房地產(chǎn)限貸措施性質(zhì)的金融法研究

王津

摘 要：面對(duì)房?jī)r(jià)不斷上漲這個(gè)社會(huì)問(wèn)題，各級(jí)政府出臺(tái)了嚴(yán)厲的限制措施控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。本文從限貸政策出發(fā)，論述了房地產(chǎn)限貸政策與金融法調(diào)控以及金融市場(chǎng)監(jiān)管的關(guān)系，并且在根本上提出相關(guān)建議，完善相關(guān)法制，保證房地產(chǎn)限貸政策合理合法的運(yùn)行，維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，改善民生。

關(guān)鍵詞：限貸政策；房地產(chǎn)；金融法；法制

1 房地產(chǎn)限貸政策簡(jiǎn)介

近些年來(lái)，中國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)不斷上漲，給普通百姓的生活增添了很大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。房?jī)r(jià)上漲，會(huì)加劇貧富分化，使社會(huì)不穩(wěn)定因素增多，不利于社會(huì)穩(wěn)定。房?jī)r(jià)上漲會(huì)帶動(dòng)一系列非房地產(chǎn)行業(yè)的成本上漲，租房等成本會(huì)隨之上升，會(huì)在一定程度上抑制其他行業(yè)發(fā)展，城市的吸引力，以及吸引外來(lái)人口的能力下降，不利于城市的持續(xù)發(fā)展。對(duì)于引進(jìn)優(yōu)秀人才，增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力，設(shè)置了極大的障礙。對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)機(jī)制尚不完善，出現(xiàn)很多影響社會(huì)穩(wěn)定的問(wèn)題。住房屬于民生問(wèn)題，是貼近老百姓生活深處的，因此如果解決不好會(huì)影響社會(huì)健康發(fā)展。在此情況下，我國(guó)自2010年開(kāi)始實(shí)施了許多宏觀調(diào)控政策，用來(lái)控制房?jī)r(jià)上漲。目前主要的手段就是限貸政策。所謂的限貸就是對(duì)住房貸款申請(qǐng)的金額有所限制[1]。例如，在2011年國(guó)家為了遏制房?jī)r(jià)上漲提出了“國(guó)八條”，出臺(tái)了限購(gòu)令、限貸令、限價(jià)令、保障房的宏觀調(diào)控建設(shè)等相關(guān)條令，采取有效措施對(duì)購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)二套房的貸利率進(jìn)行了嚴(yán)格限制，相對(duì)于政策前的首付比例有小幅度提高，并且在此基礎(chǔ)上嚴(yán)令禁止對(duì)購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)第三套房進(jìn)行貸款。在過(guò)去的幾年人口紅利從2011年開(kāi)始慢慢減弱，人口出生率逐年下降，老齡化不斷加劇，這些因素削弱了住房要求。從2017年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控在期側(cè)重需求端的調(diào)控逐漸向長(zhǎng)期供給端結(jié)構(gòu)性改革轉(zhuǎn)變，并確定了“租購(gòu)并舉”的住房體系，把需求端與信貸政策相互結(jié)合，合理調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。在2018年新一輪調(diào)控中限貸政策尤為嚴(yán)格，大部分一二線城市的首套房付款比例比例普遍為30%，個(gè)別中心城市達(dá)35%。二套房更為嚴(yán)格，最高付款比例達(dá)80%，調(diào)控力度很大。中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控采取了步步為營(yíng)、多招密集連發(fā)的策略，說(shuō)明中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度是明確且有決心的。從一定意義上講，銀行收緊房貸對(duì)抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲會(huì)起到積極作用，進(jìn)行利率優(yōu)惠政策調(diào)整有利于合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資、投機(jī)性購(gòu)房需求。房地產(chǎn)限貸政策已經(jīng)成為政府干預(yù)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效手段之一。但是值得注意的是，政府限購(gòu)限貸在不能從根本上解決房地產(chǎn)行業(yè)的供需矛盾，政府干預(yù)從而提高購(gòu)房貸房條件，使一部分喪失了買(mǎi)房的條件。例如出現(xiàn)離婚買(mǎi)房的現(xiàn)象，相對(duì)來(lái)說(shuō)，政府干預(yù)只是短期抑制購(gòu)房需求，限制投資住房行為，不能從根本上滿(mǎn)足購(gòu)房需求。這些是強(qiáng)制性的行政手段，在初期對(duì)于交易量是有壓制，也在一定的周期時(shí)期產(chǎn)生了積極的作用，但是如果長(zhǎng)期使用這樣的手段去壓制是不利于市場(chǎng)化發(fā)展的。房地產(chǎn)限貸政策在根本上只是一種暫時(shí)有效的調(diào)控手段，只是將市場(chǎng)用戶(hù)部分需求凍結(jié)，抑制炒房行為，短期內(nèi)將房?jī)r(jià)進(jìn)行一定程度的降低，但是從長(zhǎng)久來(lái)看，這種限貸政策會(huì)導(dǎo)致品房?jī)r(jià)格飆升，對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)購(gòu)房難度明顯增加，不利于民生的改善。在此基礎(chǔ)上，社會(huì)各界人士將關(guān)注的重點(diǎn)放在了限貸政策是否合法方面[2]。特別是我國(guó)憲法規(guī)定，我國(guó)公民擁有自由交易的權(quán)利、公民投資自由的權(quán)利、自由購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利，而限貸政策嚴(yán)重侵犯了這幾項(xiàng)權(quán)利。因此限貸政策需要從法律以及情理層面上去理解，才能將相關(guān)政策進(jìn)行落實(shí)[3]。

2 金融法調(diào)控及金融市場(chǎng)監(jiān)管

現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的核心就是金融，要保持國(guó)家經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展也是需要金融法調(diào)控。金融法是調(diào)整金融交易與金融監(jiān)管關(guān)系的法律，相比于其他法律，金融法更具有宏觀調(diào)控性。金融法對(duì)金融關(guān)系的四大要素進(jìn)行規(guī)范，這四大要素是：市場(chǎng)準(zhǔn)入、經(jīng)營(yíng)范圍、利率及匯率和資格審查[4]。金融法優(yōu)勢(shì)有以下幾點(diǎn)：第一，對(duì)于整個(gè)金融行業(yè)來(lái)說(shuō)，金融法是對(duì)其進(jìn)行系統(tǒng)調(diào)控；第二，金融法是對(duì)金融關(guān)系的四大要素進(jìn)行規(guī)范，因?yàn)樗拇笠貙?duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著直接或者間接的影響，因此對(duì)于宏觀調(diào)控，金融法比其他法律更有效[5]。金融法主要解決兩個(gè)方面的問(wèn)題。第一是調(diào)控金融市場(chǎng)各要素之間的關(guān)系；第二是國(guó)家監(jiān)管機(jī)構(gòu)如何對(duì)金融市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管。但是需要我們注意的是，金融調(diào)控必須在法律允許的范圍內(nèi)進(jìn)行，不可超過(guò)法律。金融調(diào)控的對(duì)象以及方式必須是在法律的規(guī)定下。金融調(diào)控不具有法律強(qiáng)制性的特點(diǎn)。中國(guó)中央銀行作為我國(guó)金融調(diào)控的唯一機(jī)構(gòu)，但是限貸政策確是由各級(jí)政府制定的政策，因此對(duì)于金融調(diào)控，它的主題不具有法律權(quán)利。中央銀行是通過(guò)貨幣進(jìn)行金融調(diào)控的，他主要是控制市場(chǎng)中的信貸規(guī)模，但是它并不限制商業(yè)貸款的限額來(lái)控制信貸規(guī)模，因此限貸政策作為一種明顯的行政手段，并不在法律的界限范圍內(nèi)。況且金融調(diào)控的主體是引導(dǎo)原則，而限貸政策為強(qiáng)制的行政手段。結(jié)合以上可知，限貸政策并不能定義為真正的金融調(diào)控措施。

在此我們就需要提出金融監(jiān)管。金融監(jiān)管是政府通過(guò)特定的機(jī)構(gòu)，如中央銀行、證券交易委員會(huì)等對(duì)金融交易行為主體作的某種限制或規(guī)定。它的本質(zhì)的政府的規(guī)制行為，目的是維護(hù)金融健康高效平穩(wěn)運(yùn)行。金融監(jiān)管的內(nèi)容主要有以下三個(gè)方面：1）市場(chǎng)準(zhǔn)入的監(jiān)管。2）市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程的監(jiān)管。3）市場(chǎng)退出的監(jiān)管。金融監(jiān)管主要措施是限制監(jiān)管者的權(quán)利范圍、經(jīng)營(yíng)能力以及盈利水平[6]。但是在依法治國(guó)的大前提下，任何措施都要在法律規(guī)定范圍，監(jiān)管措施也不例外。監(jiān)管措施并且需要監(jiān)管機(jī)構(gòu)嚴(yán)格執(zhí)行。但是現(xiàn)階段的限貸措施并沒(méi)有行政立法程序，沒(méi)有嚴(yán)格的法律授權(quán)。并且限貸政策由各級(jí)政府制定，因此需要各級(jí)人民政府對(duì)執(zhí)行調(diào)控措施承擔(dān)責(zé)任，這與金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的規(guī)定不相符，因此不能將限貸政策劃歸為金融監(jiān)管。

3 對(duì)房地產(chǎn)限貸政策金融法調(diào)控的建議

綜合以上論述分析可知，我國(guó)現(xiàn)行的限貸政策存在各種各樣問(wèn)題，無(wú)論是在調(diào)控的主體，或者是調(diào)控的途徑還是調(diào)控的效力，都是和我國(guó)現(xiàn)行法律條文的相關(guān)規(guī)定所違背的。并且與以往實(shí)行的相關(guān)措施不相一致。其中很多的規(guī)定更是已經(jīng)違反了我國(guó)現(xiàn)有的法律法規(guī)。它與硬法不同，硬法是通過(guò)嚴(yán)格立法程序確立，并且依靠國(guó)家強(qiáng)制力保障實(shí)施，硬法具有嚴(yán)格的法律效力[7]。而限貸政策無(wú)論是在結(jié)構(gòu)還是法理邏輯都是不完善的，它屬于軟法。限貸政策這個(gè)軟法的劣勢(shì)是它缺乏合法性，不具有硬法的嚴(yán)格法律依據(jù)，只是強(qiáng)制性進(jìn)行限定。限貸政策合理性有待商榷，它雖然限制了部分投資者，但也對(duì)部分剛需購(gòu)房者的利益造成了損害。限貸措施實(shí)施后沒(méi)有相關(guān)配套保障手段，監(jiān)管措施也不明確。軟法與硬法是相互完善的，它也有自身的優(yōu)勢(shì)，軟硬皆施才能更好地保證我國(guó)金融更好地發(fā)展?；谝陨戏治觯Y(jié)合相關(guān)方面，提高限貸政策軟法的法制化程度，相關(guān)建議措施如下：第一，及時(shí)關(guān)注市場(chǎng)行情，根據(jù)情況及時(shí)調(diào)整控制力度；第二，及時(shí)跟進(jìn)以及反饋調(diào)控結(jié)果，制定完善的推出機(jī)制；第三，軟法與硬法相互協(xié)調(diào)，相互配合，軟硬兼施，同時(shí)保證政府相關(guān)調(diào)控措施公平公正合理的運(yùn)行；第四，充分采納社會(huì)各界人士的建議，對(duì)合理的意見(jiàn)進(jìn)行論證，經(jīng)法律相關(guān)程序制定；第五，對(duì)《突發(fā)事件應(yīng)對(duì)法》進(jìn)行系統(tǒng)的完善，并采納相關(guān)人士意見(jiàn)，為軟法提供法律依據(jù)，保證相關(guān)措施平穩(wěn)有效的運(yùn)行。

4 結(jié)語(yǔ)

本文對(duì)房地產(chǎn)限貸政策、房地產(chǎn)限貸政策金融調(diào)控與金融監(jiān)管、房地產(chǎn)限貸政策的金融法調(diào)控進(jìn)行了系統(tǒng)性的研究分析，對(duì)不足之處加以提出并且提供了相應(yīng)的建議。結(jié)果分析表明，為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，必須制定相關(guān)的房地產(chǎn)限貸政策法律法規(guī)，使房地產(chǎn)限貸政策有法可依，保證政策依法落實(shí)。

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