不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中重置成本的分析

何春宇

摘 要：重置成本是我國(guó)較為常用的一種財(cái)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法，在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)額以及覆蓋面評(píng)估上使用的頻率較高。如何對(duì)固定產(chǎn)的重置成本進(jìn)行內(nèi)容上的定義不同的評(píng)估人員在看法上也存在很大差異，文章針對(duì)重置成本的規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相關(guān)內(nèi)容的研究，并提出了一些個(gè)人觀點(diǎn)以及一寫(xiě)建設(shè)性的意見(jiàn)，希望得出的結(jié)論可以給評(píng)估人員帶來(lái)幫助。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；重置成本；評(píng)估；分析

雖然重置成本法在不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用的最廣泛，也是目前不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估最規(guī)范的方法，但是在實(shí)際不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的過(guò)程中，重置成本法還是會(huì)由于一些因素的影響，而出現(xiàn)細(xì)節(jié)上的問(wèn)題，如不動(dòng)產(chǎn)中的條款問(wèn)題、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估人員意見(jiàn)不統(tǒng)一、重置成本方法應(yīng)用不到位等。近年來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)管理部門(mén)不斷加強(qiáng)對(duì)重置成本法應(yīng)用的重視程度，并對(duì)其使用技巧加以研究。因此，如何更好的將重置成本法應(yīng)用到不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估工作中，成為了相關(guān)研究人員以及一些社會(huì)人士需要面對(duì)的問(wèn)題。

1 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中重置成本的原理

重置成本是不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的一種反映，但不能代表最佳功效狀態(tài)下的不動(dòng)產(chǎn)成本，同時(shí)也無(wú)法體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)最高最佳使用狀態(tài)下的價(jià)格，更不能反映估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系下的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格。在目前的資產(chǎn)評(píng)估中，遇有大量的評(píng)估項(xiàng)目參與評(píng)估時(shí)所采取的評(píng)估方法只是利用評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)市場(chǎng)同類(lèi)型建筑或通過(guò)案例求得的現(xiàn)行單方造價(jià)作為參照標(biāo)準(zhǔn)，再根據(jù)委估建筑和參照建筑之間所存在的條件差異，采用條件差異系數(shù)去修正參照建筑的單方造價(jià)，從而求得委估項(xiàng)目的現(xiàn)行單方造價(jià)。這個(gè)方法稱(chēng)之“單方造價(jià)比較法”，它是利用其它類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)的單方造價(jià)通過(guò)差異調(diào)整來(lái)替代委估建筑的實(shí)際造價(jià)，在資產(chǎn)評(píng)估中它是按照“替代原則”的理論去實(shí)現(xiàn)的，所求得的評(píng)估值也只是近似值，只要這個(gè)近似價(jià)值符合評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，且誤差值控制在合理的范圍內(nèi)，這個(gè)評(píng)估值就是正確的。按照這個(gè)方法求得的評(píng)估值既不是復(fù)原重置成本，也不是完全的更新重置成本，只是近似更新重置成本，因?yàn)樗皇前凑赵O(shè)計(jì)編制的造價(jià)。

對(duì)于個(gè)體不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估項(xiàng)目，即使按照原設(shè)計(jì)圖紙采用概預(yù)算法去重新編制概預(yù)算，許多評(píng)估項(xiàng)目在建造時(shí)期的現(xiàn)場(chǎng)變更簽證也很難齊全，編制的造價(jià)也只能是近似準(zhǔn)確。上述的“替代原則”和近似理論概念非常重要，它奠定了我們采用重置成本法去對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的應(yīng)用基礎(chǔ)。

2 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中重置成本法的應(yīng)用

在不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)中，用重置成本法求取房屋評(píng)估值一般分為三個(gè)計(jì)算階段，即造價(jià)計(jì)算階段、重置價(jià)值計(jì)算階段和評(píng)估值計(jì)算階段。無(wú)論采用什么方法去進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，后兩個(gè)階段完全相同，所不同的就是造價(jià)計(jì)算所采用的計(jì)算方法各不相同。眾所周知，計(jì)算一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)的方法不外乎有預(yù)（結(jié)）算編制法、竣工結(jié)算調(diào)整法、造價(jià)換算法、工料機(jī)價(jià)值編制法、指數(shù)調(diào)整法、單方造價(jià)比較法等。另外還有一種概算指標(biāo)編制法，它是屬于預(yù)（結(jié)）算編制法的另一種形式，它和概預(yù)（結(jié)）算編制法的不同之處只是所采用的定額種類(lèi)不同，預(yù)（結(jié)）算編制法所采用的定額為建設(shè)預(yù)算定額，而概算指標(biāo)編制法所采用的定額為不動(dòng)產(chǎn)設(shè)計(jì)概算指標(biāo)定額。在企業(yè)的整體資產(chǎn)評(píng)估或群體建筑的資產(chǎn)評(píng)估中，單方造價(jià)比較法應(yīng)用最廣、也是行之有效的評(píng)估方法，指數(shù)調(diào)整法一般不提倡使用。上述各種造價(jià)計(jì)算方法的選用應(yīng)根據(jù)所具備的評(píng)估資料的條件來(lái)確定 。運(yùn)用成本法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值時(shí)，由于不動(dòng)產(chǎn)是在過(guò)去某時(shí)點(diǎn)建造的，所以，不能采用不動(dòng)產(chǎn)原來(lái)的建造成本，而應(yīng)以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新建造成本為基礎(chǔ)，考慮評(píng)估對(duì)象的使用和磨損，扣除不動(dòng)產(chǎn)的貶值額。

重置成本是采用新的建筑材料和工藝建造一個(gè)與原不動(dòng)產(chǎn)功能結(jié)構(gòu)基本相同的不動(dòng)產(chǎn)的成本。重置成本應(yīng)當(dāng)包括利息、利潤(rùn)和稅費(fèi)。貶值是指不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值減損。這里所指的貶值與會(huì)計(jì)上的折舊的內(nèi)涵是不一樣的。不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值減損，一般由兩方面因素引起，一是物理化學(xué)因素，即因不動(dòng)產(chǎn)使用而使不動(dòng)產(chǎn)磨損、自然老化、自然災(zāi)害引起的不動(dòng)產(chǎn)結(jié)構(gòu)缺損和功能減弱，所有這些因素均導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值減損，故這種減損又被稱(chēng)為自然折舊或有形損耗。二是社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素，即由于技術(shù)革新、建筑工藝改進(jìn)或人們觀念的變化，引起建筑設(shè)備陳舊事后、設(shè)計(jì)風(fēng)格落后，由此引起不動(dòng)產(chǎn)陳舊、落后，致使其價(jià)值降低，這種減損稱(chēng)為無(wú)形損耗。所以從不動(dòng)產(chǎn)重置成本中扣除不動(dòng)產(chǎn)損耗，即為不動(dòng)產(chǎn)你現(xiàn)值，因此確定不動(dòng)產(chǎn)貶值額就成為不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中的關(guān)鍵一環(huán)。計(jì)算貶值額的方法有很多種，如直線折舊法、余額遞減法、償還基金法、年數(shù)合計(jì)法、成新折扣法等。常用的方法是直線折舊法和成新折扣法。

3 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中重置成本的優(yōu)缺點(diǎn)

3.1 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中重置成本的優(yōu)點(diǎn)

不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中的重置成本法在應(yīng)用的過(guò)程中，會(huì)根據(jù)本身原有的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考量，這種標(biāo)準(zhǔn)通常以公式的形式展現(xiàn)出來(lái)，這樣重置成本法在不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用的時(shí)候，就能提升不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的統(tǒng)一性，相關(guān)的數(shù)據(jù)信息比較也非常的明顯。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中的重置成本法公式的應(yīng)用也比較方便，而且相關(guān)的專(zhuān)業(yè)人士，還會(huì)提供可靠的評(píng)估成新率，而不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)提供準(zhǔn)確的重置價(jià)值，為不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估工作提供了諸多便利條件。另外，重置成本法還能充分的考慮到不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和實(shí)體價(jià)值因素，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估提供了寶貴的參考依據(jù)，更對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估效果產(chǎn)生巨大的影響。

3.2 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中重置成本的缺點(diǎn)

重置成本還存在一些影響不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的缺點(diǎn)。重置成本法在使用的過(guò)程中，會(huì)進(jìn)行大量的數(shù)據(jù)核算，從基本的零資產(chǎn)到單一資產(chǎn)，都需要會(huì)計(jì)核算給出準(zhǔn)確的核算結(jié)果。所以重置成本需要用到大量的人力物力資源，還要在時(shí)間上投入很大的成本。另外，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中的重置成本法還存在不確定因素。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)中的利潤(rùn)額有所增加或減少的時(shí)候，人力成本也會(huì)隨著利潤(rùn)額的變化而進(jìn)行改變，而這種改變會(huì)在很大程度上阻礙會(huì)計(jì)核算的真實(shí)效果，從而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估帶來(lái)不利影響。

結(jié)束語(yǔ)

重置成本對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有著重要影響，也是人們?cè)u(píng)估不動(dòng)產(chǎn)最重要的參考依據(jù)。雖然重置成本法在應(yīng)用的過(guò)程中有很多優(yōu)點(diǎn)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估起著推進(jìn)作用，但是重置成本法中的缺點(diǎn)，如有一定的局限性等，也會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估造成一定的阻礙。因此相關(guān)研究人員要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估與重置成本之間的關(guān)系進(jìn)行進(jìn)一步的研究，根據(jù)時(shí)代發(fā)展的需要，對(duì)重置成本法在不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用加以完善，這樣才能將兩者間的利益轉(zhuǎn)換到最大狀態(tài)，為不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估事業(yè)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，為重置成本法的應(yīng)用提供有效保障。

參考文獻(xiàn)

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