關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理及控制模式分析

鄭艷

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的稅收問題不僅是相當(dāng)稅務(wù)部門稽查的重點(diǎn)，而且也是一個(gè)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展與管理風(fēng)險(xiǎn)管控的關(guān)鍵因素之一。近年來，國(guó)家政府部門為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)積極的創(chuàng)新發(fā)展，在一定程度上為企業(yè)帶來了機(jī)遇。如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有合理科學(xué)的管理，不能夠進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管理，很容易為企業(yè)的發(fā)展埋下隱患，從而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與控制的模式進(jìn)行了全面的分析，從而有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理；控制模式

一、前言

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與興旺與國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)緊密相聯(lián)，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，同時(shí)也是我國(guó)的—個(gè)重點(diǎn)行業(yè)。由于房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的收入與成本金額非常的大，所涉及的稅收種類與金額也比較多而復(fù)雜，特別是隨著“營(yíng)改增”政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成為了稅務(wù)機(jī)關(guān)審查的重點(diǎn)，也是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)的重點(diǎn)。所謂的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理就是指企業(yè)內(nèi)納稅征稅的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槠髽I(yè)中有些經(jīng)營(yíng)活動(dòng)會(huì)形成納稅征稅的行為，這就需要會(huì)計(jì)進(jìn)行稅務(wù)核算，簡(jiǎn)單來說，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理就是指企業(yè)控制納稅征稅等有關(guān)稅務(wù)行為的管理。稅務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)能夠?qū)е抡麄€(gè)企業(yè)沒有資金而倒閉或是聲譽(yù)受損，嚴(yán)重的還會(huì)接受法律的制裁，企業(yè)內(nèi)面臨的常見稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大都是由于沒有按照法律規(guī)定進(jìn)行納稅，帶來企業(yè)加收滯納金或是罰款的風(fēng)險(xiǎn)，還有一方面原因是因?yàn)槠髽I(yè)沒有深刻理解有關(guān)稅務(wù)的定義，不知道正確的有關(guān)稅務(wù)的做法，從而為企業(yè)帶來了很重的負(fù)擔(dān)。

二、影響房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的成本比較高

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)往往指的是企業(yè)在涉及到稅收行為時(shí)，沒有遵守當(dāng)時(shí)的相關(guān)政策法規(guī)而有可能損害到企業(yè)的利益。房地產(chǎn)企業(yè)之所以會(huì)發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)其主要原因之一是企業(yè)的負(fù)責(zé)人對(duì)當(dāng)時(shí)的稅收政策理解的不夠透徹，以及在執(zhí)行過程中發(fā)生一些偏差，從而受到稅收相關(guān)部門的審查，最終可能增加企業(yè)的額外的營(yíng)業(yè)外支出，例如罰款、滯納金等，另外一個(gè)原因是由于企業(yè)多繳納稅款或者沒有享受相關(guān)稅收政策而減少了經(jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)直接導(dǎo)致企業(yè)的成本大大增加，因此，對(duì)于企業(yè)的成本有著非常大的影響，具體表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

1.房地產(chǎn)企業(yè)的高稅負(fù)

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中所涉及到的范圍非常的廣泛與多元化，例如前期的項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)、征地拆遷與三通一平，中期的房地產(chǎn)施工建設(shè)與工程的驗(yàn)收交工，到最后的商品銷售，整體一個(gè)項(xiàng)目工程不僅施工周期長(zhǎng)，而且投資主體復(fù)雜，其資金來源也復(fù)雜，因而使得房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出了成本比較高的這一特點(diǎn)。在此諸多環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目工程進(jìn)展的不同階段都會(huì)面臨不同類型的稅種，如取得土地環(huán)節(jié)的契稅、印花稅；建設(shè)環(huán)節(jié)的土地使用稅；銷售環(huán)節(jié)的增值稅、所得稅等多種稅費(fèi)。由于近年來“營(yíng)改增”改革使得表面上房地產(chǎn)企業(yè)減少了繳納稅費(fèi)的類型，但是由于增值稅征收的范圍有限使得房地產(chǎn)企業(yè)綜合計(jì)算后的稅費(fèi)則較之改革前明顯增高。高稅負(fù)占據(jù)了企業(yè)成本的一大部分比例，特別是在商品的銷售階段體現(xiàn)的尤為明顯。房地產(chǎn)企業(yè)的高稅負(fù)，導(dǎo)致了企業(yè)所涉及到的風(fēng)險(xiǎn)程度也會(huì)增加，如果企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中出現(xiàn)稅款繳納失誤，將會(huì)造成金額非常大的罰金、滯納金等，或者企業(yè)未享受符合企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，同樣也會(huì)為企業(yè)造成一定金額的經(jīng)濟(jì)損失。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)征與清算政策

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所實(shí)施的預(yù)收征策，主要是用來調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)暴力的一種措施。隨著我國(guó)越來越規(guī)范與合理的土地市場(chǎng)與消費(fèi)市場(chǎng)，以及相關(guān)土地招拍掛制度的出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力也日漸合理化。房地產(chǎn)行業(yè)所應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅與所得稅預(yù)征主要會(huì)對(duì)企業(yè)造成以下兩個(gè)方面的影響。首先是向企業(yè)預(yù)征的土地增值稅、企業(yè)所得稅可能會(huì)超出企業(yè)最后實(shí)際應(yīng)當(dāng)繳納的稅款金額，目前現(xiàn)行的稅收征管體制，實(shí)際多繳納的稅款在退還時(shí)流程比較慢，且還有可能無法退還，在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的成本；其次預(yù)征政策要求房地產(chǎn)企業(yè)提前付現(xiàn)，在從緊的房地產(chǎn)信貸政策之下，使得房地產(chǎn)企業(yè)增加了一定的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收清算政策本身也存在著很多局限性與針對(duì)性，例如土地增值稅，在實(shí)際繳納過程中，不僅需要企業(yè)做到及時(shí)的清算，又不能夠提前合理的計(jì)提一些未完工的配套設(shè)施，并且清算土地增值稅與企業(yè)所得稅的時(shí)點(diǎn)先后也同樣會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)產(chǎn)生非常大的影響。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)不具備有效的納稅處理體系

稅收風(fēng)險(xiǎn)的存在不僅影響著房地產(chǎn)企業(yè)正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而且還有可能隨時(shí)為企業(yè)帶來巨大的損失。目前市場(chǎng)上存在著很多大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)，其管理能力與經(jīng)營(yíng)規(guī)模也各不相同，對(duì)于一些發(fā)展不是很健全的房地產(chǎn)企業(yè)，并沒有建立起合理有效的納稅處理體制，在企業(yè)的納稅處理上存在著很多問題，例如沒有樹立起依法納稅處理的理念，并且在稅收的處理上很隨意，很多會(huì)計(jì)審計(jì)開展工作中對(duì)于發(fā)票的管理和發(fā)票類型的甄別上沒有達(dá)到準(zhǔn)確具體的要求，一些本應(yīng)避稅的項(xiàng)目未能避稅，而一些正常需要繳稅的項(xiàng)目卻沒有得到繳納；有的企業(yè)建立起納稅處理體系，并沒有隨著國(guó)家相關(guān)政策的出臺(tái)而進(jìn)更新推進(jìn)，致使相關(guān)稅率計(jì)算、費(fèi)用管理等環(huán)節(jié)都不能與最新稅率對(duì)接；這些因素都直接影響著企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理效果。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專業(yè)的財(cái)務(wù)人員，也將導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)處理過程中比較混亂，從而為企業(yè)帶來一定的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與控制

（一）建立完善的公司稅務(wù)管理制度

首先企業(yè)應(yīng)當(dāng)過構(gòu)建的稅務(wù)管理制度，對(duì)各個(gè)部門的職責(zé)內(nèi)容進(jìn)行明確，并且完善至上而下的監(jiān)管與匯報(bào)制度，有效確保企業(yè)的每一個(gè)稅務(wù)崗位都能夠正常的工作；其次，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅合同應(yīng)當(dāng)制定嚴(yán)格的審核流程與制度，特別是對(duì)于一些金額比較大的合同，要明確合同為企業(yè)所帶來的隱患；最后，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收申報(bào)，要嚴(yán)格按照國(guó)家法律法規(guī)所規(guī)定的時(shí)間期限，進(jìn)行相關(guān)稅收項(xiàng)目的申報(bào)，對(duì)于所需繳納的稅款進(jìn)行提前的預(yù)測(cè)與審核，以免出現(xiàn)申報(bào)延遲或者繳納錯(cuò)誤的現(xiàn)象，其中發(fā)票的管理對(duì)于企業(yè)的稅收申報(bào)也非常重要，因此，在發(fā)票的購(gòu)買、開票、發(fā)放等環(huán)節(jié)都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)范，并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)日常的稅收申報(bào)報(bào)表、信息資料進(jìn)行按時(shí)的裝訂成冊(cè)進(jìn)行妥善保存，以便以后的查閱。

（二）構(gòu)建企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系

公司要建立起科學(xué)合理的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，有助于企業(yè)根據(jù)以往的一些經(jīng)驗(yàn)、信息，有效的避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。首先應(yīng)當(dāng)建立起符合企業(yè)發(fā)展的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分與評(píng)級(jí)制度。其主要依據(jù)的原理是沃爾評(píng)分法，同時(shí)還需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)中比較重要的部門與人員，對(duì)其企業(yè)中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行其相對(duì)應(yīng)的權(quán)重，然后根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)其企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行評(píng)價(jià)。其次要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收進(jìn)行預(yù)測(cè)，并加強(qiáng)對(duì)企業(yè)日常稅務(wù)的監(jiān)督。

（三）加強(qiáng)企業(yè)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的認(rèn)識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范是一項(xiàng)要求非常高的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，除了需要企業(yè)的會(huì)計(jì)人員、納稅的申報(bào)人具備很高的專業(yè)知識(shí)之外，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的整體人員的素質(zhì)要求也非常的高，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要正確的認(rèn)識(shí)到稅務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，并且要認(rèn)真了解稅收申報(bào)與繳納過程中所應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，與此同時(shí)，及時(shí)的了解國(guó)家的優(yōu)惠政策，不僅有助于對(duì)新的稅收法律法規(guī)的了解，做到依法納稅，避免企業(yè)發(fā)生稅收風(fēng)險(xiǎn)，而且還能夠保護(hù)自身的權(quán)益，并能夠根據(jù)專業(yè)的知識(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)、客觀的評(píng)價(jià)，并對(duì)其采取有效的措施進(jìn)行防范與化解，有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員與財(cái)務(wù)人員都應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)過程中，每一階段所涉及到的稅收進(jìn)行及時(shí)的了解與學(xué)習(xí)，并對(duì)其稅務(wù)部門重點(diǎn)審查的項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)防范，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)也能夠及時(shí)的發(fā)現(xiàn)與化解，從而有效的減少房地產(chǎn)企業(yè)因稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而帶來的消極影響。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與控制對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的健康有著非常重要的意義。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著高稅負(fù)、國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，以及日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，只有不斷的加強(qiáng)對(duì)自身企業(yè)的稅務(wù)管控，積極的開展納稅籌劃，才能有助于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，同時(shí)也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。