解析房產(chǎn)檔案的查封與掛失

徐紅權(quán)

摘 要：房產(chǎn)檔案的查封與掛失中，應(yīng)加強(qiáng)和相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)的密切配合、聯(lián)系溝通。與此同時(shí)，房產(chǎn)檔案的查封與掛失，應(yīng)避免由疏忽大意，草率從事，心不在焉，而給工作中出現(xiàn)、造成不必要的錯(cuò)誤及損失。

關(guān)鍵詞：解析 房產(chǎn)檔案 查封 掛失

中圖分類號(hào)： F239.31 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-9082（2017）12-00-01

房產(chǎn)檔案的查封與掛失涉及的業(yè)務(wù)部門(mén)很多，而且，房產(chǎn)權(quán)屬管理政策性、專業(yè)性強(qiáng)，加之情況復(fù)雜，比如查封，需要提醒司法機(jī)關(guān)到相應(yīng)的業(yè)務(wù)部門(mén)去進(jìn)行辦理查封方面的手續(xù)問(wèn)題等。也就是說(shuō)，在房產(chǎn)檔案的查封與掛失中，應(yīng)加強(qiáng)與相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)的密切配合、聯(lián)系與溝通。這里，尤其是房產(chǎn)檔案的查封，對(duì)于部門(mén)之間的密切配合、聯(lián)系與溝通來(lái)說(shuō)，是司法協(xié)助順利進(jìn)行的不可缺少的一個(gè)環(huán)節(jié)。下面逐一解析：

一、在房產(chǎn)檔案的查封與掛失中，應(yīng)加強(qiáng)好與相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)的密切配合、聯(lián)系與溝通

房產(chǎn)查封，需要提醒司法機(jī)關(guān)到相應(yīng)的業(yè)務(wù)部門(mén)去進(jìn)行辦理查封方面的手續(xù)問(wèn)題等。其中主要是房產(chǎn)權(quán)屬管理政策性、專業(yè)性強(qiáng)，加之情況復(fù)雜，權(quán)屬登記部門(mén)須與司法部門(mén)密切配合，共同協(xié)商，結(jié)合實(shí)際做好以下房產(chǎn)檔案查封工作。

1.權(quán)屬登記部門(mén)內(nèi)部應(yīng)制定房產(chǎn)司法協(xié)助辦事程序，其程序設(shè)置應(yīng)有以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：一是司法協(xié)助受理前審核。審核被查封或執(zhí)行房產(chǎn)的權(quán)屬情況，審查是否有抵押或已有法院查封，司法文書(shū)是否規(guī)范，內(nèi)容是否完整，是否與實(shí)際相符。二是簽收受理。經(jīng)簽收受理審核無(wú)誤后，由專人進(jìn)行負(fù)責(zé)簽收，簽收后還應(yīng)進(jìn)行收文、收件，登記入簿。三是錄入信息系統(tǒng)和限制庫(kù)，并將有關(guān)法律文書(shū)及證明等存入其檔案。

2.強(qiáng)制轉(zhuǎn)移房產(chǎn)所有權(quán)的，法院則收繳其房屋所有權(quán)證，如被執(zhí)行人不交出房屋所有權(quán)證，或逃避外出，法院則在協(xié)助執(zhí)行中下發(fā)通知書(shū)，通知書(shū)中載明該房屋所有權(quán)證作廢，或由房產(chǎn)管理部門(mén)依法注銷其房屋所有權(quán)證。權(quán)屬登記部門(mén)可依據(jù)法院下發(fā)的通知書(shū)和辦理房屋所有權(quán)證注銷后，依法辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

3.被執(zhí)行查封或轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)，必須是產(chǎn)權(quán)清楚和已取得了房屋所有權(quán)證的房屋。對(duì)已辦理房產(chǎn)交易登記手續(xù)的，已核準(zhǔn)登記，但還沒(méi)有領(lǐng)取房屋所有權(quán)證手續(xù)的，應(yīng)該看作為產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移；已辦理房產(chǎn)交易登記手續(xù)，還在審核過(guò)程中的，都應(yīng)由法院做出裁定，看是否繼續(xù)登記程序。沒(méi)有辦理登記的房產(chǎn)，即沒(méi)有房屋所有權(quán)證的，必須由被執(zhí)行房產(chǎn)所有人提供權(quán)屬證明材料，經(jīng)法院進(jìn)行裁定后，才能采取轉(zhuǎn)移措施。權(quán)屬登記部門(mén)憑借法院產(chǎn)權(quán)裁定書(shū)、產(chǎn)權(quán)人或法院提供的產(chǎn)權(quán)依據(jù)，以及司法協(xié)助通知書(shū)等，予以辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

4.同一房產(chǎn)兩個(gè)以上法院重復(fù)查封的，作為輪候查封，予以辦理。如前面說(shuō)的查封的，法院對(duì)房產(chǎn)作了處置，則輪候查封自動(dòng)失效，處置后有價(jià)值剩余，則第一順位輪候查封取得。

5.已設(shè)定抵押的房產(chǎn)，根據(jù)規(guī)定，法院可以對(duì)抵押物采取保全措施，但抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。如果抵押的房產(chǎn)被拍賣(mài)或抵債變價(jià)后，應(yīng)優(yōu)先清償?shù)盅簷?quán)的債權(quán)，查封不影響抵押權(quán)的效力。因此，房產(chǎn)權(quán)屬登記部門(mén)應(yīng)協(xié)助法院查封。沒(méi)有設(shè)抵押的房產(chǎn)，在查封后，不得進(jìn)行抵押，房產(chǎn)權(quán)屬登記部門(mén)不能辦理抵押權(quán)登記手續(xù)。

二、在房產(chǎn)檔案的查封與掛失中，應(yīng)避免由疏忽大意、不負(fù)責(zé)任，給工作造成不必要的損失

1.在實(shí)際工作中，如果查封的房產(chǎn)證上為一套以上的房產(chǎn)，如××小區(qū)××單元××層××室，必須將每套地址輸入檢索，看看是否有產(chǎn)權(quán)變更的情況。舉例子來(lái)說(shuō)：產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的是鐵西區(qū)建設(shè)小區(qū)××號(hào)地下層，地址比較模糊，而在第二頁(yè)的平面圖上則標(biāo)明，房屋坐落為鐵西區(qū)建設(shè)小區(qū)××號(hào)地下攤位××—××號(hào)。如果按照房產(chǎn)證上所記載的坐落進(jìn)行流程檢索，則沒(méi)有產(chǎn)權(quán)變更記錄，但根據(jù)平面圖坐落按攤位號(hào)分別檢索，發(fā)現(xiàn)該證所有攤位都已售出。如果按照正常的查詢的話，就很有可能將錯(cuò)誤的信息提供給了法院，進(jìn)而帶來(lái)諸多不良的后果。

2.在實(shí)際工作中，如果提供的坐落為樓盤(pán)名稱，則可以通過(guò)樓盤(pán)查詢系統(tǒng)找出已辦證的丘號(hào)，然后再利用丘號(hào)進(jìn)行進(jìn)一步查詢。

3.實(shí)際工作中，如果查封的產(chǎn)權(quán)證上有多幢房屋，對(duì)應(yīng)著多個(gè)產(chǎn)權(quán)證號(hào)，查封時(shí)須應(yīng)將該丘號(hào)所有案卷都查閱一遍，防止已有產(chǎn)權(quán)證發(fā)生變更。如果按照常規(guī)的案例進(jìn)行信息檢索，則會(huì)無(wú)法發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)變更信息，在該卷目錄上也無(wú)法看出產(chǎn)權(quán)變更的記錄。舉例子來(lái)說(shuō)：新華大街××號(hào)，丘號(hào)××××××—××。法院查封的第一手審核表上有3個(gè)產(chǎn)權(quán)證證號(hào)，分別是下變字第239327號(hào)證、下變字第239325號(hào)證、下變字第239327號(hào)證，而實(shí)際上下變字第239327號(hào)證上的房屋已有一部分出售給了新開(kāi)路××××責(zé)任有限公司，其證已收回在××××××—××號(hào)卷宗內(nèi)，但只是辦理了下變字第239327號(hào)證的剩余登記，其證號(hào)為下變字第260118號(hào)。如果說(shuō)按照正常的流程來(lái)進(jìn)行檢索，有可能只能查到下變字第260118號(hào)產(chǎn)權(quán)證，從中遺漏了下變字第239322號(hào)和239325號(hào)產(chǎn)權(quán)證。而正確的則應(yīng)是下變字第239322號(hào)、239325號(hào)和260118號(hào)。明顯地看出，由于它們不是在一張審核表上，這就給法院查封帶來(lái)了一定的難度，因此也就需要和執(zhí)法機(jī)關(guān)說(shuō)明情況，以免出現(xiàn)其查封中的錯(cuò)誤。

4.在實(shí)際工作中遇到掛失情況時(shí)，我們說(shuō)應(yīng)該仔細(xì)地查看限制檢索，在撤銷掛失時(shí)，也應(yīng)看一下限制庫(kù)。在掛失查詢實(shí)物檔案時(shí)，我們應(yīng)該是盡量將該卷前后都翻一遍，看一看其產(chǎn)權(quán)證有沒(méi)有收回或放在了卷中。實(shí)際工作中，要求我們要在接待當(dāng)中細(xì)致入微，認(rèn)真地多翻幾頁(yè)檔案，不能只是看看審核表而就此了事。在遇到個(gè)別產(chǎn)權(quán)人不遵照掛失規(guī)定，找出種種借口，執(zhí)意要求掛失產(chǎn)權(quán)證時(shí)，我們應(yīng)該是及時(shí)請(qǐng)示相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，經(jīng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)同意之后再進(jìn)行辦理不遲，并將其中的原因?qū)懬鍌浒?。在掛失時(shí)，我們還要仔細(xì)查閱各類案例信息流程，如流程顯示為抵押收費(fèi)發(fā)證或簽發(fā)狀態(tài)，說(shuō)明其產(chǎn)權(quán)證還在抵押之中。實(shí)踐中，有不少的產(chǎn)權(quán)人不明了辦案的流程，在前來(lái)辦理掛失時(shí)，是非常需要我們工作人員的提醒的，以避免出現(xiàn)不必要的掛失。

總而言之，房產(chǎn)檔案查封與掛失，涉及房產(chǎn)權(quán)屬管理政策性、專業(yè)性強(qiáng)，加之情況復(fù)雜，權(quán)屬登記部門(mén)須與司法部門(mén)密切配合，共同協(xié)商。別外就是工作上應(yīng)是嚴(yán)肅認(rèn)真，不馬虎從事。當(dāng)遇到特殊情況時(shí)，我們應(yīng)該是及時(shí)請(qǐng)示相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，經(jīng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)同意之后再進(jìn)行辦理不遲，并將其中的原因?qū)懬鍌浒浮?/p>

參考文獻(xiàn)

[1]路紅.中國(guó)房地產(chǎn)；中國(guó)房地產(chǎn)雜志社出版[J]；2013.5

[2]巢福群主任.上海房地；上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)主辦[J]2010 .9endprint