商家，而不是分割小產(chǎn)權(quán)證?！?/p>

據(jù)了解，從2016年開始，開發(fā)商方面就和幾家大型商家進行談判商討過轉(zhuǎn)租事宜，但目前仍未談妥。

據(jù)張經(jīng)理統(tǒng)計，如果能夠順利找到合作方，濟南泉城新天地置業(yè)有限公司應(yīng)該會出4000萬-5000萬元回購61名業(yè)主手中的商鋪，公司相關(guān)負責(zé)人也正在籌錢考慮回購問題。

對于開發(fā)商的解釋，很多業(yè)主并不認可。

據(jù)悉，2016年4月21日，開發(fā)商在《關(guān)于泉城旺角項目有關(guān)情況的通告》中告知61名業(yè)戶，泉城旺角項目2015年8月已完成房產(chǎn)初始登記即取得房產(chǎn)證，項目驗收、辦證環(huán)節(jié)全部完畢，但因涉及合作方存有較大的回購意向，同時為節(jié)約雙方稅費，故此分割小房產(chǎn)證暫時放緩。

陳鵬稱，開發(fā)商當(dāng)時說項目會被開發(fā)成“香港街”，主要格局就是用玻璃隔開的格子鋪，由開發(fā)商統(tǒng)一運營?！艾F(xiàn)在想來商鋪的開發(fā)商在開發(fā)時為了回籠資金，先賣掉一部分商鋪給我們，估計現(xiàn)在運營不好，想把整個項目轉(zhuǎn)出去?！彼f?！澳敲磫栴}就來了，開發(fā)商要轉(zhuǎn)手整個項目，我們該怎么辦？”他表示，雖然有合同，但61名業(yè)戶的商鋪產(chǎn)權(quán)證還沒有辦下來，最擔(dān)心開發(fā)商私下里把他們轉(zhuǎn)手給另外的公司接手，他們該有的利益得不到維護和補償。

“托管好幾年了一直沒有開業(yè)，讓我們?nèi)绾卧傧嘈砰_發(fā)商?！睒I(yè)主劉女士說，泉城旺角直到托管期最后一天也沒有開業(yè)。托管期到期以后，還被要求繼續(xù)托管三年，“我們憑什么相信開發(fā)商，如果再繼續(xù)托管三年仍不開業(yè)，我們豈不是又損失三年的租金?！?/p>

劉女士等多人最終沒有選擇繼續(xù)托管?！皹I(yè)主們想一起來經(jīng)營，不想再委托經(jīng)營了，可是開發(fā)商不愿意，我們自己經(jīng)營 提議并沒有被開發(fā)商采納，所以就一直這樣拖著沒人管了?！?/p>

劉女士稱，自己所購買的商鋪在辦理完網(wǎng)簽以后一直沒有辦理不動產(chǎn)權(quán)證。“商鋪建成好幾年了，不動產(chǎn)權(quán)證到現(xiàn)在還沒有辦下來。我們盼著早日辦理商鋪的不動產(chǎn)權(quán)證，并要求濟南泉城新天地置業(yè)有限公司支付托管到期以后的房租收益?！?/p>

“我買商鋪的時候是什么樣，現(xiàn)在還是什么樣?！爆F(xiàn)場一位業(yè)主感慨道，他沒想到在泉城路商圈黃金位置購買的商鋪不能開業(yè)，他們將會通過法律途徑維權(quán)。

值得注意的是，有部分業(yè)主查詢商品房銷售的法律法規(guī)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房”的方式銷售商品房是一種違規(guī)行為。于是，業(yè)主集體向濟南市城鄉(xiāng)建設(shè)委進行了舉報。

今年7月23日，濟南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會官方網(wǎng)站發(fā)布了關(guān)于對泉城新天地置業(yè)有限公司違規(guī)銷售行為處理意見的通報，給予濟南市泉城新天地置業(yè)有限公司全市通報批評，違規(guī)行為記入企業(yè)不良行為檔案，并移交濟南市城管執(zhí)法部門，進行依法處罰。