房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制

■王立志 ■廣西梧州中恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，廣西 梧州 543002

1 房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成

(1)土地費(fèi)用;(2)前期費(fèi)用;(3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用;(4)建筑安裝工程費(fèi)用;(5)公用配套設(shè)施費(fèi)用;(6)開發(fā)間接費(fèi)用;(7)銷售費(fèi)用;(8)管理費(fèi)用;(9)財(cái)務(wù)費(fèi)用;(10)不可預(yù)見費(fèi)用。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制存在的問(wèn)題

2.1 企業(yè)拿地缺乏理性

(1)土地競(jìng)拍推高地價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)離不開土地，作為稀缺資源，國(guó)家一直嚴(yán)格控制土地出讓一級(jí)市場(chǎng)。通過(guò)拍賣方式獲取開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。例如:2013年9月4日，融創(chuàng)拍下“農(nóng)展館地塊”，單價(jià)高達(dá)73099元/平米，成為北京新地王。預(yù)計(jì)土地費(fèi)用占總成本在60%以上，甚至可能達(dá)到70%到80%之間。

(2)企業(yè)熱衷于“造城”，拿了大量的偏僻廉價(jià)地塊。有些房地產(chǎn)公司為了避免土地競(jìng)拍的惡性競(jìng)爭(zhēng)，又要考慮到企業(yè)的發(fā)展，不得不向一些偏僻的地方發(fā)展，許多鬼城的出現(xiàn)也是開發(fā)商無(wú)奈的選擇。開發(fā)商只能期待通過(guò)城鎮(zhèn)化的發(fā)展或者新城市的崛起帶來(lái)銷售上的突破，然而其中的風(fēng)險(xiǎn)是不言而喻的。例如:珠江地產(chǎn)在北京與天津之間拿了大量土建，雄心勃勃要自己造新城，導(dǎo)致企業(yè)深陷其中，曾經(jīng)名列前茅的開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)在已被其他大地產(chǎn)公司遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在了身后。

2.2 設(shè)計(jì)階段缺乏有效的成本控制

設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目成本的影響是巨大的，準(zhǔn)確合理的設(shè)計(jì)可大幅度降低工程造價(jià).

(1)設(shè)計(jì)單位缺乏競(jìng)爭(zhēng)。很多公司長(zhǎng)期使用一家設(shè)計(jì)單位，導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案缺乏創(chuàng)新，甚至于出現(xiàn)低級(jí)的設(shè)計(jì)失誤。由于缺乏危機(jī)感，導(dǎo)致設(shè)計(jì)速度滯后，嚴(yán)重影響工程的進(jìn)度。

(2)設(shè)計(jì)費(fèi)用過(guò)低。許多公司只考慮到節(jié)約成本，而選擇設(shè)計(jì)費(fèi)用較低的公司，導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量很差，設(shè)計(jì)失誤很多，設(shè)計(jì)速度滯后，嚴(yán)重影響工程的質(zhì)量、進(jìn)度和成本。

(3)公司缺乏項(xiàng)目整體定位。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位，導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案頻頻更改，有的甚至已經(jīng)開工了還在更改。

2.3 施工階段缺乏有效的成本控制

建筑安裝成本是指在房屋建造過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程、設(shè)備及安裝工程費(fèi)用，在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例較大。

(1)施工單位缺乏競(jìng)爭(zhēng)。很多公司施工單位往往是公司老板指定的，缺乏競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，監(jiān)理及甲方駐地代表對(duì)施工企業(yè)不敢管或者管了也不聽。造成施工質(zhì)量、進(jìn)度難以把控。

(2)監(jiān)理公司沒有起到應(yīng)有的作用。許多公司沒有充分利用監(jiān)理的作用，形成有效的工程質(zhì)量控制系統(tǒng)。導(dǎo)致項(xiàng)目管理混亂，成本失控，質(zhì)量、進(jìn)度也難以保障。

(3)招投標(biāo)工作混亂。由于工程招投標(biāo)的復(fù)雜性，加上很多企業(yè)沒有完善的招投標(biāo)制度，或者有制度也不執(zhí)行，無(wú)法形成真正公平、公正、公開的競(jìng)爭(zhēng)氛圍，導(dǎo)致成本控制的不理想。

(4)現(xiàn)場(chǎng)變更、簽證沒有有效的控制制度。由于很多工程是隱蔽性施工，如果不做好過(guò)程監(jiān)督，很容易造成“簽證黑洞”

(5)沒有有效的工程進(jìn)度款支付制度。沒有完善的工程進(jìn)度款管理制度，容易造成工程款超付。

(6)沒有有效的合同管理制度。在合同簽訂執(zhí)行過(guò)程中，沒有完善的合同管理制度，容易造成甲乙雙方無(wú)法達(dá)成一致，甚至對(duì)簿公堂，給工程帶來(lái)極大的影響。例如:某公司因合同中未明確是固定價(jià)格還是可調(diào)價(jià)合同，當(dāng)鋼筋價(jià)格出現(xiàn)了快速上漲，施工單位和開發(fā)公司無(wú)奈之下對(duì)簿公堂，造成工程停工一年。

2.4 企業(yè)成本控制與戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié)

很多企業(yè)雖然指定了成本控制計(jì)劃，可是并沒有明確的企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，這樣往往造成成本控制與戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié)，通俗的講就是“深一腳，淺一腳”項(xiàng)目的建造過(guò)程中，設(shè)計(jì)方案和材料、設(shè)備的選擇上，往往是根據(jù)決策人的意圖來(lái)定的，當(dāng)決策者對(duì)整個(gè)項(xiàng)目沒有明確的認(rèn)識(shí)時(shí)，只能是跟著感覺了。

(1)企業(yè)決策缺乏科學(xué)合理的體系。房地產(chǎn)開發(fā)決策的基本特征是智力化或知識(shí)密集性，決策工作是成本控制的關(guān)鍵。很多公司要么決策復(fù)雜人浮于事，形成各種利益小團(tuán)體，最終嚴(yán)重影響公司發(fā)展。要么由老板一個(gè)人拍板或老板指定的人拍板，這種方式?jīng)Q策效率固然較快，但往往受決策者的水平限制，如果決策者懂得房地產(chǎn)開發(fā)的全部知識(shí)，那么對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)就是好事，但往往決策者并不是專業(yè)人員，這個(gè)整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目帶來(lái)的危害是巨大的。

(2)企業(yè)沒有認(rèn)真進(jìn)行可行性研究。許多公司對(duì)于可行性研究沒有充分的重視，往往只是流于形式。并沒有對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。造成項(xiàng)目邊施工邊更改。造成成本的極大浪費(fèi)。沒有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期定位，往往是設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)什么就是什么，走一步看一步。

2.5 外部借款成本相對(duì)較高

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)講，項(xiàng)目開發(fā)需要投入大量的資金，基于企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式以及項(xiàng)目開展規(guī)模的影響，往往需要借助于不同的融資渠道進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的借款。但因借款金額較大、利率的水平較高以及借款時(shí)間較長(zhǎng)等因素的影響，往往使房地產(chǎn)企業(yè)背負(fù)較重的外部借款利息。例如:曾經(jīng)輝煌一時(shí)的順馳公司，就是因?yàn)榧彼俚臄U(kuò)張導(dǎo)致被路勁基建收購(gòu)，并且非常遺憾的錯(cuò)過(guò)了之后房?jī)r(jià)飛漲的大好形勢(shì)。令人唏噓不已。還有最近的融創(chuàng)收購(gòu)綠城事件.

2.6 成本控制目標(biāo)不明確

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)講，目標(biāo)成本是企業(yè)成本控制工作有效開展的基本依據(jù)。項(xiàng)目開發(fā)在施工之前，在經(jīng)過(guò)細(xì)致全面的測(cè)算、核算后確定的目標(biāo)成本，可以對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的成本投入進(jìn)行整體的控制。但目前，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程高回報(bào)率以及事后核算為重這兩種觀念的影響下，往往忽略了對(duì)成本控制目標(biāo)的重視，缺乏成本控制的整體觀念。工程變更、成本控制缺乏依據(jù)則成為常見狀況，而企業(yè)成本控制的有效開展以及控制結(jié)果也因此而受到影響。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的策略

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都意識(shí)到了成本控制的必要性，可是對(duì)于如何做好成本控制確沒有清晰的思路。現(xiàn)代成本管理的五大理論包括一、作業(yè)成本管理.二、戰(zhàn)略成本管理.三、產(chǎn)品生命周期成本管理.四、成本規(guī)劃.五、全面成本管理.

3.1 建立科學(xué)的企業(yè)決策系統(tǒng)

房地產(chǎn)開發(fā)的決策的基本特征是智力化和知識(shí)密集性。所以無(wú)論是股份制企業(yè)還是一個(gè)老板獨(dú)大的個(gè)體私營(yíng)企業(yè)。建立完善的科學(xué)的企業(yè)決策系統(tǒng)不僅對(duì)成本控制是最關(guān)鍵的，對(duì)整個(gè)的企業(yè)管理都是最為關(guān)鍵的。

(1)權(quán)利義務(wù)必須清晰。應(yīng)將房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中所有需要決策的事情羅列出來(lái)。將每一件事情的決策者的權(quán)利與義務(wù)闡釋清楚。做到無(wú)論任何事情如何決策清晰明了。任何事情的主要責(zé)任次要責(zé)任也清晰明了。這里體現(xiàn)的就是全面成本管理，將管理過(guò)程進(jìn)行分析，持續(xù)不斷改善。

(2)監(jiān)督審查必須到位。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的決策體系一定要做到事中的監(jiān)督和事后的審查。其中事后的審查是對(duì)于決策者的監(jiān)督監(jiān)管最為有效的方式。千萬(wàn)不要把事后改在事中，那樣將嚴(yán)重影響決策的效率和決策者的積極性。然而沒有事后的審查又往往不能對(duì)企業(yè)決策者啟動(dòng)警示的作用。大企業(yè)應(yīng)建立內(nèi)部審計(jì)制度，不能每件事情都查，也要進(jìn)行隨機(jī)抽查，使監(jiān)督做到行之有效。萬(wàn)科董事局主席王石曾經(jīng)說(shuō)過(guò):“俗話說(shuō)‘用人不疑，疑人不用’。我的觀點(diǎn):從管理學(xué)的角度每個(gè)人都是可疑的，包括我自己。一定要清楚，我們都是凡人。每個(gè)人都有正義邪惡、善良丑陋、向善向惡、寬容嫉妒兩個(gè)層面。用人要懷疑，但是是制度性地懷疑。

(3)建立有效的組織結(jié)構(gòu)。一個(gè)分工明確、組織嚴(yán)密的組織結(jié)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)高效完成各項(xiàng)工作是至關(guān)重要的。

(4)建立清晰明確的流程圖。建立清晰明確的流程圖，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)工作，都具有指導(dǎo)意義，避免工作中出現(xiàn)混亂的現(xiàn)象。

3.2 企業(yè)拿地必須理智

無(wú)論是在城市核心地區(qū)拿地還是在新規(guī)劃的地區(qū)拿地，企業(yè)一定要掌握比較全面準(zhǔn)確的信息。對(duì)目標(biāo)地塊的特點(diǎn)有了比較清楚的認(rèn)識(shí)，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)變化趨勢(shì)有了相對(duì)準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)后，進(jìn)行初步產(chǎn)品方案規(guī)劃。這不僅僅對(duì)成本控制至關(guān)重要，還決定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生與死。

3.3 準(zhǔn)確的可行性研究報(bào)告

做好可行性研究報(bào)告工作，從市場(chǎng)、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等多方面對(duì)項(xiàng)目的前景進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的綜合評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法?？尚行匝芯渴箾Q策科學(xué)化、程序化，提高決策的可靠性，更清楚了解市場(chǎng)和項(xiàng)目本身的特點(diǎn)、定位，有效規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的把握能力。

3.4 建立與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)匹配的成本控制目標(biāo)

建立動(dòng)態(tài)成本控制體系，通過(guò)目標(biāo)成本－合同簽約金額－合同變更－合同結(jié)算來(lái)不斷更新動(dòng)態(tài)成本，并以目標(biāo)成本為基礎(chǔ)，對(duì)動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本之間的差異進(jìn)行比較分析，滿足成本控制的動(dòng)態(tài)監(jiān)控。

3.5 樹立全員成本控制意識(shí)

企業(yè)每個(gè)職工都應(yīng)負(fù)有成本職責(zé)，成本控制是全體職工的共同任務(wù)，只有通過(guò)全體職工協(xié)調(diào)一致的努力才能完成，所以，必須調(diào)動(dòng)全體員工的積極性才能做好成本控制。

3.6 重視人力資源管理對(duì)成本控制的重要意義

美國(guó)PaulRomer專家提出:“點(diǎn)子加技術(shù)發(fā)明等于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)力?？梢娖髽I(yè)人員的專業(yè)能力和解決問(wèn)題的好思路好辦法對(duì)企業(yè)是何等重要。對(duì)于成本控制也是來(lái)說(shuō)還要加上良好的道德。

(1)發(fā)掘具有良好道德的人才。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制來(lái)講，具備良好的道德是重中之重。然而這樣的人才還要有良好的企業(yè)氛圍做基礎(chǔ)。

(2)樹立正確的人才觀。企業(yè)選才要合理，避免大材小用或小材大用。盡量避免親屬在企業(yè)中工作。在企業(yè)用人上也要做到公平、公正。

(3)建立專家型的團(tuán)隊(duì)。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的面很廣，對(duì)專業(yè)性要求比較高。無(wú)論是和國(guó)土、建委、市政、環(huán)保、消防、人防、抗震、供水、供電、燃?xì)狻⒎慨a(chǎn)、公安等政府部門打交道以外，還要和設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、地勘、策劃等專業(yè)公司合作。任何一個(gè)環(huán)節(jié)處理不好都會(huì)牽扯到成本和工期，甚至影響項(xiàng)目開發(fā)的成敗。只有經(jīng)驗(yàn)豐富的人才才能避免過(guò)去別的公司犯得錯(cuò)誤。才能指導(dǎo)設(shè)計(jì)、施工等合作公司優(yōu)化方案，控制成本。

3.7 建立完善的招投標(biāo)管理制度

控制成本最為有效的辦法就是進(jìn)行招投標(biāo)，無(wú)論是設(shè)計(jì)還是施工，不僅要比較價(jià)格還要比較方案的技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性。只有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，才能真正控制好成本。

3.8 建立優(yōu)化方案獎(jiǎng)勵(lì)制度

很多企業(yè)在設(shè)計(jì)施工階段沒有很好的成本控制辦法，只有建立了優(yōu)化方案獎(jiǎng)勵(lì)制度，使設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位真正積極主動(dòng)的為企業(yè)成本控制獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。

4 總結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)了二十幾年的發(fā)展，特別是自近十年來(lái)的價(jià)格飛漲，局部地區(qū)已經(jīng)形成了泡沫，加上房地產(chǎn)的造富神話，造成大量的企業(yè)投身房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。造成行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大。房地產(chǎn)企業(yè)只有強(qiáng)化自身管理水平，才能應(yīng)對(duì)可能面臨的價(jià)格下降，帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，雖然房地產(chǎn)至少還有二十年的發(fā)展機(jī)會(huì)，但不代表所有的企業(yè)都可以高枕無(wú)憂。成本控制作為企業(yè)管理中的重點(diǎn)，一定會(huì)越來(lái)越引起企業(yè)負(fù)責(zé)人的重視。在筆者看來(lái)房地產(chǎn)的成本控制簡(jiǎn)單可以概括為:聘請(qǐng)具有良好道德的、有聰明才智的、有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，建立有效的監(jiān)督監(jiān)管機(jī)制，規(guī)范企業(yè)管理制度，創(chuàng)造良好的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制一定會(huì)取得成功。

［1］柯寶紅、夏鑫.房地產(chǎn)開發(fā)前期成本控制的研究［J］.全國(guó)商情(經(jīng)濟(jì)理論研究).2011(02).

［2］高志偉.房地產(chǎn)開發(fā)成本管理研究［J］.現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè).2010(21).

［3］王軼姝.金融危機(jī)背景下房地產(chǎn)開發(fā)成本控制研究［J］.現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè).2009(18).